Квартиры в хрущевках - самое доступное жилье на вторичном рынке Москвы. Однако, даже несмотря на относительно невысокие цены, люди не спешили их приобретать из-за изношенности и неудобных планировок. По данным риелторов, новая программа сноса пятиэтажек, анонсированная в конце февраля, спровоцировала всплеск интереса к такому жилью со стороны потенциальных покупателей, однако к существенному росту числа реальных сделок в сегменте он вряд ли приведет.

Отказ от излишеств

Как следует из народного названия первого массового типового жилья в СССР, оно получило распространение во времена Никиты Хрущева. Разрабатывать типовые серии начали еще в конце 1940-х годов, однако массовая застройка началась лишь во второй половине следующего десятилетия после постановления об устранении излишеств в архитектуре. В Москве история хрущевок началась с района Черемушки, но вскоре новые пятиэтажки заполнили многие районы столицы.

«Цель – дать отдельное жилье простым работникам и решить проблему бараков и коммуналок, в которых они проживали в стесненных условиях», - говорит Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. И с этой задачей в тот период такие дома справлялись: для бывших жителей коммуналок или приезжих из деревень маленькие квартиры со всеми удобствами были очень комфортны.

«Хрущевки возводились быстрыми темпами, в основном для рабочего класса, а зачастую самими рабочими, которые впоследствии в них и проживали, - рассказывает ведущий менеджер по вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин. - От фабрик и заводов выделялся ряд сотрудников, которые осуществляли строительство и отделку домов».

Главными преимуществами «хрущевок» с точки зрения экономики строительства была их низкая себестоимость, а также высокая скорость возведения. «Типовые проекты зданий разрабатывались для всей страны, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Одинаковые составные элементы конструкций под эти проекты изготовлялись на многочисленных заводах железобетонных изделий (ЖБИ), а строительством домов занимались домостроительные-комбинаты (ДСК) или строительные управления (СУ) Минстроя СССР. По сути, в масштабах СССР была создана отдельная отрасль, производящая дома-конструкторы в промышленных масштабах. За счет этого была достигнута минимальная себестоимость строительства и максимально возможное удовлетворение потребности в жилье».

Первоначально эти дома предполагались как временное жилье на 25-30 лет. Однако у многих хрущевок срок эксплуатации выше. У блочных серий он составляет минимум 50 лет (а при своевременном капитальном ремонте и дольше), а кирпичные дома могут служить 100-150 лет.

Тем не менее многие хрущевки обветшали. В связи с этим в конце 1990-х родилась программа сноса, в которую включили пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Изначально планировалось расселить все такие дома до 2010 года, однако программа до сих пор не завершена. По данным столичного стройкомплекса, еще остается снести 70 хрущоб – власти обещают это сделать в 2017-2018 году.

Оставшиеся пятиэтажки, так называемых «несносимых» серий (панельная 1-515, блочная 1-510 и кирпичные 1-511 и 1-447), мэр Москвы Сергей Собянин 21 февраля пообещал ликвидировать в рамках новой программы. Предполагается, что она будет более чем в четыре раза масштабнее действующей – в нее войдет примерно 8 000 домов площадью 25 млн кв. м, в которых проживают 1,6 млн москвичей. (См. «Новая программа сноса пятиэтажек может стать палочкой-выручалочкой для застройщиков».)

Тесно и без лифта

«Хрущевки» стали почти полной противоположностью их предшественников – вычурных сталинских домов с высокими потолками и просторными квартирами. В новом на тот момент типовом жилье все было скромнее. Потолки лишь в редких домах имели высоту 2,7 м, чаще всего – около 2,5 м. Площадь кухни – 5-6 кв. м, смежные санузлы делали зачастую даже для трехкомнатных квартир. «В отличие от сталинок, в которых были представлены преимущественно двух- и трехкомнатные квартиры, а также нередко встречались многокомнатные, в хрущевках самым распространенными вариантами были «однушки» и «двушки», - говорит Мария Литинецкая.

Чаще всего хрущевки строили не выше пяти этажей, единственное исключение – разработанная институтом Ленпроект серия ГИ (Г-4п, Г-4и, Г-5и), которая состояла из панельных домов высотой шесть, восемь и девять этажей. Ограничение этажности не случайно: для многоквартирных жилых домов до пяти этажей не требовался лифт. Также в большинстве домов отсутствовал мусоропровод.

Квартиры в хрущевках очень компактные, общая площадь не превышает 65 кв. м, а во многих домах площадь даже трехкомнатных квартир составляет лишь 48 кв. м. «Хрущевки сейчас относятся к непрестижному и некомфортному жилью, - утверждает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Планировка почти всегда неудачная, кухня маленькая, общая площадь квартир тоже минимальная. В хрущевках часто встречаются комнаты крайне неудобной формы – вытянутый прямоугольник или «вагон», и в таких помещениях обычно мало естественного света, сложно расставить мебель».

К удобным планировочным решениям относятся кладовки, которые проектировали во многих сериях. У хрущевок есть еще одно важное преимущество: в основном все внутренние перегородки ненесущие, а значит, позволяют сделать перепланировку.

Дешево и сердито

Примерно каждая десятая квартира из тех, что предлагаются к продаже, находится в пятиэтажках. По данным «МИЭЛЬ», в Москве 5% от общего предложения составляют кирпичные хрущевки и еще 4% - панельные. «Наибольшая доля таких квартир сосредоточена в ЗАО (30%), СВАО (23%), ЮЗАО (15%), САО (13%), - говорит Мария Литинецкая. - Районы рекордсмены по количеству хрущевок: Чертаново, Люблино, Кузьминки, Перово, Гольяново, Бабушкинский, Фили, Кунцево, Новые Черемушки, Коньково, Зюзино».

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», панельные «хрущевки» - это самое дешевое жилье. Средняя стоимость метра в них составляет около 140 000 рублей по индексу IRN.RU, это на 18% ниже среднего уровня цен в Москве (170 000 рублей за кв. м). Кирпичные пятиэтажки немного дороже – примерно 155 000 рулей за кв. м.

Из-за того что хрущевки также меньше по площади, разница в стоимости целой квартиры может доходить до 25% по сравнению с другим жильем в том же районе. «В Москве в среднем цена однокомнатной квартиры (в хрущевке – прим. ред.) варьируется от 4 до 4,5 млн рублей, двухкомнатная в среднем стоит от 4,7 до 5,5 млн рублей, трехкомнатную можно приобрести примерно за 7 млн рублей. Единственная привлекательность этих домов, конечно, цена. Для людей с ограниченным бюджетом столь низкая стоимость при покупке является основополагающим фактором при принятии решения, что приобрести», - считает Александр Лунин.

Никому не нужны

Даже относительно невысокая цена не спасает хрущевки от плохого спроса, поэтому цены на квартиры в них падают быстрее. Марина Толстик утверждает, что в целом по Москве квартиры в домах этого типа наименее востребованы. «Особенно спрос на хрущевки начал снижаться в последние два года на фоне рекордного роста объема предложения на первичном рынке, который сейчас предлагает огромный выбор качественного жилья по меньшим ценам», - говорит Мария Литинецкая. По данным IRN.RU, с 2014 года средняя цена квадратного метра в Москве снизилась на 18%, а в сегменте панельных хрущевок – на 22%. При этом ценовая динамика для кирпичных «хрущевок» почти не отличается от общегородской, спрос на такие квартиры остается на относительно приемлемом уровне. Кроме того, по словам Марины Москвичевой, интерес для покупателей до сих пор представляют квартиры в домах, которые точно будут сносить и расселять.

Впрочем, в связи с заявлениями властей о разработке новой программы сноса пятиэтажек количество обращений от потенциальных покупателей по поводу квартир в таких домах значительно увеличилось, сообщила компания «Инком-Недвижимость». Однако риелторы считают, что оживление кратковременное и к росту числа реальных сделок и, тем более, цен не приведет. Разработка и реализация программы займет не один десяток лет - очевидно, что люди, уже сегодня нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не согласятся столько ждать, отмечает директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома.

В целом эксперты считают, что нынешние ценовые ожидания продавцов, даже несмотря на более низкий уровень по сравнению с другим жильем, все равно завышены. «Продажа любого вторичного жилья, а особенно неликвидного, стала крайне сложным и долгим процессом, отчего многие собственники хрущевок снимают их с продажи до лучших времен, - отмечает Мария Литинецкая. - Однако долгосрочные перспективы у этих объектов весьма смутные – конкуренция как на первичном, так и на вторичном рынке у них большая, а стоимость – завышенная. Тем не менее ожидать какого-то дальнейшего обвала цен на хрущевки не следует. Их владельцы не будут продавать квартиры за бесценок, а предпочтут сдавать их в аренду».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», у этого типа жилья плохие перспективы. На рынке появляется много более качественного жилья по приемлемым ценам, и оно будет намного более устойчивым к снижению спроса. Поэтому, скорее всего, разница в цене между старыми панельными хрущевками и современным жильем будет только увеличиваться.

www.irn.ru