ТОП-5 самых ожидаемых события рынка недвижимости России в 2016 году
Новый 2016 год принесет рынку недвижимости в России множество знаковых изменений в законодательстве, новые сделки и все те же серьезные экономические проблемы. Ранее мы уже рассказывали про 30 самых важных событий 2015 года для застройщиков и риэлторов. Сегодня представляем Вашему вниманию пять наиболее ожидаемых событий 2016 года на российском рынке недвижимости.
1. Счастливые дольщики
В середине ноября года 2015 Минстрой России внес на рассмотрение поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Они предусматривают введение соразмерности собственного капитала девелопера и цену возводимого им жилья, которое он реализует по договорам долевого участия. Также законопроект предусматривает создание единого реестра застройщиков и введение нового механизма защиты прав покупателей новостроек, при котором средства участников долевого строительства будут размещены на специальных эскроу-счетах в банках.
К основным опасениям против этих нововведений относят то, что это может привести к вымыванию с рынка более мелких игроков и удорожанию жилья. Ведь так как девелоперам будет интереснее строить дом и начать реализовывать жилье в нем уже на высокой стадии готовности объекта, когда квартиры будут продаваться в практически готовом доме, то и дисконта на стадию готовности уже не будет. Но есть и мнение, что больше половины застройщиков просто не смогут работать по новым правилам.
Более того, хотя изменения 214-ФЗ направлены на повышение прозрачности и устойчивости строительного рынка, защиту прав участников долевого строительства, внедрять их следует аккуратно и очень плавно, чтобы рынок "не просел", как это произошлов 2005 году, когда начало действия 214-ФЗ взвинтило цены на квартиры в два раза и "прихлопнуло" 70% мелких строительных компаний.
Справочно можно отметить, что, например, в Москве, лишь треть компаний-застройщиков удовлетворяет предлагаемому коэффициенту финансовой устойчивости — 5% от стоимости строительства дома.
В то же время глава Минстроя Михаил Мень считает, что банкротств в связи с изменениями в законодательстве о долевом строительстве не будет. С его слов, главная цель новшест — повышение открытости застройщиков, чтобы граждане могли видеть, с кем имеют дело. А в целом, по мнению Меня, в будущем новостройки будут строиться не за счет граждан, а за счет банковского проектного финансирования.
2. Турки, гудбай
Россия и Турция переживают сильнейший кризис во взаимоотношениях после того, как турецкие ВВС сбили российский бомбардировщик. Это стало причиной того, что Владимир Путин подписал указ о мерах по обеспечению национальной безопасности и о специальных экономических мерах в отношении Турции. Так, президент постановил запретить или ограничить деятельность на территории нашей страны находящихся под юрисдикцией Турции организаций. При этом правительству было поручено подготовить список видов работ и услуг, на которые будут действовать данные ограничения.
И если этот указ против Турции не затронет заключенные до 31 декабря этого года контракты в строительстве, то по новым контрактам, заключенным после 31 декабря, необходимо будет обратиться в правительство за специальным разрешением. Правительство же примет решения по спискам работодателей. При этом возможность турецких граждан работать на стройках России не исключается. Более того, турецкие подрядчики продолжат работу по строительству в России стадионов к Чемпионату мира по футболу 2018 года.
Однако руководитель Турецкой строительной ассоциации Мидхат Енигюн сообщает, что строительные компании Турции, работающие в России, сталкиваются с трудностями, в том числе с дополнительными проверками или приостановкой новых проектов, а российские полномочные органы уже запросили данные сотрудников некоторых компаний для проверки.
В целом, по данным ассоциации, на строящихся в России объектах работает около 10 тысяч турецких работников. Турецкие компании за прошлый 2014 год ввели в общей сложности 47 проектов в России на общую сумму почти 4 миллиарда долларов. За девять месяцев 2015 года было завершено восемь проектов общей стоимостью 2,3 миллиарда долларов. За период с 1988 года турецкие компании приняли участие в общей сложности почти в 2 тысячах строительных проектов в России общей стоимостью более 62 миллиардов долларов. Россия с почти 20% общей доли лидирует в списке стран, где работают турецкие строительные компании.
Хотя уход турецких строителей освободит существенную долю российского рынка для отечественных строителей, ограничение на привлечение турецких рабочих может привести к срыву сроков сдачи ряда объектов.
3. Окончание бесплатной приватизации
Начало бесплатной приватизации жилья было положено правительством РФ еще в 1992 году. Граждане получили возможность получить в собственность жилье, находившееся в муниципальном и федеральном жилищном фонде, и занимаемое ими на правах социального найма. Ожидалось, что приватизация будет завершена с принятием нового Жилищного кодекса 1 января 2007 года, но ее срок четырежды продлевался — до 1 марта 2010 года, до 1 марта 2013 года, до 1 марта 2015 года и в очередной раз до 1 марта 2016 года.
Отмечалось, что продление сроков необходимо из-за того, что существенная часть граждан, занимающих квартиры в аварийном и ветхом жилом фонде, а также очередники, после 1 марта 2015 года утратили бы возможность воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Также было решено предоставить право приватизации жителям Крыма и города Севастополя.
В конце 2015 года в Госдуму был внесен законопроект о праве бесплатно приватизировать квартиры после 1 марта 2016 года для тех, кто до этого срока проживал в аварийных домах или стоял в очереди на получение жилья. Сейчас действует запрет на приватизацию жилья в домах, находящихся в аварийном состоянии. В случае предоставления жилого помещения на условиях социального найма уже после 1 марта 2016 года, бывшие жители аварийных домов и очередники утрачивают возможность получить в собственность предоставленное им жилье, что автоматически ставит их в неравное положение с теми, кто получил жилье до вышеназванной даты.
Сейчас в России 80% жилищного фонда находится в частной собственности, а пятая часть жилья государственной и муниципальной собственности находится в неудовлетворительном и аварийном состоянии.
4. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения
В конце 2015 года Владимир Путин в послании Федеральному собранию заявил, что простаивающие земли необходимо изымать у недобросовестных владельцев и продавать на аукционах. С его слов, такой закон должен быть принят в осеннюю сессию 2016 года.
Объем заброшенных сельскохозяйственных земель в России составляет 10 миллионов гектаров (Минсельхоз РФ). Законодательством России уже предусмотрено, что если земля не используется в течение пяти лет, то она может быть изъята. Причем в настоящее время предложено уменьшить данный срок до трех лет - соответствующий законопроект находится на согласовании с заинтересованными органами власти.
Надо отметить, что уже ведется формирование судебной практики по изъятию земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье. По данным министерства сельского хозяйства и потребительского рынка Московской области, сейчас не используется порядка 250 тысяч гектаров сельскохозяйственных земель Подмосковья.
Таким образом, законодательная инициатива продолжается, хотя и в 2015 году было принято множество важных законов.
5. Кризис продолжается
Согласно данным Росстата, ввод в эксплуатацию жилья в январе-ноябре 2015 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3,4% и составил 66,7 миллиона квадратных метров.
Однако объем введенного жилья за весь 2015 год может быть на 11% ниже, чем в 2014-м, и составить 74 миллиона квадратных метров, тогда как годом ранее было введено 83,6 миллиона квадратных метров жилья, что превысило советский рекорд. При этом есть оценки снижения до 60 миллионов квадратных метров.
Более того, эксперты РЭУ имени Г.В. Плеханова ожидают начала восстановления рынка жилой недвижимости лишь в 2019-2020 годах, а в 2015-2016 годах прогнозируют переход рынка в состояние рецессии: снижение спроса ниже уровня предложения, уменьшение объемов ввода жилья, предложения, поглощения, а также дальнейшее снижение цен. Кризисное падение этих показателей должно прийтись на 2017-2018 года.
