О двухэтажной квартире мечтают многие из нас. Но создать такую квартиру есть возможность только у жильцов первых и последних этажей многоэтажного дома. Именно обитатели крайних этажей могут улучшить свои жилищные условия, присоединив к своим квартирам часто пустующие и никому ненужные помещения в доме: чердаки, подвалы и технические этажи. Такое расширение жилплощади кажется незаконным и невозможным. Однако воплотить эту мечту в жизнь вполне реально, но для этого придется проделать немалую работу.

Шаг первый: оценка и соседи

Первом делом вам надо убедиться, что то помещение, которое вы желаете присоединить, не носит особо важную функцию для дома – там нет электрических кабелей, систем вентиляции и прочих инженерных коммуникаций, а также, что изоляция данной части общедомового имущества не будет препятствовать свободному доступу к этим инженерным системам. Председатель МГКА «Русский Домь Права» адвокат Максим Божко рассказал, что в силу того, что технические этажи, чердаки, подвалы, лестницы, лестничные клетки, лифтовые шахты согласно ст. 36 ЖК РФ служат для обслуживания более одного помещения и являются общедомовым имуществом, то они принадлежат всем собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности. Уменьшение их размера все по той же статье 36 ЖК РФ возможно только при наличии согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. То есть первым шагом для расширения своей квартиры за счет технических этажей является сбор подписей всех сособственников в Вашем доме. Только после этого можно двигаться дальше.

То же самое отмечает и Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». По его мнению, получить право пользования техническими этажами возможно на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Те подвалы, в которых нет технических коммуникаций, обычно находятся либо в частной, либо в государственной собственности. Если подвал находится в государственной собственности, он может быть приватизирован в соответствии с законодательством РФ о приватизации (обычно выкуп на торгах) или арендован у государства. Если подвал в частной собственности, то либо приобретен по договору купли-продажи у собственника, либо также арендован.

В очередь, Ирина Доброхотова председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» рассказала, что и здесь есть исключения – к примеру, присоединить чердак к квартире не получится, если дом стоит в списках на снос. А вообще, подобные варианты хоть и встречаются, но редко, в силу слишком большого количества проблем, с ними связанных. При этом нередко подобные процедуры перепланировки собственники квартир на последних этажах «проворачивают» на свой страх и риск. Если же говорить о подвальных помещениях, то шансы купить в них определенное число квадратных метров есть, при условии, что в подвале нет коммуникаций, и имеется отдельный вход, а кроме того, имеется собственник. Если же собственника нет, т.е. имущество общее, тогда нельзя.

Шаг второй: план и документы

После того, как Вы выяснили, что никто из соседей не против того, чтобы Вы улучшили жилищные условия, следует обратиться в аккредитованную организацию для проведения изысканий и составления проектной документации по реконструкции и перепланировке присоединяемого помещения. По мнению Максима Божко, самостоятельно составить план-схему увеличенной квартиры, конечно, можно, но для получения разрешения на производство реконструкции необходимы проектные документы от лиц, получивших аккредитацию на данную деятельность. Эта норма закреплена в Градостроительном кодексе РФ, и пока не отменена игнорировать ее не стоит.

Шаг третий : разрешение и заключение

Как только проектная документация будет получена, следующим шагом Вам следует получить разрешение местного муниципального органа, отвечающего за архитектуру и градостроительство, на реконструкцию помещения как вашей квартиры, так и присоединяемого помещения. Если же дом является объектом культурного наследия, то разрешение на реконструкцию необходимо получить и в местном отделении КГИОП. Для этого необходимо обратиться в данные органы с:

- подготовленным проектом,

- с документами, подтверждающими право собственности либо аренды своей квартиры,

- решение общего собрания собственников помещений в вашем доме, где принято решение об уменьшении площади общего имущества дома за счет выделения части в собственность или аренду заявителю

- кадастровый паспорт вашей квартиры.

Кроме того, Ирина Доброхотова отмечает, что проект перепланировки чердака разрабатывается на основании технического заключения о возможности данных работ от того или иного проектного института. При этом, планируя присоединение чердака к квартире, следует помнить, что в случае, если работы повлекут изменение внешнего облика здания (например, при устройстве мансардных окон), то потребуется оформить проект по изменению фасада. Кроме того, присоединение чердака к квартире необходимо будет согласовать с архитектурным управлением (АПУ). А если дом относится к числу памятников архитектуры, то перед началом работ по перепланировке потребуется разработать проект приспособления для современного использования.

Если же Вы решите попробовать самовольно присвоить себе чердак или подвал, минуя этап получения согласия жильцов, то со временем (если или когда данный факт будет выявлен), узаконивать присоединение чердака к квартире придется через суд. При решении суда не в пользу «самозахватчика» от помещения придется отказаться и вернуть все к первоначальному виду по предписанию Жилинспекции.

Шаг 4: планировка и ремонт

Если Вы выполнили все вышеперечисленные пункты, то пришло время начать планировать долгожданную перепланировку квартиры мечты. После того, как работы будут закончены, необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Максим Божко отмечает, что выдается это разрешение все теми же надзорными органами – местным органом архитектурного и градостроительного надзора и КГИОП. Завершающим этапом является государственная регистрация изменений технического описания вашей квартиры с учетом присоединенного помещения. Время, занимаемое на всю процедуру, зависит от региона и может разниться от 6 месяцев до 2 лет. Как и стоимость на получение проектной и разрешительной документации, на само выполнение работ – также разнится от региона к региону.

Также следует иметь в виду, что при увеличении жилой площади и сумма налога на имущество также будет увеличена. По мнению Ирины Доброхотовой, ставка налога будет составлять 0,5%, а может и 2% от кадастровой стоимости – все зависит от юридического статуса помещения.

Поскольку с 1 января 2015 года постепенно вводится новая методика расчета налога, вводится в разных регионах в разное время, то сказать точно, у кого и насколько увеличится налог невозможно. Однако нет ничего проще обратиться в местную инспекцию федеральной налоговой службы, чтобы получить точный ответ на данный вопрос.

Подводя итог, можно отметить, что стать обладателем квартиры мечты можно, но сложно. Однако если Вы все-таки решились на увеличение жилплощади таким способом, то не стоит заниматься самовольным присоединением технического этажа. Обязательно согласуйте присоединение технического этажа с соседями и во всех вышеперечисленных инстанциях. Ведь будет обидно, если квартиру Вашей мечты отберут через суд. Точную стоимость работ по присоединению чердака или подвала к жилищу определить сложно, каждый случай стоит рассматривать индивидуально. Кроме того, все зависит от отделки и ремонта, которые зависят от фантазии и финансовых возможностей владельца квартиры.

Источник: Urbanus.ru