Покупателя жилья защитит только полис…страховой
Число судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет. Нередко из купленных квартир выселяют даже добросовестных приобретателей. Почему же люди до сих пор не научились защищать купленную недвижимость от претензий со стороны недобросовестного продавца или обиженных родственников? Ответить на этот вопрос мы попросили директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю Бухтоярову:
- Однозначного ответа на данный вопрос нет. Статистика показывает, что в России сегодня только 3-5% покупателей квартир заключают договор страхования титула(защита от претензий третьих лиц). На что надеются остальные? На русский авось? На то, что это может случиться с соседом, а не с ним? А если все же случится с тобой, думать будет поздно.
Как показывает практика, больше всего арестов (около 30%) накладывается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определении долей (до 25%). Среди остальных причин следуют по убывающей арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир); мировые соглашения и споры по иным основаниям.
Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке; если у жильцов есть дети, даже необязательно прописанные в квартире; если бывший хозяин уже умер или состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, - покупка квартиры может быть чревата опасными последствиями! Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены или имеются обиженные наследники; или продавец находился в состоянии заблуждения… Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Зачастую, добросовестный покупатель, который, в принципе, не может знать всех обстоятельств, приобретает на вторичном рынке не жилье, а пороховую бочку.
- И сидеть на такой бочке бывает очень опасно.
- Безусловно. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, "прокрутив" цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция). Например, при расселении коммуналки одному жильцу досталась "двушка", с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подает иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имеет право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такая сделка расторгается автоматически. И «крайним», к сожалению, оказывается последний покупатель.
- Значит, не стоит тачать самому сапоги, а надо обращаться к специалистам.
- Согласна. Только не стоит надеяться, что, покупая квартиру через крупную риэлторскую компанию, вы избавляетесь от проблем. Вот несколько случаев из моей практики.
В первом хозяин квартиры оказался замешан в какой-то афере, и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он оформил доверенность на жену с целью продажи этой квартиры, причем она была оформлена абсолютно корректно. Однако по доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда супруга перепродала ее своей матери. А та уже от себя выставила в продажу. В итоге, ее купили. А через некоторое время бывший хозяин подал в суд на раздел имущества, в числе которого находилась и эта квартира.
Другой случай вообще классический. Тут, казалось бы, все должно быть в ажуре, но….Квартира покупалась по ипотечному кредиту. То ли банк понадеялся на риэлторов, то ли риэлторы на то, что раз банк дает кредит, то все тщательно проверит, однако только спустя 10 месяцев брат хозяйки квартиры подал в суд. Оказалось, что он жил с младшей сестрой в 3-х комнатной квартире родителей. С 22 лет он страдал психическим заболеванием и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Квартиру продавала его сестра, которая была единственной собственницей, так как брат от приватизации отказался. Однажды, пока он находился на лечении в психиатрической клинике, сестра провела сделку. Когда он, после выписки из клиники приехал домой, то попасть туда не смог, так как в квартире уже жили чужие люди. Мужчина подал заявление в суд, в связи с тем что, когда подписывал отказ от приватизации у нотариуса, то был в рецессии и не отдавал отчета своим действиям. Ошибка и банка, и риэлторов в том, что никто из них (правда, и практики такой не было) не взял справку на отказника из психоневрологического диспансера.
Еще одна история: муж, жена и сын в 1995 году приватизировали квартиру. Муж умер. Мать, когда еще была жива, продала квартиру. А в прошлом году появилась со своими исковыми требованиями бывшая жена главы семейства. А так как до кончины он успел приватизировать квартиру, то эта женщина требует часть наследства для своего сына. Весьма странно, что спустя 16 лет она сумела восстановить срок исковой давности. Почему столько лет молчала? Загадка, которую предстоит решать суду.
- Как я понял, что все вышеперечисленные квартиры были застрахованы.
- Да. И сейчас уже не перед покупателем, а перед страховой компанией стоит задача – отбивать атаки тех, кто претендует порой не совсем законно на принадлежащее их клиентам имущество. И, разумеется, юристы компании будут биться, защищая интересы клиента. Если бы квартиры не были застрахованы, то покупатель остался бы со своими проблемами наедине. Можно, конечно, нанять адвоката для защиты своих прав. Однако, как показывает статистика, новые собственники редко выигрывают такие дела. Поэтому проще застраховать право собственности на 3 года и спать спокойно. Почему именно на такой срок? Большинство притязаний со стороны третьих лиц происходит именно в первые 3 года после покупки квартиры. Стоимость полиса составляет всего 1% от стоимости имущества.
- Значит, на риэлтора надейся, а сам….
- А сам всегда будь начеку. Нередко клиенты полностью полагаются на риэлтора, особенно тогда, когда компания крупная и известная. Безусловно, есть добросовестные риэлторы, которые стараются произвести максимально возможную проверку в интересах клиента, но пока в Гражданском кодексе есть статьи, позволяющие признать сделку недействительной, эта проблема будет всегда.
- Но почему тогда люди так редко страхуют приобретенную ими недвижимость?
- На мой взгляд, недостаточная популярность титульного страхования сегодня в России вызвана, в первую очередь отсутствием информации о судебной практике с точным количеством прецедентов, которая бы позволила потребителям оценить масштаб своих рисков.
Данные сведения можно получить только из неофициальных источников, которые не всегда способны объективно отражать происходящее. Многие граждане даже не знают, чего им следует опасаться и, соответственно, не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.
Люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки), попадают в группу риска, и в случае возникновения какого-либо спора, остаются один на один со своими проблемами. Но мало кто знает, что еще на этапе покупки квартиры можно защитить свои права как потребителя недвижимости через такой механизм, как титульное страхование.
- Каким должен быть оптимальный срок страхования?
- При ипотеке обязательное страхование осуществляется на весь срок погашения займа. На деле страхование титула собственности оправдано на срок не более 3 лет – срок, определенный законодательством как срок исковой давности по таким сделкам. Конечно, существуют обстоятельства, по которым суд может приостановить течение срока исковой давности или продлить (возобновить) его. Тем не менее, согласно доступной статистике основное количество исков приходится на первые 3 года после сделки.
Исключением являются сделки, в составе которых фигурировала квартиры, приватизированные до 1994 года, где не учитывался интерес несовершеннолетних, - в этих случаях срок исковой давности четко в законе не определен. Так, ребенок, не участвовавший в приватизации, достигнув возраста 18 лет, в соответствии с п.2. статьи 181 ГК РФ может обратиться в суд за защитой своих прав и интересов в течение одного года со дня, когда он узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Это возможно даже в том случае, если квартира никогда не продавалась - выросший ребенок, не наделенный долей собственности, имеет право подать иск в суд на своих родителей и отсудить свою долю.
И в заключение я хочу сказать, что если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, то нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя.
Даже большая часть опрошенных нотариусов считают титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в части защиты имущественных интересов. Титульное страхование снижает риск наступления последствий их ошибки при нотариальном заверении сделки. Я уже не говорю о тех, кто заключает договор в простой письменной форме. Для них страхование титула должно быть обязательным атрибутом.
Таким образом, можно сделать вывод, что в обозримом будущем титульное страхование станет цивилизованной распространенной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие будет способствовать стабильности и надежности операций с недвижимостью.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
