Аналитики Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» – ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – подвели итоги 1 полугодия 2014 года на рынке жилья Мытищ. На вторичном рынке все сделки носили альтернативный характер, а 90% покупок совершалось с привлечением ипотеки. Новостройки существенно подорожали и с наступлением лета потеряли часть спроса.

Наибольшим спросом в 1 полугодии пользовались 2-хкомнатные хрущевки – 60% сделок прошло именно с этими квартирами, на 2 месте по популярности у покупателей были 1-комнатные квартиры улучшенной планировки – 13% сделок. «Дело в том, что в 90% сделок покупатели использовали ипотечные кредиты, - комментирует Вера Ларионова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи». – Поскольку разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой составляла 400-500 тыс. руб., многие наши клиенты предпочитали добирать недостающую сумму кредитом и покупать более комфортное жилье».

Распределение спроса по типам квартир в 1 полугодии 2014 года, %

График 1

Кстати, все сделки носили альтернативный характер: продажа с целью покупки другой недвижимости. «Ни один из наших клиентов в этом году не хотел оставаться с наличными средствами на руках,- рассказывает Вера Ларионова. – Риэлторы оказались в непростой ситуации, т.к. приходится выстраивать сложнейшие цепочки купли-продажи, в которых все стороны сделки используют ипотеку. Чтобы сделка не сорвалась по причине «человеческого фактора», мы прописываем жесткие штрафные санкции в договоре. Поведение некоторых клиентов иногда сложно спрогнозировать».

При этом средства, вырученные от продажи вторичного жилья, все чаще идут на приобретение новостройки. «У нас в городе сегодня строится очень много новых домов, возводятся они быстро – 1-1,5 года ожидания и можно вселяться, - говорит Вера Ларионова. – Поэтому многие покупатели, продав старую квартиру, покупают новостройку, а в течение срока строительства снимают жилье».

Резкое смещение спроса в сторону первичного жилья вполне объяснимо. После того, как власти объявили о запуске станции метро в 2015 году, в город потянулись застройщики, и сегодня в Мытищах в продаже насчитывается 12 жилых комплексов. При этом, около 40% новостроек относится к бизнес-классу, а 60% проектов имеют инфраструктурную составляющую, что позволяет покупателям в конечном итоге повысить свой уровень жизни. Таким образом, вторичное жилье неизбежно проигрывает новостройкам.

Нужно отметить, что и вторичное, и первичное жилье в Мытищах в 1 полугодии заметно подорожало. Валютная встряска и кризис в банковской сфере, вызвавшие ажиотаж среди покупателей, привели к тому, что новостройки с начала года прибавили 10-15 тыс. руб. к стоимости квадратного метра, достигнув в среднем 80-85 тыс. руб./кв.м. «Надо сказать, что застройщики смогли воспользоваться паникой среди покупателей лишь в течение двух первых недель событий, дальше ажиотаж пошел на убыль, и сейчас новостройки с трудом продаются по этим ценам, - комментирует Вера Ларионова. – К тому же, конкуренцию застройщикам составляют инвесторы, купившие квартиры еще на начальных стадиях строительства, и теперь они могут продавать свои объекты по ценам ниже предлагаемых сегодня застройщиком, и при этом все равно остаться с прибылью».

Средняя стоимость квартир на первичном рынке Мытищ

Таблица 1

На вторичном рынке жилье подорожало в среднем на 5-6%. Так, например, востребованные в этом полугодии «двушки-хрущевки» в начале года стоили 4200 тыс. руб., сегодня их цена колеблется в пределах 4400-4500 тыс. руб. Средняя цена квадратного метра вторичного жилья на 30 июня составила 115865,32 руб.

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке Мытищ

Таблица 2

«Летом рынок жилья Мытищ ожидает некоторое затишье, - резюмирует Вера Ларионова. – И связано это не только с летним сезоном, покупательская способность падает, а кредиты банки стали выдавать менее активно. Сейчас отказы получают клиенты, ранее кредитовавшиеся в этих учреждениях, одобрение получают лишь небольшие займы – 20-30% от стоимости квартиры – под 13,5% годовых. Поэтому предпосылок для роста рынка нет, цены расти не будут, падать тоже. Наш совет: не откладывать решение жилищного вопроса, потому что ставки по ипотеке, скорее всего, будут только расти, крупные займы свыше 60% от цены квартиры не брать, т.к. нагрузка на семейный бюджет будет большой».

Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"