«Большая Москва»: правовые последствия расширение границ
1 июля 2012 года произошло изменение границ города. До этого срока действовал переходный период. Присоединяемые территории разделены на два административных округа, в которые входят городские округа и поселения. Эти округа станут, соответственно, 11-м и 12-м по счету административными округами Москвы. Валерий Лазебный, партнёр юридической фирмы «АВЕЛАН», ответил на вопросы о том, насколько новое столичное законодательство затронет права землевладельцев, ставших москвичами с 1 июля 2012 года.
На основании какого документа к городу Москве были присоединены 1 480 квадратных километров, увеличившие общую площадь города почти в 2,4 раза? Законно ли такое присоединение?
Да, присоединение территорий было полностью законным. Изменение границ утверждено Постановлением Совета Федерации РФ от 27.12.2011 г. № 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", как это предусмотрено ст. 84 Земельного кодекса РФ. Кроме того, 30 июня 2011 года было заключено соглашение между руководителями субъектов ― мэром Москвы и губернатором Московской области.
Полный текст соглашения и приложения к нему с геодезическими данными и картографическим описанием новых границ можно посмотреть на сайте правительства Москвы.
Будут ли на присоединённых территориях реорганизованы органы местного самоуправления?
В соответствии с Законом города Москвы от 11 апреля 2012 года № 8 «О внесении изменений в Закон города Москвы от 6 ноября 2002 года №56 “Об организации местного самоуправления в городе Москве», в Москве устанавливаются три вида муниципальных образований: муниципальные округа, городские округа и поселения. Соответственно, все органы местного самоуправления посёлков и других административно-территориальных образований утратят свои полномочия, но только после истечения срока, на который они были сформированы.
Депутатам, избранным на этих территориях, предоставлено право войти на постоянной штатной основе в консультативно-методический совет по развитию присоединённых территорий, действующий при Мэре Москвы. «Новая Москва» в настоящее время включает в себя два округа, Новомосковский, примыкающий к МКАД, и Троицкий, объединённые в единую префектуру. Префектуре, размещённой в Троицке, переданы функции, которые раньше возлагались на районные администрации ― в том числе контроль за градостроительной деятельностью и выдача разрешений на строительство.
Кроме того, Законом города Москвы № 36 Об особенностях организации местного самоуправления в муниципальных образованиях, включенных в состав внутригородской территории города Москвы в результате изменения границ города Москвы, и о внесении изменений в статью 1 Закона города Москвы от 6 ноября 2002 года № 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве» установлено, что решение вопросов развития присоединенных муниципальных образований должно осуществляться с учетом мнения собственников и иных законных владельцев земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства на территории соответствующих муниципальных образований.
Где в настоящее время принимаются документы, касающиеся регистрации прав на земельные участки, расположенные на территории «новой Москвы», и сделок с ними?
С 29 июня 2012 года прекратили работу семь отделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области: в Звенигородском, Красногорском, Ленинском, Наро-Фоминском и Подольском районах, а также в отделах по городу Одинцово и Одинцовскому району.
С 4 июля приём документов ведётся тремя новыми отделениями: в Щербинке (улица Юбилейная, дом 3), в Троицке (улица Солнечная, дом 12) и в Апрелевке (улица Парковая, дом 1, строение 1). Помимо этих отделений государственная регистрация прав и выдача информации в отношении объектов недвижимости, расположенных на присоединяемых территориях, выполняется в любой из 44 приёмных Росреестра по городу Москве, вне зависимости от территориального расположения.
Следует отметить, что Федеральный закон от 29 июня 2012 г. N 96-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" освобождает правообладателей объектов от необходимости переоформлять правоустанавливающие документы. Законом предусмотрено, что уточнение адресов объектов и внесение в реестр новых сведений органы Росреестра осуществляют самостоятельно и без заявления правообладателя.
Тысячи гектаров земель сельскохозяйственного назначения станут землями населенных пунктов. Что произойдет с ними?
Как известно, главной идей создания «новой Москвы» была «разгрузка» центральной части города, и, как следствие, перенос государственных административных объектов за пределы МКАД. В виду чего, полагаю, большинство таких земель будет использовано для размещения административных зданий и объектов, обслуживающих их, в том числе и жилых. Согласно ст.85 Земельного кодекса РФ данные земли будут разделены на соответствующие территориальные зоны (общественно-деловые, жилые и проч.). При этом закон позволяет в пределах населенного пункта использовать земли для сельскохозяйственных целей, поэтому хочется надеяться, что особо плодородные земли в границах «новой Москвы» все-таки сохранят свое предназначение.
В целях регулирования оборота новых сельскохозяйственных земель Законом от 29 июня 2012 г. N 96-ФЗ установлено, что до 1 января 2025 года при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые отнесены в результате изменения границ города федерального значения Москвы к землям населенных пунктов, преимущественное право покупки таких земельных участков имеет город федерального значения Москва.
А что будет с лесами?
По общему правилу леса, включаемые в границы населенного пункта, приобретают статус, например, городских лесов, лесопарковых зон или зеленых зон. По сути ограничения по использованию городских лесов или зеленых зон практически такие же, как и обычного леса. Между тем, законом от 29 июня 2012 г. N 96-ФЗ предусмотрено право органов власти Москвы переводить леса в зеленые зоны, на которые не будут действовать ограничения по капительному строительству.
Многие земельные участки в Подмосковье имеют статус фермерских хозяйств. Ожидают ли их владельцев какие-либо правовые последствия в связи с тем, что земля будет считаться городской?
В случае, если земельный участок был передан гражданину с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 11 июня 2003 года №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», то никаких правовых последствий не ожидается. Однако необходимо помнить, что согласно закону земельный участок должен использоваться по целевому назначению, т.е. в фермерских целях.
Вырастет ли размер налоговых платежей для владельцев и пользователей подмосковной земли, вошедшей в черту города?
Налог на земельные участки, ставшие городской территорией, может вырасти в будущем, поскольку ставка для земель населённых пунктов всё-таки выше, чем для сельскохозяйственных угодий.
Сумма налога рассчитывается по кадастровой стоимости, которая определяется исходя из среднего показателя стоимости участка в конкретном районе и умножается на коэффициент в зависимости от вида разрешенного использования. Однако, резкое повышение кадастровой стоимости земли, в отличие от рыночной, вряд ли произойдет.
На текущий момент у «дачников» нет оснований для беспокойства, т.к.Закон города Москвы № 36 гарантирует, что размеры ставок земельного налога в отношении земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства, не могут быть выше размеров ставок, действующих в присоединяемых муниципальных образованиях на дату их включения в территорию города Москвы.
Если ставка земельного налога в присоединённом муниципальном образовании была выше, чем та, что действует на территории Москвы, следует применять столичную ставку.
Изменятся ли тарифы ЖКХ?
Закон от 29 июня 2012 г. N 96-ФЗ позволяет муниципальным образованиям не изменять текущие тарифы. Уполномоченным органам власти временно предоставлено право по установлению иных тарифов, чем действуют сейчас в Москве. Данные тарифы должны определяться с учетом региональных и социально-экономических особенностей.
Определены ли в настоящее время границы особо охраняемых природных территорий «новой Москвы», территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территорий?
Эти объекты, территории и зоны должны отображаться в генеральном плане города, подготовка и утверждение которого происходит в порядке, установленном статьёй 24 Градостроительного кодекса. Однако на момент вступления в силу закона города Москвы от 5 мая 2010 года №17 «О Генеральном плане города Москвы» актуальная редакция генплана Москвы не содержала информацию о предстоящем расширении. Сегодня точной информацией по этому вопросу не располагает никто. В такой ситуации девелоперы несут определённый риск ― невозможно предугадать, что будет построено рядом с коттеджным посёлком через пять или десять лет.
Можно ли ожидать возникновения конфликтов, связанных с изъятием частных земель под муниципальное или государственное строительство?
Порядок изъятия земель для государственных нужд подробно расписан в Гражданском и Земельном кодексах. Изъятие может проводиться только в исключительных случаях, связанных с размещением федеральных и региональных объектов транспорта, путей сообщения, сооружений связи, энергосистем, линейных объектов естественных монополий, объектов коммунальной инфраструктуры, автомобильных дорог.
В соответствии со статьёй 63 Земельного кодекса земля должна выкупаться по рыночной стоимости либо собственнику участка бесплатно с его согласия предоставляется равноценный участок взамен изымаемого (при этом его цена зачитывается в выкупную стоимость). Безусловно, конфликтов не избежать. Их разрешением будет заниматься суд.
Может ли процедура изъятия земель проводиться в срочном порядке?
Cегодня в России действуют два закона, устанавливающие упрощённую процедуру изъятия и выкупа недвижимости при наличии особого государственного интереса: Федеральные Законы «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 г. в г. Сочи» и «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 г., о развитии г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом исполнение данных законов осуществляется далеко не без изъянов: с момента вступления их в силу сформировалась обширная судебная практика по исковым заявлениям граждан, обжалующих выкупные цены и сами выкупы при отсутствии законных оснований для изъятия земель. Будет ли принят аналогичный закон в отношении земель «Новой Москвы» ― покажет время.
Повлияет ли изменение границ Москвы на сроки принятия правил землепользования и застройки?
Федеральным законом продлевается до 31 декабря 2014 г. установленный срок принятия правил землепользования и застройки в городе федерального значения Москва.