Что такое добросовестность приобретателя и как ее доказать?
— Итак, кого следует считать добросовестным приобретателем?
— Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (ст. 302 ГК РФ).
— Правда ли, что у добросовестного приобретателя нельзя отобрать недвижимость, которую он купил?
— Не совсем так. Истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, но только лишь в случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Например, вследствие обмана или злоупотребления доверием, в случае отчуждения имущества неуполномоченным лицом: допустим, по поддельной доверенности.
— Не могли бы вы привести примеры подобных ситуаций?
— Одним из нашумевших дел, вошедших в обзор судебной практики, стало дело «Гладышева против России», которое было рассмотрено Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) в Страсбурге. Оно касалось квартиры, приватизированной из собственности города Москвы супругой умершего мужчины, который владел жильем по договору социального найма. Выяснилось, что свидетельство о браке было поддельным, в связи с чем женщина не имела права на приватизацию. Квартира на момент предъявления городом требований находилась в собственности приобретателя — гражданки РФ С. М. Гладышевой.
Российские суды встали на сторону государства и установили по данному делу выбытие имущества у города Москвы как у первоначального собственника помимо воли (приватизация по поддельным документам). Они также постановили отобрать квартиру у текущего собственника, то есть С. М. Гладышевой. Она не согласилась с таким решением и обжаловала его в ЕСПЧ.
Вывод о том, что приватизация произошла обманным путем, Европейский суд посчитал необоснованным, так как у города Москвы были достаточные административные ресурсы для проведения необходимой проверки в ходе процесса приватизации и установления поддельности свидетельства о браке.
На данный момент в Москве проходит масса похожих дел. Однако теперь у людей, попавших в подобную ситуацию, есть шансы отстоять свою собственность, поскольку ЕСПЧ признал, что подобная практика нарушает положения Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, это является основанием для пересмотра по новым обстоятельствам уже вынесенных российскими судами решений по таким делам.
— Но есть и вторая сторона медали — усиление требований к тем, кто покупает квартиры.
— Да, в новом обзоре судебной практики значительно ужесточены требования к добросовестному приобретателю. Чтобы тебя потом признали добросовестным, перед покупкой ты должен изучить всю цепочку сделок, случившихся с квартирой до тебя. Государство, по сути, говорит, что не берет на себя ответственность за проверку титула квартиры и полномочий продавца, полностью возлагая это на покупателя.
— А как изучить историю квартиры, если риелторы говорят, что получить дополнительные документы крайне сложно?
— Они лукавят. Обычно здесь никакой проблемы нет. Вы должны запросить все документы у собственника. А он может получить все. Другое дело, что часто ему заниматься этим и тратить свое время не хочется. Но надо настаивать. А еще лучше сразу обратиться к квалифицированным юристам, специализирующимся в этой сфере.
— Но говорят, что и собственнику не всегда дают такие документы, например, расширенную выписку из домовой книги. Ее еще называют архивной.
— Обязаны давать. Бывают случаи, когда уполномоченные органы отказывают в выдаче архивной выписки, ссылаясь, например, на то, что в ней содержатся персональные данные иных лиц, которые не могут быть предоставлены без их согласия. В такой ситуации собственнику следует обратиться с запросом о предоставлении выписки «за изъятием персональных данных третьих лиц».
— Какие еще документы желательно получить?
— Нужно обязательно узнать, какие судебные процессы проходили по данной недвижимости. Плюс получить информацию о том, кто и для чего запрашивал сведения о квартире из реестра. Часто запросы идут из суда, от нотариуса или следователя.
Следующая выписка — о переходе права собственности на квартиру. В ней, например, сказано, что этой квартирой сначала владел город, потом Иванова, через месяц Петров и еще через два — Федоров. И сразу встает вопрос: а зачем эти люди продают купленную квартиру спустя столь короткий срок? Этому должно быть логичное объяснение. Если вы вопрос такой не задали, то, скорее всего, вас потом добросовестным приобретателем не признают.
Еще есть выписка о содержании правоустанавливающих документов. Сегодня все можно подделать. В выписке указано, к примеру, что правоустанавливающим документом на квартиру является не только решение суда, а еще и определение. А вам дали только решение суда. Сразу же возникают вопросы к продавцу.
Другая справка из реестра касается сведений о признании собственника недееспособным либо ограниченно дееспособным. Получив ее, вы понимаете, можно ли вообще заключать сделку с продавцом или его способность осознавать свои действия под вопросом.
Обязательно нужно запрашивать кадастровый паспорт на квартиру, чтобы понимать, не было ли в ней перепланировок. Например, вы видите, что в квартире комнаты раздельные, а по паспорту они смежные. Такой квартиры вас не лишат, но могут заставить возвратить все в первоначальное состояние.
— Продавцы порой не хотят предоставлять такие документы, ссылаясь на то, что для регистрации они не нужны.
— Действительно, Росреестр не просит всех этих справок, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Они могут пригодиться покупателю в случае признания сделки недействительной. Добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на некоторых критериях. К ним суды относят принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». Что это за разумные меры? В них входят: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснение основания возникновения у продавца права собственности; осмотр приобретаемого имущества до сделки (такой осмотр нужно зафиксировать документально); указание на сопутствующие сделке обстоятельства, которые вызвали у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).
— Но бывает, что человек все проверил и с документами все нормально. А когда отдали их на регистрацию, то выяснилось, что на квартиру наложен арест.
— К сожалению, такое может быть, если проверку проводили непрофессионалы. Избежать потери денег при обнаружении ареста на этапе регистрации сделки позволит организация расчетов с использованием банковской ячейки. Тогда, если ваше право не будет зарегистрировано, вы просто спустя установленное время заберете свои деньги из банка.
— На чьей стороне чаще оказывается суд: собственника или добросовестного приобретателя?
— Суд чаще встает на сторону собственника. Такая позиция объясняется тем, что у собственника имущество порой выбывает помимо его воли, в результате совершения уголовного преступления. Например, продажи квартиры по поддельной доверенности. Нередко по результатам расследования даже не удается установить, кто именно совершил преступление.
А добросовестный приобретатель за свои действия должен отвечать, в том числе и за выбор контрагентов. К тому же никто не лишает покупателя возможности обратиться за компенсацией убытков к лицу, которое являлось стороной по сделке продажи.
