Народное мнение: жилье будет осенью дорожать
Народное мнение: жилье будет осенью дорожать
На закате лета-2012 журнал MetrInfo.Ru провел среди москвичей ставший уже традиционным опрос. Его главной целью было выяснить, каковы прогнозы горожан относительно ценовой динамики на столичном рынке недвижимости. Проще говоря - ждут ли граждане подорожания жилья осенью или нет.
Чтобы выяснить мнение народа, нужно в народ идти. Экспертное же мнение тайной не является: профессионалы охотно его высказывают. Так, например, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» многократно делились своими суждениями о важнейших тенденциях рынка в Московском регионе.
Так, например, эксперты полагают, что … цены в Москве по большому счету закончили расти еще в 2006 году, однако они не стоят на месте, а колеблются в рамках 4000 - 6000 долларов за квадратный метр. До 6000 метр поднимался в тучные предкризисные годы, до 4000 опускался после кризиса. (См. статью «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году».)
Сегодня же он находится посередине – примерно на уровне 5 тысяч долларов, или 160 тысяч рублей. Достигнет ли дороговизна докризисных масштабов? Бесспорных предпосылок к этому нет, ведь тогда на рынке надулся ценовой пузырь, который благополучно сдулся после кризиса. Вспомните, цены росли даже на бараки и сараи. Сейчас в стране нет тех шальных денег, способствовавших казавшейся бесконечной гонке цен.
А вообще рынком недвижимости управляет целая система факторов, которые уравновешивают друг друга. Вот, скажем, ситуация последних лет: цена на нефть – высокая, рубль стабильный, и почему бы ценам не идти вверх свободно и легко? Сдерживает это стремление то, что средний покупатель жилья – обычный человек - никакого доступа к нефтяным деньгам не имеет, платежеспособность у него весьма ограниченная и денег в обрез.
В то же время нет и очевидных поводов для снижения: спрос на жилье все еще высок и стабилен, жилья строится мало, народу в столицу приезжает много. Эти факторы ценам упасть не дадут. Более того, в определенных сегментах рынка чувствуется напряжение. Скажем, новостройки эконом- и комфорткласса в Москве - откровенный дефицит, и это дает застройщикам возможность постоянно повышать цены. Не резко, но плавно и неуклонно.
Серьезно провалиться цены могут только в том случае, если разразится финансово-экономическая катастрофа, наподобие прошлого кризиса 2008 - 2009 годов. Случится она или нет, нам сегодня не скажет ни одна Кассандра, но если ценам и предстоит падать, то до уровня 2008 - 2009 годов, то есть – до отметки 4000 долларов за метр. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2012 года».)
Есть и другая сторона вопроса. Цена на московское жилье, безусловно, высокая, доходы большинства москвичей явно не соответствуют этому уровню. Когда данный перекос может быть устранен? Вот эта проблема вряд ли в ближайшее время будет решена. Для этого нужно, чтобы и люди стали больше зарабатывать, и жилья стали больше строить, а регионы России и бывшие союзные республики предлагали бы своим жителям достойную работу и приличный уровень жизни. Задачка на несколько десятилетий как минимум.
Итак, наш опрос предоставляет прекрасную возможность выяснить, насколько экспертные заключения совпадают с народным мнением. Картина получилась неоднозначная, хотя нашлось удивительно много совпадений.
«Будут ли цены на столичное жилье расти с осени или нет?» - это был первый вопрос, который «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» задал москвичам.
- 85,1% опрошенных москвичей уверены, что цены обязательно начнут подниматься;
- 14,9% полагают, что цены будут стоять на месте.
Далее тех, кто уверен в росте цен, спросили, как именно будут расти цены. То есть на сколько процентов. В этой группе голоса распределились следующим образом:
- 12,9% из них ждут сравнительно скромного подорожания – не более чем на 5%;
- 8,9% полагают, что рост уложится в рамки от 6 до 10%;
- 5,9% прогнозируют повышение цен в пределах 11-15%;
- по 2% пришлось на тех, кто ожидает роста до 20% и свыше 20%;
- 68,3% не могут даже предположить, каковы будут масштабы бедствия.
Как обычно, мы попросили объяснить респондентов, почему они так думают.
Самое популярное мнение – «да цены у нас всегда растут». То есть участники опроса относятся к ценам как к траве в поле – что ты ни делай, а она растет, зеленеет, такое, знаете ли, «свойство чудное имеет».
Респонденты, не склонные упрощать и обобщать, все же назвали причины предполагаемого роста, при этом продемонстрировали единодушие с профессионалами рынка, хотя в отличие от последних деликатностью формулировок озабочены не были.
Итак, народ назвал следующие причины:
- рост спроса на жилье в столице за счет миграции: «весь бывший Союз пытаются уместить в одной Москве»;
- традиционное сезонное оживление на рынке: «каждый год осенью скачут», «тенденция такая»;
- влияние мирового кризиса: «печатает деньги Америка, а они ничем не обеспечены»;
- стремление сохранить средства в квадратных метрах: «некуда деньги вкладывать, деньги обесцениваются, и люди вкладывают их в недвижимость»;
- расширение Москвы: «у нас же открылось второе дыхание в Москве. Новое вложение денег, новые застройки и новый подъем цен»;
- политическая обстановка: «потому что выборы закончились».
Заметим, что вряд ли эксперты станут отрицать влияние перечисленных народом факторов на ценообразование.
Людей, которые думают, что цены снизятся, среди опрошенных не оказалось. С одной стороны, это свидетельствует о трезвости суждений, с другой – вызывает сожаление об отсутствии оптимизма во взглядах на ближайшее будущее.
Мы уже отмечали в самом начале, что при ответе на первый вопрос образовалась группа, которая убеждена, что «цены будут стоять на месте». Таких людей – их набралось 14,9% от общего числа участников опроса - назовем сдержанными оптимистами.
Вот как они объяснили свое мнение:
- ценам некуда расти;
- потому что Москва расширилась (заметим, что этот же фактор называли люди, которые считают, что цены вырастут);
- бог его знает почему – судьба такая;
- нам так подсказывает интуиция.
Подытоживая результаты нашего опроса, можно выделить два существенных момента. Во-первых, оказалось, что глас народа не диссонирует с мнением экспертов. Люди наблюдают жизнь и делают с профессионалами похожие выводы: недвижимость дорожает, но сдержанно. И причин у этого явления несколько: и инфляция, и высокий спрос, и расширение столицы (заметим, что новостройки на новых землях Москвы и впрямь подорожали).
Во-вторых, стоит отметить, что народный голос становится все более раздраженным, так как люди очень устали от нескончаемого роста цен на самые насущные товары и услуги, и, похоже, многие лишились иллюзий относительно существенного улучшения жилищных условий.