Квартиры в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2020 года: Росреестр не видит оживление рынка. Что видят риэлторы?
Квартиры в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2020 года: Росреестр не видит оживление рынка. Что видят риэлторы?
По данным Росреестра, вторичный рынок Москвы в начале 2020 года продолжил падение, начатое ещё в конце весны 2019 г. Однако, по мнению риэлторов, покупательская активность все-таки постепенно увеличивается.
Предложение
По информации Ольги Власовой, вице-президента Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), в Подмосковье предложение растёт: общий объем предложения в январе увеличился на 0,9% относительно декабря и на 9,1% по сравнению с январем 2019 г. Число лотов, впервые вышедших на рынок, за первый месяц 2020 г. выросло на 5,3% к декабрю и на 4,8% к январю прошлого года, рассказывает Ольга Власова, вице-президент ГРМО, генеральный директор АН «Удачный выбор» (г. Раменское).
Ольга Власова, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское) |
Однако увеличение предложения не свидетельствует об отсутствии спроса, подчеркивает она. «Мы уже привыкли рассматривать любой рост объемов предложения как признак затоваривания рынка и, соответственно, как сигнал о падении активности в плане спроса. На данный же момент, по крайней мере пока, на подмосковном рынке все выглядит не так: увеличивается объем предложения с одновременным ростом активности покупателей «вторички»… В связи с падением ипотечных ставок клиенты стали больше рассчитывать на свои силы. Несмотря на то, что реальные доходы населения по-прежнему не увеличиваются, количество желающих улучшить свои жилищные условия за счет части средств, взятых в ипотеку, растет. Это чувствуют и собственники вторичной недвижимости, которые стали более активно выходить на рынок. Поэтому неудивительно, что в январе со своими объектами вернулась часть продавцов, которая отложила продажу квартиры на более поздний срок во второй половине осени, когда спрос на «вторичку» в Подмосковье серьезно упал», - комментирует Ольга Власова.
Спрос
В январе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 969 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с декабрем 2019 г. показатель снизился на 49,5%. Такая просадка обычна для начала года: с одной стороны, декабрь – всегда самый «урожайный» по числу зарегистрированных сделок месяц в году, с другой – значительную часть января занимают новогодние каникулы. В 2019 и 2018 г. этот показатель тоже падал относительно декабря на 47-48%.
Однако в 2020 г. покупательская активность просела не только к декабрю, но и к январю 2019 г. – на 19,1%, чего в предыдущие два года не отмечалось. Таким образом, если судить по статистике московского Росреестра, январь 2020 г. продолжил динамику всей второй половины 2019-го. Напомним, из-за ажиотажа в начале года, который привел к вымыванию спроса будущих периодов, и стагнации доходов населения вторичный рынок закончил прошлый год в минусе, несмотря на существенное удешевление ипотеки – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2019 году: дешевая ипотека не вытянула спрос».
Но надо учитывать, что подготовка сделок с недвижимостью обычно занимает не менее одного-двух месяцев. Поэтому данные Росреестра за январь фактически свидетельствуют об уровне покупательской активности в последние месяцы прошлого года. При этом риэлторы, которые видят не только конец, но и начало сделок, довольны январскими показателями.
В Подмосковье количество внесенных покупателями авансов выросло в среднем на 17,4% по отношению к декабрю прошлого года и на 12,8% в сравнении с январем 2019 г. Число заключенных сделок за месяц увеличилось на 11,6% и на 4,3% в сравнении с январем 2019-го. В отдельных агентствах январь был еще удачнее. Например, в АН «Удачный выбор» по итогам января число авансов выросло на 30%, а сделок - на 25%.По предварительной оценке Ольги Власовой, февраль в плане спроса будет, как минимум, не хуже января и заметно лучше февраля 2019 г., учитывая, что февраль 2019 г. был для подмосковного рынка недвижимости самым провальным по уровню спроса в первом полугодии прошлого года.
Ипотека
Спрос на «вторичку» растет главным образом благодаря удешевлению ипотеки, считает Ольга Власова.
«Падение ипотечных ставок привело к тому, что стало много обращений, фактически касающихся обмена меньшего жилья на большее», - отмечает вице-президент ГРМО.
По ее данным, число сделок на вторичном рынке недвижимости Московской области, заключенных с использованием ипотечных средств, в январе выросло на 2% по сравнению с декабрем. С ипотекой в январе было заключено 73% сделок в целом по рынку - на 24,3 п.п. больше, чем годом ранее, в январе 2019 г. В АН «Удачный выбор», активно работающем в качестве ипотечного брокера, доля ипотечных сделок в январе и вовсе достигла 97%.
Однако ипотечный спрос в Москве в целом продолжает слабеть: в январе 2019-го доля ипотеки была выше на 4,3% п.п. и составляла 42,3%.
Спрос на кредиты пострадал по той же причине, что и спрос на жилье в целом: ажиотаж в конце 2018 - начале 2019 г. подпитывался в основном кредитными деньгами, и уже к лету 2019 г. ипотечный спрос был в основном реализован.
Цены
За счет вымывания наиболее доступных лотов и изменения структуры предложения цены на вторичном рынке Москвы в целом развернулись в рост. Но дорогой сегмент по-прежнему тормозит – в бизнес-классе все еще слишком много переоцененных квартир.
В среднем столичный квадратный метр подорожал в январе на 0,6% и теперь стоит 179 600 руб. по индексу www.irn.ru. Но если индекс дешевого жилья в январе рос вместе с рынком и по итогам месяца прибавил 0,6%, то индекс дорогого жилья не только отстал, но и ушел в минус (-0,5%) – см. обзор рынка недвижимости по итогам января 2020 года.
Средний чек сделки на вторичном рынке жилья «старой» Москвы также продолжает постепенно увеличиваться. Если в конце 2019 г. он составлял 8,55 млн руб., по данным «Инкома», то к концу января он вырос на 50 000 рублей, до 8,6 млн. В январе прошлого года средний чек сделки находился примерно на таком же уровне – 8,7 млн руб.
В Подмосковье благодаря возросшей активности на рынке также продолжился небольшой рост усредненной стоимости квадратного метра, отмечает Ольга Власова. В январе метр, по данным ГРМО, подорожал на 0,25% по отношению к декабрю. Средняя стоимость «квадрата» составила 75 477 руб.