Покупателю бывает непросто разобраться, почему квартиры с похожими характеристиками в одном и том же жилом комплексе стоят по-разному. Разница в цене иногда доходит до 10-15% и составляет сотни тысяч рублей. Почему одинаковые, на первый взгляд, квартиры стоят по-разному, и на чем можно сэкономить при покупке жилья, разбирался LIVING.

Какие квартиры в новостройках все-таки стоят дешевле?

Во-первых, цены на квартиры зависят от стадии строительства: чем ближе к сдаче дома в эксплуатацию, тем квартиры дороже. «Поэтому если строится масштабный жилой комплекс, то цены на аналогичные квартиры в корпусах на разных стадиях готовности будут различаться, - поясняет управляющий партнер Delta estate Елена Земцова, - Как правило, стоимость квадратного метра на этапе котлована, начиная со второй очереди, уже выше по сравнению с первой».

Большую роль при ценообразовании играют видовые характеристики жилья. Для сравнения, квартира с панорамными видами на лесной массив, водоем или исторический центр города и достопримечательности, по оценкам Delta estate, будет стоить на 10-15% дороже аналогичной квартиры, но с окнами во внутренний двор или на стену противоположного дома. Квартира с окнами на север тоже может стоить дешевле, так как в ней меньше естественного света, а это минус для большинства покупателей.

На цене отражаются и планировочные решения. Неудобная и нестандартная планировка – это смежные, длинные и узкие комнаты, а также помещения неправильной формы, маленькие кухни и санузлы, окна, выходящие на одну сторону, отсутствие балкона или лоджии.

Важный для покупателя момент – это выбор этажа. Как правило, цены растут по мере увеличения высоты, на которой расположены квартиры. «Обычно в многоквартирных домах мегаполиса первые этажи не пользуются популярностью у покупателей и чаще всего отведены под коммерческую инфраструктуру или даже социальную. Это обусловлено, в том числе, и стереотипами, что в квартиры на первых этажах легче заглянуть случайным прохожим, сюда проще проникают шумы и выхлопные газы с улицы, - отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. - Такие опасения оправданы, если новостройка находится в густонаселенном районе с дефицитом зелени, и двор не закрыт от машин и посторонних людей».

Эксперты «Метриум групп» подсчитали: если при среднеэтажной застройке разница в цене может быть не столь заметной, то в небоскребах «базовый» прайс действует только на уровне 2-10 этажей. Стоимость жилья, расположенного на 11-20 этажах, выше на 10%, 21-30 этажах – на 20%, 31-40 этажах – на 30%, выше 40 этажа – на 50%.

При этом в общую тенденцию повышения цен от этажа к этажу не вписываются малоэтажные кварталы высокого класса.

Не стоит забывать о том, что цена квартиры – понятие относительное. «Например, студии и однокомнатные квартиры – с учетом небольшой площади – дешевле других вариантов по бюджету, при этом стоимость квадратного метра у них выше, учитывая ликвидность таких предложений. Напротив, у крупных лотов цена квадратного метра меньше», - добавляет замгендиректора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова.

А можно сэкономить на планировке и расположении квартиры?

Стоимость жилья может определять юридический статус (апартаменты обычно на 10-15% дешевле жилых квартир), а также конструктивные особенности здания. Эксперты «Метриум групп» приводят пример: одна квартира разделена с соседской несущей стеной, другая – обычными блоками. Первый собственник уже не сможет объединить две соседние квартиры и снести стену, тогда как второй при желании имеет право выкупить два соседних лота и без нарушений конструктива здания увеличить площадь. За вариативность приходится доплачивать.

Кроме того, квартиры, в которых жилые комнаты не граничат с соседским санузлом или лифтом, а также мусоропроводом обычно стоят дороже. А варианты, в которых окна располагаются в углу смежных секций дома, наоборот, обходятся покупателям дешевле. Снижает стоимость жилья и наличие несущих конструкций, которые придется «обыгрывать» во время ремонта.

Существует стереотип, что цена квартиры будет снижена, если жилье расположено близко к лифту. Как ни странно, фактор близости подъемника по-прежнему актуален. «Расположение рядом с лифтом также влияет на стоимость, хотя в современной квартирографии такое редко встречается, обычно лифтовые шахты изолированы», - поясняет директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Наконец, нельзя забывать о моде на некоторые типы квартир, а также о банальных предрассудках. По словам директора по маркетингу и PR компании Euroinvest Development Елены Буриловой, покупатели или риелторы могут полюбить один определенный вид планировки и создавать ажиотаж вокруг этого типа квартир. «На такие квартиры, соответственно, цена повышается. Снижение же цены может говорить, к примеру, о невыполнении плана – тогда запускаются акции, и опускается стоимость за квадратный метр. А есть еще нелюбимый этаж: почему-то покупатели неохотно берут квартиры на 13 этаже, и часто во время проведения акций цена будет снижена именно на эти объекты», - поясняет эксперт.

Экономия – дело хорошее, но в каких случаях лучше этого не делать?

Конечно, каждый покупатель должен ориентироваться только на свои вкусовые предпочтения, но общая рекомендация экспертов такова: лучше не экономить на том, что в будущем станет действительно большой проблемой.

«К примеру, квартиры без балкона традиционно считаются наименее ликвидными; но если для покупателя этот вопрос не принципиален, а отсутствие балкона даст существенную скидку, то такой вариант окажется для него выигрышным, - говорит директора по продажам и маркетингу УК «Развитие» Ольга Нарт. - Также надо учитывать наличие рядом с квартирой шумных технических зон. Например, если рядом находится выход на кровлю, лучше заранее уточнить, есть ли на ней технические элементы, которые будут производить шум, поскольку это может потребовать дополнительной звукоизоляции».

Генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев в свою очередь советует заранее изучить не только план дома, но и план благоустройства территории. «Возможно, что под вашими окнами будет стоянка для автомобилей. Или фонари, освещающие проезжую часть, будут мешать ночью, что особенно актуально для жителей второго-третьего этажа. Кому-то может мешать детский сад под окнами или спортивная площадка», - предупреждает эксперт.

Попытка сэкономить при покупке квартиры может аукнуться в будущем, когда владелец захочет ее продать, поэтому подходить к выбору квартиры нужно с учетом всех рисков.

«Что касается рисков, касающихся специфики первых или последних этажей, или сторон света, на которые выходят окна, мы рекомендуем составить личный чек-лист с двумя столбцами. В первом можно записать пункты, которые для вас приемлемы, а во втором – то, что вы не готовы принять», - рекомендует директор по продажам и маркетингу компании «ПЕТРОСТРОЙ» Анна Князева.

Должен ли застройщик предупредить меня об особенностях квартиры?

По закону, застройщик должен предоставить потенциальному покупателю лишь информацию, касающуюся непосредственно жилого объекта: разрешение на строительство, планировку, технические характеристики. Рассказать или умолчать об индивидуальных особенностях квартиры – это вопрос остается на совести девелопера. Хотя такое понятие, как «репутация», по-прежнему в цене.

«Наш ЖК строится с 2005 года, и по нашей статистике, за 2017 год 30% объектов были проданы по рекомендации, то есть это сами жители приводят родственников и друзей покупать здесь квартиры и дома. Мы стараемся предупреждать о любых нюансах – ведь что для одних минус, другим может показаться огромным плюсом», - поясняет руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин.

Директор по развитию Компании Л1Надежда Калашникова в свою очередь отмечает, что на практике утаить существенные недостатки ЖК или его окружения (например, крупную промзону под окнами) практически невозможно. «Никто не покупает квартиру вслепую. И такого «шила в мешке» не утаишь. Остальные параметры определяются ГОСТами и СНИПами, в которых прописаны жизненно важные условия. Без их выполнения дом просто не примут», - добавляет эксперт.

Какие риски ожидают меня при экономии?

Если застройщик неожиданно снижает цены на определенные квартиры, это не может не настораживать. Эксперты советуют выяснить причину щедрости девелопера. «Такие причины могут быть самыми разными: желание продать быстрее и готовность к убыткам, или, возможно, наличие в квартире «особенностей», не связанных с конструктивными недостатками, выявившихся уже после покупки», - предупреждает член Правления Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова.

По словам эксперта, случаи мошенничества на рынке по-прежнему случаются. «Застройщик может намеренно продавать объекты ниже рынка, не планируя исполнять свои обязательства перед дольщиками. Бывает, что застройщик чересчур оптимистично оценивает свои силы, не имея источника финансирования, самонадеянно полагая, что сможет построить дом только за счёт средств дольщиков, и этот расчёт не оправдывается», - поясняет Ирина Зырянова.

Желание сэкономить при покупке жилья понятно: как правило, на кону большие деньги – сотни тысяч, а то и миллионы рублей. Однако сознательная экономия на комфорте в перспективе может обернуться большими проблемами. Главное – тщательно изучить все факторы, влияющие на цену жилья.

www.living.ru