Легко ли простым гражданам сдавать недвижимость съёмщикам за спиной у государства без договоров и гарантий.

Белым по-белому

Рынок аренды самого разного жилья на сегодняшний день, по подсчётам РГР, «серый» и «чёрный» на все 90%. Лишь 10% работают «в белую». И это, как правило, держатели дорогого и крупноразмерного жилья. По нелегальным сделкам не платят налоги, и часто они не имеют даже письменного договора. То есть при конфликтных ситуациях у государства нет юридической возможности защитить россиян — как владельцев жилья, так и нанимателей, — поскольку формальных оснований для суда нет. Сторонам остаётся зачастую лишь шантажировать друг друга. Это создаёт шаткость на рынке жилья, считают в РГР. Минстрой на запрос нашего портала к моменту выхода статьи ответить не успел.

В связи с этим мы отправили инициативу в адрес миграционной службы МВД (Главное управление по вопросам миграции МВД России. — NEWS.ru). Суть её в интегрировании правоотношений с налоговой... Это будет понуждать на легальную аренду жилья. Мы предлагаем внести изменения в закон о месте пребывания и при аренде. Если изменят процедуру регистрации по месту пребывания, то это облегчит рынок аренды. «Обелит» его. Как нам сообщили, МВД передало наше предложение в Минстрой. И сейчас идёт обсуждение проекта поправок в законы.

Григорий Полторак, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР), президент группы компаний «БЕСТ-недвижимость»

Основной тезис инициативы такой — большинство граждан России хочет, чтобы их место проживания официально подтверждалось, поскольку в компаниях могут это потребовать. Речь о конкретизированной регистрации и по месту пребывания. Возможно, это будут прописывать в паспорте. Ведь сегодня даже в детских садах стали требовать справки о месте пребывания, в которых прописан конкретный адрес. Кроме того, это позволит студентам не попадать в «кутузку» из-за того, что они, мол, не находятся там, где должны жить по документам.

Предыдущий закон о месте пребывания не обязывает регистрировать граждан, если только это не иностранцы, добавляет руководитель программы Международная экономическая безопасность ИМЭБ РУДН Мария Глинская. А вот у арендаторов как раз такие обязанности есть, но с согласия арендодателя. Тут существует некое противоречие в законе. Если рассмотреть возможности новых правил регистрации, то это даёт государству возможность «убить сразу двух зайцев».

С одной стороны, внушительные штрафы со временем позволят навести порядок среди мигрантов, а с другой стороны — создать все условия для облегчения контроля уплаты налогов владельцами квартир. Причём, в новых условиях квартиранты и сами заинтересованы в оформлении своего статуса по месту проживания, а невыполнение арендодателем требований зарегистрировать жильца снижает степень привлекательности его предложения на рынке аренды.

По её суждению, остаётся неясным, каким образом станет осуществляться контроль и как можно будет доказать тот факт, что квартирант проживает без регистрации более 90 дней. А это означает, что пока разработают и внедрят методики контроля, у владельцев недвижимости будет некоторое время на то, чтобы подстроиться под новые реалии.

Я думаю, что целью принятия новых законодательных актов является также повышение поступлений в государственный бюджет в виде налогов, которые должны выплачивать владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду. Кроме того, с проведением проверок сотрудниками ФМС значительно возрастёт количество взимаемых штрафов, — подозревает Глинская.

И правда, со вступлением в силу новых законов контроль собственников со стороны налоговой службы значительно упрощается. Налоговикам достаточно лишь запрашивать информацию в Федеральной миграционной службе и проводить весьма несложный анализ. Гражданин, проживающий в чужой квартире, должен иметь временную регистрацию по месту пребывания.

Если регистрация есть, должен быть на руках договор аренды, а уж если имеются и документы, подтверждающие регистрацию и договор аренды, — это уже прямое основание для вопросов к владельцу недвижимости по поводу оплаты налога. С вводом новых правил возможности контролирующих органов значительно расширяются, а арендодателей, соответственно, сокращаются.

Зри в корень

Корень проблем аренды жилой недвижимости, а именно её «серой» стороны, заключается в том, что люди пытаются сэкономить деньги на сделке, уходя от налогов, а также не связываться с бюрократией, где также возникают лишние расходы, объясняет эксперт Гильдии риэлторов Московской области Олеся Рудакова.

Олеся Рудакова, генеральный директор ООО «Оранж»

Процедура регистрации может быть упрощена с развитием цифровых сервисов, например, того же портала госуслуг. Что касается мотивации арендаторов, то она и сейчас высокая. Те, для кого важно регистрироваться по месту пребывания, стремятся выбирать официальные договоры аренды, уверяет заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяна Школьная.

Если мы говорим о качественном развитии института арендного жилья, то важно учитывать и сбалансировано защищать интересы всех сторон, включая арендодателя. Применительно к механизму временной регистрации это значит, что нужно учитывать риск недобросовестного поведения арендатора и упрощать процедуру досрочного прекращения временной регистрации в случае нарушения арендатором своих обязательств по договору аренды.

На текущий момент, продолжает эксперт ВШЭ, возможность досрочного прекращения временной регистрации арендатора, например, по причине неоплаты аренды, у арендодателя фактически отсутствует. Арендатор может набрать невозвратных кредитов, покинуть арендуемое жильё, а вести «увлекательные» диалоги с банком и коллекторами придётся собственнику квартиры, отмечает специалист.

Рынок аренды квартир является сложным и развивающимся. По оценкам экспертов, которыми я владею, свыше половины рынка аренды в России является «серым», то есть по арендной плате не уплачиваются налоги. Налоги должны поступать в казну, как бы это ни было неприятно собственнику.

Для этого, безусловно, должны быть упрощены технологии налогообложения, чтобы собственнику не нужно было собирать море бумаг, тратя на это бездну времени, подчёркивает эксперт РАНХиГС. Иванкина полагает, что возможность регистрации в случае аренды сперва должна быть обсуждена всеми заинтересованными сторонами, в противном случае ситуация может лишь усугубиться судебными спорами.

Аренда под контролем

Как сообщил NEWS.ru вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, суть других изменений сводится к тому, чтобы внести поправки в закон «О рекламе», чтобы объявления на специализированные доски могли подавать лишь имеющие на то право лица. То есть сообщать об аренде смог бы только собственник, либо уполномоченное лицо, либо риелтор.

А сейчас может любой. Это устранит бардак на рынке аренды. Это, конечно, ущемит права агрегаторов объявлений, зато принесёт прозрачность рынку аренды, — сказал Полторак.

В настоящее время данные поправки к федеральному закону обсуждаются в рамках инициативы Минстроя, рассказал Полторак. Ведомство планирует создать даже специальный сайт. Это будет единственный ресурс, где можно будет официально размещать информацию об аренде.

Я, правда, не очень понимаю, зачем всё ограничивать одним порталом, если проще обязать агрегаторы и веб-ресурсы принимать информацию только от реальных арендодателей. Это гораздо проще, — убеждён эксперт.

Такие изменения в законе о рекламе вводить надо, считает председатель совета партнёрства Гильдии риэторов Москвы Александр Мальцев.

Понятно, что рынок аренды это «не обелит», хотя придаст больший порядок базе данных по квартирам. Дело в том, что собственник может давать рекламу, но под видом собственника также рекламу может дать кто угодно. Вы написали, что также рекламу может давать риелтор. Но кто может назвать себя риелтором? А кто угодно. Риелторская деятельность в РФ не саморегулируется.

Мальцев рассказал о том, что, например, Гильдия риэлторов Москвы неоднократно обращалась к порталам-агрегаторам с просьбой убрать нелегалов со своих площадок. Но сайтам это невыгодно, поясняет он, поэтому нелегальные участники рынка и продолжают давать рекламу.

Повторюсь, вопрос «обеления» рынка невозможно решить без вопроса регулирования (саморегулирования) профессионалов — участников этого рынка, — акцентирует Мальцев.

В свою очередь эксперт Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова также думает, что намечаемые ограничения не принесут желаемого результата.

Если обязать собственника публиковать документы самому, то мы рискуем подтолкнуть многих людей на то, чтобы провести сделку «в серую», предупреждает Рудакова.

В этом вопросе нужно отталкиваться от реалий жизни, продолжает она. Крайне часто молодые люди оформляют документы за родителей, бабушек и дедушек. Нельзя заставить родственников делать друг другу за немалые деньги доверенности. И очень трудно понять, кто и как будет это всё отслеживать и контролировать? Бардака меньше точно не станет, отмечает эксперт Гильдии риелторов Московской области.

Сейчас любой желающий может подать объявление о сдаче жилья, но это порождает мошенничество и создаёт посредников, развивает тему координатор аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Алексей Поплавский. Можно ли изменить закон о рекламе таким образом, чтобы объявления могли подавать только собственник, его доверенное лицо или уполномоченный риелтор? Существующие рекламные возможности не порождают мошенников и посредников, наоборот, это усиливает конкуренцию и снижает стоимость услуг, временные затраты для всех участников. Верификация актуальности информации — задача агрегаторов объявлений, а не тема государственного регулирования, замечает Поплавский.

Ведь если в базе данных представлен большой процент некорректной информации, то сама база данных становится никому неинтересной. Закон о рекламе изменить можно, но нужно ли?

Завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина говорит, что прежде чем вводить изменения, необходимо изучить опыт других стран и отобрать механизмы, целесообразные для нашей страны. Например, в Европе существуют ассоциации арендаторов и собственников, это серьёзные и весомые организации. На её взгляд, мы должны двигаться к созданию таких объединений и в нашей стране, что позволит консолидировать позиции сторон и облегчить процесс выработки решений.

Законопроект нуждается в разностороннем обсуждении и экспертной оценке ряда заинтересованных ведомств и участников рынка, отмечает доцент кафедры рекламы ИМЭБ РУДН Екатерина Звегинцева. В случае внесения дополнений в действующее законодательство, в частности, в ФЗ «О рекламе», необходимо предусмотреть механизмы реализации этой новации.

Считаете ли вы, что с точки зрения юридической практики рекламодатель должен предоставлять документы, что он, например, собственник? Или это ограничит и сузит возможности для граждан? Разумеется, сузит. У собственника, например, могут отсутствовать средства связи, он может пожелать сохранить анонимность до момента заключения сделки и так далее. Где баланс между возможностью нарваться на недобросовестную рекламу и широтой рекламных предложений? Должны ли законодатели вмешиваться в этот процесс?

Ну а недобросовестная реклама и так запрещена действующим законодательством, предусматривающим ответственность за её распространение. Тут всё просто.

«Гамбургский счёт» по-российски

Рынок аренды жилых помещений в настоящий период переживает трудные времена: спрос на аренду упал в связи резким сокращением доходов населения и, как следствие, оттоком арендаторов из крупных городов. Вместе с тем по-прежнему актуальной остаётся проблема легализации аренды жилья, поскольку незаконная сдача жилья в аренду, то есть без заключения договора найма жилого помещения, выводит арендодателей-нарушителей из-под системы налогообложения, а также сохраняет серьёзные риски как для арендодателя, так и для арендатора.

Разрабатываемые законодательные изменения, в соответствии с которыми предлагается сформировать единую информационную систему учёта договоров найма жилья, объединённую с налоговой системой для упрощения процедуры начисления и сбора налогов, можно оценить неоднозначно, говорит доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталья Свечникова.

С одной стороны, вывод сферы аренды жилья из «серой зоны» привнесёт в государственный бюджет до 200 млрд рублей ежегодно. С другой стороны, существует проблема реализации предлагаемых положений: непонятно каким образом будут выявляться нарушители. Возможно, что будут применяться «контрольные закупки» на сайтах, содержащих онлайн-объявления о сдаче жилья в аренду.

В таком случае, подмечает она, требуется доработка законодательства с точки зрения введения ограничений при размещении указанных объявлений и возможности размещения таковых ограниченным кругом лиц, например, собственниками жилья. Порталы недвижимости должны будут взять на себя ответственность по осуществлению проверки поступающих онлайн-объявлений о сдаче жилья в аренду.

Поскольку рынок аренды жилья обширный, то всякие понуждения к обязательной регистрации могут заставить его уйти ещё больше в «тень» либо существенно увеличат затраты на его налоговое администрирование, дополняет рассуждения директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. «Обелять» рынок надо такими способами, при которых как арендатор, так и арендодатель будут видеть выгоду для себя.

Так, для арендодателей можно ввести налоговые послабления: при официальной сдаче в аренду помещения на срок более трёх лет арендодатель получает право на дополнительный налоговый вычет или снижение ставки налога на имущество. В качестве стимула может выступить и доступ к льготным программам страхования имущества в случае порчи такового арендатором. Тут и страховые компании могут заинтересоваться введением новых программ.

Надо понимать, что для арендаторов привлекательные меры — защита государством от «внезапного выселения», подытоживают опрошенные эксперты. По договору арендодатель обязан будет известить о выселении не позже чем за два-три месяца и гарантированно вернуть «депозит», если арендатор соблюдал условия договора. Также возможно субсидировать арендатору ставку по ипотеке, если он снимал квартиру «в белую» в течение трёх-пяти лет.

Дмитрий Алексеев-Раздольный

www.news.ru

Единый реестр сертифицированных агентств и аттестованных специалистов

База объектов недвижимости от профессионалов

Подписывайтесь на телеграмм канал Гильдии