Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Юридические новости
28.03.2018

Когда аренда поможет получить разрешение на строительство: мнение ВС

Человек взял участок в аренду у местных властей для строительства дома, но собрался возводить жилье через несколько лет после того, как срок действия договора истек. Поэтому администрация отказалась выдавать разрешение на строительство. Ее правоту подтвердила апелляция: арендатор больше трех лет не использовал участок по целевому назначению. Верховный суд ее исправил.

Чтобы получить разрешение на строительство, надо подтвердить право на землю, и это, пожалуй, наиболее принципиальный вопрос, говорит старший юрист юркомпании «Гудков, Корельский, Смолярж» Артем Копылов. По его словам, исход спора между арендатором и административным органом зависит от целого ряда обстоятельств и действий сторон договора аренды. Примером может служить одно дело, которое недавно дошло до Верховного суда. Его история берет начало в 2012 году, когда житель Приморья Николай Равшин* взял в аренду у местных властей 1800 кв. м для строительства односемейного жилого дома. В договоре было прописано, что он действует до 2014 года, но Равшин решил приступить к постройке жилья в 2016 году. В марте он впервые стал платить за аренду, а в сентябре обратился в администрацию Артемовского городского округа за разрешением на строительство. Чиновники ему отказали по той причине, что договор аренды истек. Равшин отправился в суд.

Артемовский горсуд удовлетворил его требования со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК. Согласно этой норме, договор продлевается на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом с молчаливого согласия собственника. Земля оставалась в пользовании Равшина, он за нее платил, администрация не выдвигала возражений. Значит, она обязана выдать разрешение на строительство дома, решил горсуд.

Вторая инстанция оказалась другого мнения. Если арендатор готов продлить договор – это еще не значит, что арендодатель обязан пойти ему навстречу. И здесь Приморский крайсуд не нашел для этого оснований. Платить за аренду Равшин начал в 2016 году – только через четыре года после заключения договора. Тогда же он обратился за разрешением на строительство, что говорит о том, что участок больше трех лет не использовался по целевому назначению. В этом случае п. 2 ст. 46 Земельного кодекса позволяет прекратить договор аренды участка, говорится в определении № 33а-13695/16. С такими мотивами Приморский крайсуд отменил решение горсуда и отказал Равшину в иске.

С этим, в свою очередь, не согласился Верховный суд, который процитировал п. 2 ст. 621 ГК о продлении договора аренды на неопределенный срок. Все условия для этого соблюдены: Равшин пользовался участком, администрация не возражала, объясняется в определении № 56-КГ17-28. Следовательно, соглашение продолжает действовать, решил ВС и оставил в силе решение первой инстанции.

Риски и возможности арендатора

Такие споры приходятся в основном на регионы, в основном – с субъектами предпринимательства, говорит Никита Семякин из «Содружества земельных юристов». По словам юриста, в таких случаях отказ администрации выдать разрешение на строительство можно расценивать как злоупотребление. Если возвести на участке любой объект (жилой или коммерческий), это увеличит фактическую цену земли, но арендатор продолжит вносить первоначально установленную плату, что сократит доходы городского бюджета, объясняет Семякин.

Сейчас споры, подобные делу Равшина, встречаются нечасто, ведь он заключил договор аренды участка в 2012 году, говорит Татьяна Бойко из юркомпании «Маслов и партнеры». По ее словам, с 2015 года земельное законодательство изменилось – теперь продлить действие договора аренды можно лишь один раз и для достройки незавершенного объекта. «Теперь, если на участке его не будет, – продлить аренду земли невозможно», – заключает Бойко.

Вообще, обжалование отказов в выдаче разрешения на строительство – это очень распространенная категория дел в судебной практике, рассказывает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его словам, местные администрации могут отказать в выдаче разрешений на строительство по причине несоответствия проектной документации градостроительному плану земельного участка и суды признают такие отказы законными (определение СКЭС ВС РФ № 305-КГ14-4840, апелляционное определение Красноярского краевого суда № 33а-8118/2017, апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-4696/2015).

Незаконными суды могут признать такие основания для отказа, как отсутствие доступа к земельному участку (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 5.06.2017 № 33а-11628/2017), или его расположение в запретном районе воинской части (апелляционное определение Пермского краевого суда от 18.05.2016 № 33-5349).

*Имя и фамилия изменены редакцией.

Евгения Ефименко

www.pravo.ru

 

Вернуться к списку новостей
© 2008–2018 Гильдия риэлторов Московской области.
Все права защищены.
Техническая поддержка   Яндекс.Метрика

Техническая поддержка