Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
05.03.2015

Жилье в столицах: цены уже на дне?

В кризис квартиры стоит покупать для жизни или для сбережения накоплений, а ипотеку следует воспринимать как дорогой краткосрочный кредит, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко

– В последних исследованиях IRN.RU утверждается, что цены на жилую недвижимость в долларах достигли дна. Это так?

– Похоже, что так. Мы делаем такие выводы по аналогии с двумя предыдущими кризисами, 1998-го и 2008 годов, которые, несмотря на разную природу, показали примерно одинаковую глубину падения цен на недвижимость в долларовом выражении – примерно на 35%. На мой взгляд, это характерная величина для удешевления недвижимости в период экономической нестабильности.

Сейчас индекс стоимости московского жилья в долларовом выражении снизился примерно на столько же, это во-первых. В других городах, по нашим оценкам, картина похожая. Во-вторых, темп удешевления жилья несколько замедлился. Если в ноябре-декабре мы отмечали снижение средней стоимости квадратного метра в долларовом выражении на 3-5% в неделю, то теперь скорость падения на порядок меньше, примерно на 0,3-0,5% в неделю.

В-третьих, мы видим некоторую стабилизацию на финансовом рынке. После продолжительного периода снижения стоимости нефть начала расти в цене, и многие эксперты заговорили о том, что дно позади. Начал укрепляться курс рубля. Эти факторы позволяют предположить, что на ближайшие месяцы в экономике наметилась стабилизация. Ценовая динамика на рынке недвижимости, соответственно, тоже успокоится. Возможно, сползание вниз сохранится еще пару месяцев, но оно будет незначительным – на 2-3%.

– Как поведут себя рублевые цены? В прошлые кризисы они демонстрировали разнонаправленные тренды – в 1998 году сразу пошли вверх, в 2008-м просели практически так же, как долларовые.

– Многое будет зависеть от курса отечественной валюты. От того, подешевеет рубль дальше или нет относительно американского доллара после стабилизации экономической ситуации. Если, как в 2008-2009 годах, итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса стоимости недвижимости, то рублевые цены тоже пойдут вниз. Но, естественно, в меньшей степени, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость, – как, например, в 1998-1999 годах, – то в рублях недвижимость подорожает. То есть чем сильнее ослабеет рубль, тем больше будет инфляция и тем более заметно повысятся рублевые цены.

– Какой тренд обозначился на рынке на данный момент?

– Стоимость столичной недвижимости в рублях укрепилась примерно на 15% по сравнению с первыми месяцами прошлого года, когда началась эта неприятная геополитическая история. Рублевые цены с прошлого февраля росли на уровне инфляции, порядка одного процента в месяц.

– На петербургском рынке мы отмечаем некоторые признаки снижения прайсов застройщиками по сравнению с пиковыми величинами. В Москве не так?

– Ценовая динамика очень сильно различается по объектам. Примерно половина застройщиков очень сильно подняла цены в ноябре-декабре на новостройки, которые пользовались повышенным спросом в период предновогоднего ажиотажа. Понятно, что это хорошо расположенные жилые комплексы на высокой стадии готовности. Наверное, сейчас, на фоне успокоения спроса, можно было бы ожидать ценового отскока. Но дело в том, что во многих из них не на что снижать прайсы, поскольку большинство квартир было распродано перед новым годом.

Что касается менее удачных проектов, с плохой локацией или с другими недостатками, тут скидок и акций хватает. В итоге по некоторым проектам фактические цены опускаются ниже уровня тех, которые были накануне ажиотажа. То есть единого тренда нет.

И вот что интересно. В отличие от предыдущих кризисов, когда в большей степени пострадала дорогая недвижимость, в этот раз дифференциация рынка идет не по сегментам, а по конкретным объектам. Рынок поделится на более и менее удачные жилые комплексы. Новостройки первой категории, вне зависимости от того, относятся ли они к элитному жилью или к эконом-классу, будут устойчиво пользоваться спросом и цены на них продолжат расти. Вторые, соответственно, будут чувствовать себя намного хуже, вплоть до полной остановки продаж.

– В течение прошлого года было несколько беспрецедентных всплесков спроса, и после каждого аналитики заявляли: всё, покупательная способность исчерпана на многие месяцы вперед. Но очередной виток экономических потрясений приводил на рынок новых покупателей. Может быть, декабрьский ажиотаж – это еще не конец и весной мы увидим очередное оживление?

– На самом деле было две волны повышенного спроса в прошлом году. Первая – в начале года, в связи с геополитической ситуацией вокруг Украины. Вторая – в конце, когда на фоне обвала курса рубля люди побежали спасать свои сбережения. В ближайшие месяцы не вижу предпосылок для еще одного всплеска продаж. Новым покупателям просто неоткуда взяться. Любой ажиотаж исчерпывает спрос будущих периодов, он сменяется просадкой, это действительно так. Но это не означает, что рынок умирает вообще. Продажи сохраняются на некоем уровне, ниже среднего. Повторюсь – только на ликвидные объекты.

– Высказывается предположение, что в случае укрепления курса рубля часть населения, хранящая свои сбережения в валюте, примет решение о «перекладывании» евро и долларов в недвижимость. Вот вам и новые покупатели.

– В этом есть логика. Вопрос в том, сколько таких людей. Предполагаю, что их немного и они не сделают погоды на рынке.

– По вашим прогнозам, просадка спроса будет более жесткой, чем в 2008 году?

– Думаю, примерно на том же уровне. Если вспомнить лето 2014 года, то после весеннего оживления активность покупателей была достаточно низкая. Причем не только по продажам, но и по количеству звонков и просмотров. После декабрьского ажиотажа история, полагаю, повторится, хотя пока мы видим не стагнацию, а снижение спроса с предновогоднего пика до среднего показателя прошлых лет. В марте по инерции покупательская активность будет сохраняться. Но к маю увидим падение продаж до уровня ниже среднего. И провал растянется на все лето, до традиционного осеннего оживления.

Но, повторюсь, я далек от мысли, что продажи полностью встанут и все застройщики «умрут». Как показывает опыт прошлых кризисов, всегда есть люди, которые, несмотря ни на какие макроэкономические условия, продолжают решать свои проблемы с жильем. Они обеспечат рынку некоторую активность, но, конечно, не такую, как в прошлом году.

– Однако без ипотеки первичный рынок потеряет до половины сделок.

– Все зависит от ключевой ставки Центробанка. Ее уже немного снизили. Все ожидают, что в марте ЦБ сделает аналогичный шаг, и тогда стоимость ипотечных кредитов вновь станет приемлемой. Второй момент – субсидирование ипотеки. Если правительство запустит его достаточно быстро, прорыва на ипотечном рынке это не создаст, но поддержит спрос на банковские кредиты. Сохранение ипотеки крайне важно, особенно для вторичного рынка, где большинство сделок осуществляется как альтернативная покупка с одновременной продажей имеющегося жилья. Один человек с деньгами запускает цепочку из пяти-семи сделок. Поэтому 10-15% ипотечников помогут сохранить жизнь на рынке в период кризиса.

– Есть ли смысл брать ипотеку под 16-20% годовых?

– Вопрос философский. Если смотреть чисто теоретически, то это дорого, невыгодно и даже неадекватно. Но если относиться к ипотеке под 16% годовых как к инструменту перекредитования, то вполне можно ею пользоваться. То есть заемщик оформляет банковский кредит на 25-30 лет, чтобы минимизировать месячный платеж, но при этом рассчитывает расплатиться за год-два-три. Например, берет заем, чтобы купить квартиру в достраиваемом доме, спокойно отремонтировать ее, переехать, продать старое жилье и погасить долг. В таком случае его переплата за пользование банковскими деньгами может оказаться меньше, чем траты на съем жильяв период достройки и ремонта. Да и хлопот на порядок меньше. Другими словами, надо относиться к нынешней ипотеке как к дорогим и коротким деньгам. На 30 лет ввязываться в кредит на таких условиях, конечно, не стоит.

– Можно ли сейчас рассматривать недвижимость как объект для инвестиций?

– Следует разделять два вида инвестиций: спекулятивные и сберегательные. Если говорить о спекулятивных, то смысла в них, наверное, нет. Существенного роста цен на недвижимость даже в рублях я бы не ожидал. Таких сказочных условий для инвесторов, какие были до 2008 года, когда дорожало все и сильно, уже не будет. После 2008-го зарабатывали на другом. Покупали квартиру в новостройке на ранней стадии строительства и продавали, когда дом уже готов, зарабатывая до 30-50% к вложенным средствам. Но в кризис приобретать недвижимость на котловане крайне рискованно. Я бы не советовал.

Другое дело сберегательные инвестиции, когда недвижимость приобретается для сдачи в аренду с целью получения стабильного дохода. Сдача жилья в аренду приносит 5-6% годовых, а коммерческой недвижимости, в первую очередь – торговой, около 10% годовых. Это меньше, чем в банках. Но зато нет рисков банкротств,дефолта и так далее. Нормальная альтернатива банковскому депозиту для тех, кто предпочитает надежность. Называю такие инвестиции пенсионными.

– На ваш взгляд, данный кризис окажется более жестким для первичного рынка недвижимости?

– Сложно сказать. В прошлые кризисы ситуация была более прогнозируемой. К 2008 году все вздулось – цена на нефть, на акции, на недвижимость. Затем в кризис пузырь лопнул, а через года-два вновь начался ценовой рост. В 1998 году были свои причины: накопились «плохие» долги, их обнулили, проведя дефолт, и пошли дальше.

Нынешние экономические потрясения носят геополитический характер. Если предположить, что острая фаза конфликта уже пройдена и начнется мирное урегулирование ситуации на Украине, то российская экономика в целом и рынок недвижимости в частности пострадают от этого кризиса в той же мере, как от прежних. Если эскалация конфликта будет продолжаться, то последствия могут быть намного хуже.

Обсудить в форуме

www.irn.ru

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка