Оспаривание кадастровой стоимости квартиры: снижение налогового бремени

26.10.2016

До 1 ноября 2016 года налоговыми органами должно быть направлено по почте всем налогоплательщикам соответствующее уведомление, содержащее расчет налогов, подлежащих уплате за текущий период (не позднее 1 декабря 2016 года). В таком уведомлении, помимо транспортного и земельного налогов также содержится расчет налога на имущество физических лиц, в том числе, на квартиры. Многие собственники, уже получившие подобные уведомления, были неприятно удивлены размером такого налога, так как цифры значительно увеличились по сравнению с предыдущим периодом.

Чем объясняется такая ситуация?

Дело в том, что до 2015 года налог на имущество в Москве рассчитывался от инвентаризационной стоимости недвижимости, то есть – практически от стоимости строительных материалов с учетом их износа. Такая стоимость никак не была связана с реальной рыночной стоимостью жилья, не учитывалось ее местоположение.

По новым же правилам, размер налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости. В отличие от инвентаризационной стоимости, определяемая кадастровая стоимость стремится к рыночной, а в некоторых случаях – существенно превышает ее.

Впервые налог, рассчитанный по новым правилам, необходимо будет уплатить в конце 2016 года. При этом последующем налог будет только расти: законодателем предусмотрен постепенный переход к полной ставке налога, который растянется на 5 лет (уплачивать налог в полном объеме граждане будут лишь в 2020 году).

В соответствии с информацией, размещенной на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы, на текущий период ставка налога колеблется от 0,1 % до 2 % в зависимости от размера кадастровой стоимости объекта. То есть, чем дороже квартира, тем выше соответствующая ставка.

Небольшим послаблением для налогоплательщиков являются налоговые вычеты: в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ, физические лица имеют право на вычет из общей площади объекта налогообложения (налоговой базы) 10 кв.м. для комнаты, 20 кв.м. – для квартиры и 50 кв.м. – для жилого дома.

Рассчитать точную сумму налога можно с помощью специальногокалькулятора на официальном сайте ФНС России, для чего достаточно указать кадастровый номер объекта недвижимости.

Что же делать? Как снизить налоговое бремя в случае, если рассчитанная Вам кадастровая стоимость явно превышает стоимость Вашей недвижимости по рынку?

В таком случае закон оставляет за Вами право оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Подобную процедуру схематично можно разделить на следующие этапы: 

I. Оценка перспектив обжалования кадастровой стоимости: на данном этапе необходимо определить наличие оснований для снижения кадастровой стоимости и целесообразность таких действий в каждом конкретном случае. Для определения рыночной стоимости имущества, как правило, необходимо прибегнуть к профессиональной помощи оценочной компании. Оценщики оценят, превосходит ли кадастровая стоимость квартиры рыночную, насколько реально будет обосновать меньшую кадастровую стоимость. По результатам экспертной оценки можно будет рассчитать возможную экономию по уплате налогов и принять решение, стоит ли начинать процесс оспаривания.

II. Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости имущества и получение положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на такой Отчет: при наличии соответствующих оснований для оспаривания, необходимо подготовить документы, необходимые для успешного обжалования кадастровой (выкупной) стоимости имущества: профессионально составленный Отчет об оценке рыночной стоимости соответствующего имущества и положительное заключение СРО на него.

III. Обжалование кадастровой стоимости в административном и (или) судебном порядке: Закон предоставляет физическим лицам право выбора, использовать ли досудебный способ урегулирования вопроса, или нет. В досудебном порядке соответствующие заявления о пересмотре размера кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости рассматривает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при органах Росреестра по субъекту). Однако, шансов на положительное разрешение вопроса в административном порядке на практике очень немного, в связи с чем, как правило, более эффективно обращаться непосредственно в суд. Такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции регионального уровня.

Конечно, соответствующие действия собственник может выполнить и самостоятельно. Более подробно процедура оспаривания описана в соответствующей таблице, отражающей ее основные этапы, которую можно скачать здесь. Также по ссылке можно ознакомиться стиповым Заявлением об оспаривании кадастровой стоимости квартиры в суд.

Кроме того, недавно принятым Федеральным законом № 360 от 03.07.2016 года были внесены значительные изменения в порядок проведения кадастровой оценки. Для собственников особенно важным является одно из нововведений: в период с 2017 по 2020 год в отношении всех объектов недвижимости для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 01.01.2014 года, а в случае если кадастровая стоимость была снижена после этой даты (в том числе, в результате оспаривания) – будут применяться показатели наименьшего результата оценки.

То есть, если собственник оспорит результаты определения кадастровой стоимости, сниженная стоимость будет использоваться им для расчета налогов весь период до 2020 года, а не только в течение 1-2 лет как было установлено раньше (государство производило новую переоценку с такой периодичностью).

Более того, если успеть направить соответствующее заявление до 31 декабря 2016 года, использовать новую величину кадастровой стоимости для расчета налога можно будет также и за текущий период (2016 год), что позволит пользоваться результатами такого оспаривания в течение 5 лет.

Однако на каждом из этапов вышеописанной процедуры есть большое количество нюансов. В связи с увеличением количества подобных дел, государственные органы, выступающие Ответчиками по таким делам в суде (в Москве – это Департамент городского имущества г. Москвы), занимают все более жесткую позицию по оспариванию кадастровой стоимости, и стремятся любыми способами недопустить снижения налогового бремени. Так, в суде разворачивается полноценное состязание по данному вопросу, требующее умелого построения позиции и стратегии ведения спора со стороны собственника. В таком случае, а также, если у собственника нет времени и желания заниматься данным вопросом самостоятельно, необходима помощь квалифицированного специалиста – юриста.

Компания «Юридическое бюро» работает на рынке с 2006 года и оказывает профессиональные комплексные юридические услуги в самых различных областях права. Одним из ведущих направлений нашей деятельности, в том числе, является оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (квартир, земельных участков и строений) для целей минимизации налоговой нагрузки и уменьшения выкупной цены при приватизации объекта.

Стоимость наших услуг по оспариванию кадастровой стоимости квартиры:

  • Оценка перспектив и целесообразности оспаривания кадастровой стоимости конкретного объекта - 500 рублей за один объект;
  • Подготовка мотивированного Отчета об определении рыночной стоимости имущества и получение заключения СРО - конкретная стоимость услуги согласовывается индивидуально, но в среднем составляет около 15 000 рублей за один объект (мы сотрудничаем с несколькими организациями оценщиков, выбирая наилучшие по качеству и стоимости услуги);
  • Подготовка Заявления об оспаривании кадастровой стоимости и участие в судебном процессе (при обращении сразу в суд): конкретная стоимость услуги согласовывается индивидуально, но в среднем составляет около 50 000 рублей.

Для того чтобы начать процесс оспаривания кадастровой стоимости, Вам достаточно сообщить нам кадастровый номер объекта недвижимости и его краткое описание (функциональные характеристики), а также оплатить вышеуказанную стоимость первичной оценки (500 рублей).

Изучив данные по объекту, мы сообщим Вам:

  • на какое снижение кадастровой стоимости можно рассчитывать в данном случае,
  • сколько Вы сможете сэкономить на налогах,
  • какова будет стоимость наших услуг в конкретном случае.

www.yurbureau.ru

Вернуться к списку новостей

Запрос информации: Вступить в ГРМО / Пройти аттестацию / Сертификацию

Я согласен с условиями публичной оферты Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку предоставляемых данных
Задать вопрос
Задайте Ваш вопрос по работе гильдии и мы обязательно свяжемся с Вами
Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку персональных данных
Спасибо!
Задать вопрос