В Государственную Думу направлен законопроект «О посредничестве (агентской деятельности) на рынке сделок с недвижимостью», задачей которого станет урегулирование работы риэлторов – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Его цель – сделать рынок цивилизованнее.

В основе законопроекта лежит модель саморегулирования риэлторской деятельности, включающая имущественную ответственность риэлторов перед заказчиками при оказании услуг. Некоммерческая саморегулируемая организация риэлторов (СРО) будет контролировать деятельность ее членов в части соблюдения профессиональных стандартов и правил, а также этики их деятельности. Только члены СРО смогут работать в данной сфере. Тех же, кто будет проводить сделки в обход СРО, собираются привлекать к административной ответственности.

Согласно документу, СРО должна объединять не менее 500 физических лиц, отвечающих требованиям к субъектам риэлторской деятельности. Сюда относится стаж по основному месту работы не менее трех лет или квалификационный аттестат, действующий не менее пяти лет, а также отсутствие непогашенной судимости и обязательный вступительный взнос. За неправильно оформленные сделки риэлторов будут штрафовать.

По оценкам экспертов, в РФ более 500 тыс. физических и юридических лиц определяют свою профессию как «риэлтор» или «агент по недвижимости». Но лишь около 30% посредников работают по правилам.

В стране не существует специализированных учебных заведений для подготовки риэлторов, гарантирующих качество обучения специалистов. В итоге «квартирным посредником» может стать любой, кто не прочь подзаработать, порой не обладая профессиональными навыками и даже элементарным знанием действующего законодательства. Также под вывеской информационного агентства недвижимости может скрываться мошенник – «черный» агент. Попытки судиться с такими «специалистами» зачастую оказываются безуспешными. Депутаты настаивают, что посредниками в сделках с недвижимостью должны быть только профессионалы.

По мнению президента Российской Гильдии Риэлторов Татьяны Деменок, законом нужно защитить «не только права потребителя», но и специалистов рынка недвижимости.

Часть экспертов полагает, что основной причиной, заставляющей риэлторские агентства выступать за введение закона, является борьба против частных маклеров – прямых конкурентов. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что если закон будет принят, частные маклеры «уйдут в подполье», ведь закон «не сможет отнять у них клиентов и связи».

Кроме того, если частные посредники все же будут вытеснены с поля, возникает риск увеличения стоимости квартир, особенно на рынке аренды, заявил ранее политик Сергей Митрохин.

Правительство не поддержало законопроект, поскольку деятельность риэлторов регламентируется сегодня в рамках гражданского законодательства РФ «нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг». Кроме того, в документе не определяется правовая специфика риэлторской деятельности, квалификационные требования к соискателю аттестата профессионального агента на рынке недвижимости и порядок проведения такой аттестации.

Как сделать цивилизованнее и ответственнее деятельность посредников на рынке недвижимости?

Мнения экспертов

Юлия Галуева
адвокат, руководитель юридического департамента Национальной юридической службы:

Профессиональный риэлтор – не гарантия надежности сделки с недвижимостью

Сегодня риэлтор – это не профессия, а призвание. Формально, чтобы быть риэлтором – посредником при заключении сделок с недвижимым имуществом – сейчас не нужно иметь специального образования. Законопроект о риэлторской деятельности предполагает его наличие для профессиональной аттестации, однако «образовательные программы в области риэлторской деятельности» – всего лишь курсы обучения, не имеющие никакого отношения к юридическому образованию. Между тем, заключение сделки без юриста в надежде, что риэлтор – гарант того, что «все будет хорошо» невероятно рискованно.

В отсутствие единого закона риэлтором может работать абсолютно  любой активный человек, имеющий силы и желание перерабатывать большое количество объявлений о продаже жилья. Ограничить их какими-либо  рамками, на мой взгляд, невозможно.

Следует понимать, что риэлтор – это только помощник в анализе существующих предложений на рынке недвижимости и выборе оптимального варианта покупки или продажи.

Риэлтор НЕ  может и НЕ должен отвечать за юридическую чистоту сделки, если он работает в одиночку. Агентства недвижимости в штате имеют юристов, которые изучают документы перед сделкой  и дают определенные заключения. Но при этом надо помнить, что цель риэлтора – сделка любой ценой, потому что для него это способ получить вознаграждение. Зачастую риэлторы агентств предлагают своим клиентам рискнуть, не предупреждая о возможных негативных последствиях.

Сделать риэлторскую деятельность профессиональной и саморегулируемой – значит разделить риэлторов на тех, кто вступит в СРО и тех, кто будет продолжать заниматься «представительской деятельностью». Это удорожит стоимость работы риэлторов, но не обеспечит надежность заключаемых сделок. Кроме того, у людей появится ложное чувство, что раз профессиональный риэлтор участвует при подготовке сделки, в дальнейшем проблем  не возникнет. Это не так. И даже знание риэлтором основ юридической грамотности, а также курса правовых аспектов при заключении сделок никогда не заменят высшего юридического образования.

Мария Николаева
адвокат Коллегии адвокатов Pen & Paper:

Закон о риэлторах не защитит граждан от мошенничества на рынке недвижимости

Проблема некачественного оказания услуг на рынке недвижимости не будет решена с  реализациейзаконопроекта о создании  некоммерческой саморегулируемой  организации риэлторов (СРО), считает адвокат, партнер, коллегия адвокатов Pen & Paper Мария Николаева.  По мнению юриста, документ в том виде, в каком он внесен на рассмотрение Госдумы РФ, не дает четкого определения самого предмета риэлторской деятельности и его специфики.

Согласно содержанию документа, риэлторская деятельность осуществляется по договорам, направленным на совершение сделок с объектами недвижимости, или по договорам возмездного оказания услуг, направленным на подготовку и (или) организацию таких сделок. В результате «выполнения» услуг обеспечивается подготовка документов для совершения сделки. В то же время результатом «работ» лица, осуществляющего риэлторскую деятельность, является: при продаже (мене) –  переход права собственности, при аренде (найме) –  заключение договора аренды. В связи с этим Мария Николаева обращает внимание на неопределенность в формулировании самого предмета риэлторской деятельности, как и момента ее завершения.

«Кроме того, ценный для потребителя результат определен здесь применительно к ограниченному виду сделок. И он весьма условен: право собственности на объект недвижимости может быть зарегистрировано, а в дальнейшем оспорено, как и право на пользование объектом в случае с договором аренды (найма)», - добавляет юрист.

Надо понимать, что такой аспект описываемой деятельности как подготовка документов для совершения сделки, обеспечение регистрации перехода прав является исключительно юридической составляющей, для обеспечения качества которой целесообразно обращаться к профессиональным юристам, поясняет Мария Николаева. Поскольку специфика непосредственно риэлторской деятельности в проекте также не раскрыта, эксперт ставит сомнение смысл предложенного законодательного регулирования в целом.

За вред, причиненный действиями (бездействием) риэлтора, законопроект предусматривает его ответственность перед заказчиком услуг.  Однако страховой случай как факт причинения ущерба заказчику в результате нарушения требований профессиональных стандартов и правил риэлторской деятельности, устанавливается СРО. Таким образом, вопрос реальности ответственности зависит не только от определения предмета деятельности, но и от формулирования требований к ней, которое будет в зоне контроля СРО. Отсюда прогноз эксперта: возможности привлечения риэлторов к ответственности будут достаточно ограничены притом, что реализация проекта, безусловно, повлечет удорожание соответствующих услуг.

«Документ содержит также некоторую противоречивость используемых терминов: с одной стороны, субъектами риэлторской деятельности могут быть «юридические лица и ИП», а с другой – риэлторами  являются «физические лица, члены СРО», а местами отражает невысокое качество юридической техники», - отмечает Мария Николаева.

Напомним, в Госдуму направлен законопроект «О посредничестве (агентской деятельности) на рынке сделок с недвижимостью», задачей которого станет урегулирование работы риэлторов – индивидуальных  предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Его цель – сделать  рынок цивилизованнее.

Депутаты настаивают, что посредниками в сделках с недвижимостью должны быть только профессионалы. Их данные должны содержаться в едином госреестре СРО. При этом за неправильно оформленные сделки риэлторов надо штрафовать. Предлагается также также обязательное страхование ответственности посредников в сделках с недвижимостью.

Правительство не поддержало законопроект, поскольку деятельность риэлтеров регламентируется сегодня  в рамках гражданского законодательства РФ «нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг».

Константин Крохин
юрист, председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства:

Принятие закона о деятельности риэлторов невыгодно бизнес-классу 

Основной тормоз в попытках законодателя перевести статус посредников при сделках с недвижимостью из «серого» в «белый» – это сегмент покупателей элитного жилья, заявил «ЗАКОНИИ» юрист, председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Константин Крохин.

В идеале регулирование деятельности риэлторов означает логическое продолжение развития именно цивилизованного рынка недвижимости. В Америке и европейских странах риэлторская компания не может находиться вне государственного контроля и работать вне рамок профессионального объединения. Риэлтор вообще не имеет права участвовать в сделках, если не имеет определенного сертификата или лицензии на данную деятельность. При этом расчет – только безналичный, через банк.

По мнению юриста, российский рынок тоже можно очистить от неконтролируемых «частников» при содействии саморегулируемой  организации риэлторов (СРО), которая предъявляет требования и контролирует работу риэлторов.  Пример, как этого можно достичь, – реорганизация работы общественного транспорта в Москве. До тех пор, пока таксистов не начали штрафовать за незаконное предпринимательство, проблема не решалась. Нужно такое же волевое решение и на рынке сделок с недвижимостью.

Если запретить публикацию рекламных объявлений о продаже и аренде объектов без указания давнных о лицензии риэлтора, «серые» посредники не смогут находить новых клиентов. Им «выгоднее состоять в СРО и использовать свои наработанные по принципу «сарафанного радио» клиентские базы, чем не работать совсем. Так что тезис о том, что «серые» посредники уйдут в подполье, не состоятелен», - пояснил Константин Крохин..

С одной стороны, понятно, в условиях кризиса  государство ищет источники дохода, вспомните недавние поправки, разрешающие оформление перехода долей недвижимости от одного хозяина к другому только через нотариуса. И надо учитывать, что принятие  волевого решения о регламентации деятельности риэлторов скажется на налоговой базе. Не только данные о риэлторах станут доступны, но и суммы сделок. А кто не хочет их афишировать? Высокооплачиваемые клиенты – покупатели элитного жилья, дорогих квартир площадью в 1 000 кв. м.! Зачем им «белый» рынок?  

Это большинство, дельцы, представители политической элиты, владельцы крупных компаний, а не а не рядовой покупатель, ощутят на себе последствия принятия закона о риэлторах. Пока есть это большинство, закон, сам по себе полезный и актуальный, вряд ли будет принят, считает эксперт. Во всяком случае, Правительство в очередной раз не поддержало законопроект.

Дмитрий Галочкин
зампред  Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

Законопроект о риэлторской деятельности нужен рынку, но не интересен риэлтору

В пресс-центре «Парламентской газеты» прошли нулевые чтения законопроекта «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Общественную экспертизу документа проводят представители Общественной Палаты РФ, общественного Совета при Минюсте РФ, профессионального сообщества, активисты региональных общественных палат.

«С темой изменения жилищных условий граждане сталкиваются как минимум раз в жизни, при этом фактически на рынке недвижимости нет гарантий права собственности», – пояснила значимость законопроекта председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.  Кроме того, по словам эксперта,  отмена лицензирования в 2002г. привела к невозможности учета  количества риелторов-«частников» на рынке недвижимости, что нередко позволяет им «вести дела недобросовестно».  

Именно поэтому настало время для разработки правового урегулирования работы риэлторов – индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, оказывающих посреднические услуги при заключении сделок купли-продажи или аренды коммерческой и жилой недвижимости. Необходимо снизить риски для потребителей риэлторских услуг,  поэтому «наша задача в этом документе защитить не риэлтора, а его клиента», — сказала Лидия Михеева.

Закон также должен защищать и добросовестного посредника, уверен ее коллега Дмитрий Галочкин. Отделить «белых» риэлторов от «черных» могло бы создание единого реестра сообщества, чтобы законопослушный клиент мог найти в нем достоверную информацию о законопослушном посреднике. «Надо помочь риэлтору выйти из тени, а не загонять его в тень», - заявил «ЗАКОНИИ» зампред  Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами.
 
Важный вопрос – квалификация риэлтора, соответствие его деятельности профессиональным стандартам в документе не раскрыт, считает эксперт. Разработкой профессионального стандарта риэлтеров могли бы вести в рамках созданного Совета по профессиональным квалификациям сферы торговли и услуг, возглавляемого президентом Торгово-промышленной палаты РФ Сергеем Катыриным в Национальном совете при Президенте РФ.

Дмитрий Галочкин видит три возможных пути снижения рисков для граждан при операциях на рынке недвижимости: когда ответственность  за качество сделки лежит на госрегистраторе,  когда за чистоту сделки отвечает нотариус и когда покупатель страхует сделку через страховую компанию. Пока, к сожалению,  «мы ни там, ни там и ни там», считает эксперт.

Представленный на обсуждение документ требует доработки, заключает Дмитрий Галочкин, поскольку в нынешнем варианте он «сыроват, не устанавливает роль и правовую позицию посредника в цепочке клиент – агент – госструктуры», в нем не прописаны четкие границы участия  риэлтора в сделке с недвижимостью, которые сегодня «абстрактны и могут доходить чуть ли не до сноса здания». Среди слабых мест законопроекта эксперт отметил невнятность  «прав, обязанностей, компетенции риэлтеров, и, главное, их ответственности, а без их четкого понимания возникает вопрос, что подлежит страхованию?!»

«Участникам рынка сделок с недвижимостью закон нужен, в то же время в ходе обсуждения мы выяснили, что многие из риэлторов даже не слышали о представленном законопроекте», отметил Дмитрий Галочкин.

Общественная палата намерена  в течение нескольких недель после процедуры нулевых чтений обобщить замечания и дополнения к законопроекту. По итогам нулевых чтений заключение ОП РФ будет выставлено на голосование.

Напомним, в Госдуму направлен законопроект «О посредничестве (агентской деятельности) на рынке сделок с недвижимостью». В его основе лежит модель саморегулирования риэлторской деятельности, включающая имущественную ответственность риэлторов перед заказчиками при оказании услуг. Некоммерческая саморегулируемая организация риэлторов (СРО) будет контролировать деятельность ее членов в части соблюдения профессиональных стандартов и правил, а также этики их деятельности. Только члены СРО смогут работать в данной сфере. Тех же, кто будет проводить сделки в обход СРО, собираются привлекать к административной ответственности.  

Правительство не поддержало законопроект, указав, что деятельность риэлторов достаточно регламентируется сегодня в рамках гражданского законодательства РФ.

Елена Земцова,
юрист, управляющий партнер компании «Delta estate»:

Законопроект о риэлторах ведет к росту издержек агентов и затягивает срок продажи недвижимости

Необходимость введения дополнительного правового регулирования риэлторской деятельности в том виде, как это предлагается в законопроекте, внесенном в госдуму РФ, отсутствует, заявила «ЗАКОНИИ» управляющий партнер компании «Delta estate» Елена Земцова.

По мнению эксперта, в тексте законопроекта не раскрыто понятие «риэлторская деятельность», вместо этого даны отсылки к уже действующему законодательству (2-я часть Гражданского Кодекса РФ) и несуществующим стандартам риэлторской деятельности, которые только предстоит разработать и принять.

Елена Земцова назвала причины, по которым риски потребителей риэлторских услуг с принятием данного законопроекта вряд ли будут снижены. Во-первых,  неоказание либо ненадлежащее оказание риэлтором услуг по заключенным договорам влечет наступление последствий и ответственности в случаях и на условиях, предусмотренных действующим законодательством. Кроме того, сегодня дополнительно к нормам действующего законодательства участники сделки при заключении между ними договора вправе указать в нем случаи ответственности риэлтора и условия ее наступления.

Положения о возмещении имущественного вреда – также «слабое звено» законопроекта, считает Елена Земцова. «В документе не конкретизированы случаи наступления ответственности риэлторов перед потребителями их услуг, разве что вводится требование об имущественном страховании ответственности, (опять же с неопределенным понятием страхового случая и отсылкой к несуществующим стандартам), которые приведут потребителя в суд», - отмечает руководитель «Delta estate».

В основе законопроекта лежит модель саморегулирования риэлторской деятельности, включающая имущественную ответственность риэлторов перед заказчиками при оказании услуг.  Введение такой модели, прогнозирует  специалист, скорее, «приведет к росту издержек риэлторов и риэлторских организаций, связанных со страхованием имущественной ответственности, затрат на дополнительное обучение, взносов в СРО и пр.»

К позитивным новеллам Елена Земцова относит введение правил публикации объявлений о продаже или аренде только по предъявлении собственником правоустанавливающих документов на объект, а риэлтором – договора на оказание услуг. Но только теоретически. В самом деле, довольно широко распространена практика размещения недостоверных объявлений. Но на практике данное нововведение «усложнит публикацию объявлений, в том числе в интернете, на сайтах типа www.cian.ru, www.avito.ru и других, а также приведет к затягиванию времени, когда речь идет о срочной продаже».

«В отсутствие разработанных правил и стандартов риэлторской деятельности, квалификационных требований к соискателям квалификационного аттестата и порядка проведения такой аттестации, пока рано о чем-то говорить. Тут я склонна поддержать отрицательный отзыв Правительства РФ», - заключает эксперт.

www.zakonia.ru