Что делать, если купил квартиру с долгами
Кто должен оплачивать коммунальные долги по квартире: прежний или новый собственник.
На рынке недвижимости большой выбор жилья практически на любой вкус и бюджет. Один из способов сэкономить — купить квартиру с долгами по коммунальным и другим платежам. Как оформить такую сделку и что делать, если долги оказались неприятным сюрпризом, читайте на N1.RU.
Особенности сделки
«Долги по коммунальным платежам не влияют на юридическую чистоту сделки. В договор вносится пункт о наличии долга и о том, кто берёт на себя его оплату», — комментирует Юлия Колодяжная, специалист по недвижимости риэлторской компании «Урал-Эстэйт».
Если вы согласились на покупку жилья с задолженностью, будьте внимательны при подписании документов. Иногда в таких случаях стороны составляется предварительное соглашение, где фиксируется, что покупатель внёс аванс, который собственник использует, чтобы погасить долги.
«Схема сделки практически не отличается от обычной. Но необходимо узнать точную сумму долга, причём не только в МФЦ, а ещё и у поставщиков услуг. Эти моменты следует указать в договоре. Это важно и для продавца, чтобы не получить судебный иск от покупателя, и для покупателя — чтобы сумма пошла на погашение долга. При закладке денег в ячейку следует удержать нужную сумму для последующей оплаты долга», — приводит пример Екатерина Андреева, генеральный директор агентства недвижимости «Кригер».
По умолчанию же платить за накопленные просрочки должен тот, кто их допустил, это определено законодательством. Таким образом, на нового владельца обязательства не перекладываются. Единственное исключение — взносы за капительный ремонт. Эти платежи за старых жильцов вынужден будет внести новый собственник.
«Большие долги по коммунальным долгам (от 200 000 рублей) набираются у людей, ведущих своеобразный, а часто и асоциальный образ жизни. Квартиры в плохом состоянии, прокуренные. Такой вариант можно купить гораздо дешевле аналогов», — добавляет Екатерина Андреева.
Главное, что нужно запомнить: долги могут перевести на нового собственника только в случае подписания специального соглашения. Если такого соглашения не было, вы никому ничего не должны.
«Можно на сделке удержать, к примеру, 50 000 рублей до полного погашения всех долгов. Это своеобразный стимул для продавца поскорее выплатить все долги. После предъявления всех оплаченных квитанций сумму продавцу вернут. Тут стоит предупредить, что такую схему нужно использовать при участии риелтора, который гарантирует исполнение условий сделки обеими сторонами», — рекомендует Елена Безганс, член Российской гильдии риелторов.
Как избавить себя от чужих долгов
Рассмотрим другой случай: что делать, если покупатель узнал о неоплате услуг ЖКХ прежним владельцем уже после заключения сделки?
Поговорите с продавцом и предложите ему погасить задолженность. Скорее всего, он поймёт, что платить всё равно придётся. В конце концов, вы можете обратиться в суд — закон на вашей стороне.
Обязанности по оплате счетов за коммунальные услуги возникают у нового владельца с момента получения документов на квартиру. Но управляющие компании нередко пренебрегают этим нюансом и пытаются взыскать долги с новых жильцов.
Предоставьте управляющей компании (УК) или товариществу собственников жилья (ТСЖ) документы, подтверждающие смену владельца недвижимости.
«Новый собственник должен информировать всех поставщиков коммунальных услуг и УК или ТСЖ. Это его обязанность. После того как покупатель получил из Росреестра договор купли-продажи и выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах, ему нужно обратиться в УК или ТСЖ. Затем нужно уведомить «Энергосбыт», поставщиков других коммунальных услуг», — напоминает Елена Безганс.
Так у уполномоченной организации не будет оснований для отключения услуг ЖКХ за неуплату, а благодаря новым лицевым счетам вы избежите путаницы с суммой начислений.
«Чтобы проверить сумму задолженности, следует запросить справку из Единого расчётного центра (ЕРЦ) или в бухгалтерии УК или ТСЖ. Важно проверять, какие в ней указаны показания счётчиков и оплата капремонта. Также можно проверить последнюю оплаченную квитанцию, она содержит ту же информацию», — поясняет Юлия Колодяжная.
Выводы
- квартиру с долгами по услугам ЖКХ можно купить и продать;
- обязательства по выплате не переходят на покупателя недвижимости (если только не было подписано специальное соглашение по переводу долга). Управляющая компания не имеет права требовать с нового владельца оплаты старых долгов — задолженность привязана не к адресу, а к имени собственника;
- обязанность внесения взносов на капитальный ремонт переносится с прежнего владельца на нового.
