2012 год на рынке вторичной недвижимости Подмосковья: рынок продолжает нащупывать свои тенденции
2012 год на рынке вторичной недвижимости Подмосковья: рынок продолжает нащупывать свои тенденции
Аналитики НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» – ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья, коллективного члена Гильдии риэлторов Московской области – подвели итоги 2012 года на рынке вторичной недвижимости Московской области. Главным трендом прошедшего года можно назвать периодическую смену векторов развития. Рынок продолжает нащупывать свои тенденции, что в 2013 году, скорее всего, приведет к умеренному и стабильному росту деловой активности игроков.
Спрос
По данным Партнерства, наибольшим спросом пользовалось вторичное жильё: 78% поступающих в Корпорацию заявок. Новостройки пользовались меньшей популярностью – на их долю пришлось 22% запросов. При этом лидерами продаж по итогам года стали двухкомнатные квартиры с улучшенной планировкой – 22,18% сделок от общего числа пришлось именно на эти квартиры. На втором месте по популярности у покупателей «улучшенные однушки» - 21,79%. Тройку лидеров замыкают однокомнатные «хрущевки» с показателем 18,61%. Молодые семьи – главные претенденты на квартиры-лидеры продаж: однокомнатные квартиры для них становятся первым собственным жильем, а двухкомнатные приобретаются, если в семье ожидается рождение детей. Большую роль играют и приезжие из дальних регионов России и стран ближнего зарубежья. Зачастую денег от продажи своей квартиры на «малой родине» им хватает лишь на недорогую подмосковную недвижимость, к которой относятся, прежде всего, однокомнатные «хрущевки». Для многих это возможность закрепиться на новом месте.
Наименьшим спросом по итогам продаж 2012 года пользовались трехкомнатные «хрущевки» - 3,68% сделок. «Маленькие 5-6 метровые кухни – главная причина низкой востребованности трехкомнатных «хрущевок», - считает Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» . - К тому же, в дальнейшем подобное жилье реализовать сложно, тем более с выгодой для себя». Небольшой процент сделок состоялся и по покупке комнат – 5,5% от общего числа, что объясняется традиционной ограниченностью предложения таких объектов на рынке.
По ипотеке в 2012 году было куплено порядка 30% квартир от общего числа сделок. По данным КПК «ДОМ», наиболее востребованными были кредиты до 1 млн. руб., как правило, для улучшения жилищных условий: обмен «двушки» на «трешку» и т.д. При этом порядка 40% покупателей использовали «материнский капитал». «Тем не менее, доля ипотечных сделок в нашей стране еще мала, - комментирует Сергей Власенко. - К тому же, подорожание жилищных кредитов в 2013 году на 0,5-1% не будет способствовать росту рынка ипотеки, скорее всего, существующие темпы сохранятся».
Распределение спроса по типам квартир на конец декабря 2012 года
Предложение
Объем предложения квартир в течение года так же, как и другие показатели деловой активности, характеризовался нестабильностью. Резкий рост числа квартир на продажу в апреле на 36% был обусловлен желанием собственников продать жилье до наступления отпускного сезона, чтобы объекты не зависли на рынке до осени. Уже в мае ослабление рубля по отношению к доллару на 10,75% привело к тому, что многие продавцы сняли свою недвижимость с продажи в ожидании коррекции валютной корзины «доллар-рубль». В итоге, общий объем предложения снизился на 6,5%. В дальнейшем прирост предложения оставался стабильным: с июня по август в продажу поступало по 270-280 объектов ежемесячно. Однако нетрадиционное осеннее затишье снова усилило позиции продавцов на рынке: сократившийся на 16% объем нового предложения составил лишь 245 объектов. В 4 квартале скачкообразная динамика поступления в продажу объектов сменила тренд на понижение: прирост на 12% в октябре и снижение на 16% в ноябре и на 8% в декабре, что было связано с предстоящими праздниками.
Цены
В 1 квартале 2012 года эксперты Корпорации риэлторов отмечали рост средней цены квадратного метра на 4,2%, что превысило темпы инфляции, заложенной в годовой бюджет страны – 6%. Это позволило аналитикам делать оптимистичные прогнозы относительно положительной динамики на рынке областной «вторички». Однако в апреле произошло снижение среднего ценника на 2%. Уже в мае падение было отыграно, а за активные летние месяцы прирост стоимости квадратного метра составил 2%. В сентябре рост цен приостановился, получив незначительную прибавку менее 0,1%. Октябрь, в свою очередь, задал новый уже предновогодний темп рынку подмосковного вторичного жилья: количество поступивших в продажу объектов по сравнению с сентябрем выросло на 22%, на 12% увеличилось число авансов, а рост цен в среднем по области составил 1%. Скачкообразная ценовая динамика, наблюдаемая в Подмосковье в течение года, в 4 квартале стабилизировалась, демонстрируя постоянный рост. Так, в ноябре «квадратные метры» подорожали на 1%, закрепив темпы октября. Таким образом, за 2012 год подмосковная «вторичка» подорожала на 5% - на 31 декабря 2012 года 67 471 руб. за кв.м. против 64 250 руб. за кв.м. на 1 января 2012 года (по городам см. таблица 1).
«В 2012 году рынок подмосковного вторичного жилья был неоднозначным и неоднородным, города росли в цене и падали несколько раз в год, - резюмирует Сергей Власенко. - Были периоды активного взлета и падений – необычайно активное лето и осень, не оправдавшая ожиданий риэлторов. Пока мы не ждем никаких знаковых событий. Вектор дальнейшего развития рынка недвижимости Подмосковья будет определяться, по большей части, макроэкономическими показателями и событиями: цены на нефть, валютные колебания, состояние экономик стран еврозоны и США. Тем не менее, уже в первую рабочую неделю 2013 года мы зафиксировали не характерную для этого периода в стране активность и покупателей, и продавцов на рынке, что, безусловно, вселяет оптимизм. На данном этапе можно прогнозировать умеренный рост на текущий год».
Эксперты Корпорации риэлторов об итогах 2012 года в разных городах Московской области
Жанна Маркова, генеральный директор АН «Мегаполис» (г. Подольск), партнер Корпорации риэлторов.
Подводя итоги на рынке жилья Подольска, нужно сказать, что 2012 год не был стабильным. Наибольший спрос на недвижимость отмечался весной и в начале лета. Осень же, как никогда характеризовалась низкой активностью покупателей, которые несколько активизировались в декабре. В зависимости от покупательского поведения росли и падали в течение года цены на недвижимость, общий диапазон колебаний составил около 7%, поэтому не был заметен. Наименьшим спросом пользовались коттеджи и 3-4 комнатные квартиры. Наибольшим спросом традиционно пользовались 1 комнатные квартиры улучшенной планировки в пешей доступности от железнодорожной станции.
Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь»
В Электростали за последнюю декаду декабря фактически не поступило на продажу ни одного объекта, зато было внесено 8 авансов. Мы связываем это с тем, что продавцы временно придерживали свои объекты перед новым годом, так сказать - заняли выжидательную позицию, а покупатели, наоборот, хотели быстрее вложить денежные средства в недвижимость.
Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»
Рынок недвижимости в 2012 году можно охарактеризовать одним словом - застой. По нашим данным, динамика цен на недвижимость в Подмосковье была разнонаправленной, с небольшими колебаниями, а в целом за год рост цен составил не более 5%. Хорошо это или плохо, однозначно сказать трудно, но это соответствует макроэкономическим показателям развития страны в 2012 году: рост ВВП - 3,5%, инфляция - 8%.
Юрий Журин, генеральный директор АН «Новосел» (г. Ступино), партнер Корпорации риэлторов
В Ступино в 2012 году отмечалось снижение доли дешевых квартир в продаже. Собственники стали значительно завышать цену. Из-за большого количества открываемых в Ступино предприятий, а именно торговых сетей «Лакмин», «Дикси», «Атак», сложился жесткий дефицит арендного жилья. Также произошел рост ипотечных сделок в среднем на 20%, количество сделок по ипотеке теперь составляет около 40% от общего числа. По-прежнему наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, при этом количество таких квартир на рынке недвижимости снизилось. Число продаж загородной недвижимости возросло на 30%.
Владимир Черенков, исполнительный директор АН CENTURY 21 Римарком (г. Чехов), партнер Корпорации риэлторов
В 2012 году рынок недвижимости Чехова не был стабильным, отмечались ярок выраженные пики активности в летние месяцы, а также в ноябре и декабре. Взлеты и падения рынка мы компенсировали ростом компании. Структура и политика компании, а также применение образовательных технологий НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис Сервис» и опыта международной сети CENTURY 21 позволили увеличить количество агентов в нашей компании с 10 до 25. Это позволило расширить сферу деятельности агенства, и мы вышли на рынок новостроек, что также связано с активным жилищным строительством города Чехова в последние годы. В 2012 году стартовали продажи в 3 новых жилых комплексах.
Ценовая динамика на рынке вторичной недвижимости Московской области в 2012 году
График 1.
Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 31 декабря 2012 года
Таблица 1.
Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» основана в 1995 году и на сегодняшний день является одним из лидеров на рынке недвижимости Подмосковья. В Корпорацию входят более 50 агентств недвижимости России. Основное направление деятельности – оказание риэлторских услуг на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» является членом Российской Гильдии Риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области.