Железнодорожный – один из городов на востоке от Москвы, всего в 10 км от МКАД. Как и все города на этом направлении он отличается сравнительно (с другими направлениями) низкими ценами на недвижимость. Более того, стоимость квартир здесь в среднем меньше, чем в соседних городах: так как нет проблем с площадями для строительства, застройщиков много, а себестоимость жилья ниже, что позволяет не сильно задирать ценники. Помимо этого покупателей жилья в Железнодорожном привлекают высокий уровень развития социально-бытовой инфраструктуры и прекрасное сообщение со столицей по железной дороге.

Так было полтора года назад, когда журнал о недвижимости Metrinfo.Ru уже рассказывал о рынке недвижимости Железнодорожного (см. статью «Новостройки Железнодорожного: цены оптимальные, качество – московское»), так и есть сегодня.

Динамичное развитие
«Железнодорожный – город быстро развивающийся и преображающийся», - говорит Роман Мурадян, председатель Брокерского совета холдинга «МИЭЛЬ». Вместе с новыми домами появляются новые аптеки, службы быта, развлекательные центры, магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, отделения банков, рестораны и кафе, а для детей открываются новые кружки и центры творчества. За последнее время к 26 дошкольным учреждениям города прибавилось еще два, а в микрорайоне «Ольгино» запланировано строительство новой школы на 200 мест, которая пополнит список из 17 уже существующих средних общеобразовательных заведений.

«Что касается торговой инфраструктуры, то в мае 2009 г. на улице Советской был открыт гипермаркет METRO Cash & Carry, который пользуется активным внимаем как жителей города, так и жителей близлежащих населенный пунктов», - рассказывает Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости «Кондр».

На ближайшее будущее намечена реконструкция и ландшафтное оформление территории Пестовского парка, который обещает стать и местом для активного досуга, и рекреационным комплексом.

Транспорт: и хорошо, и плохо
Но вот транспортный вопрос в Железнодорожном до сих пор не однозначен. С одной стороны, прекрасно развито железнодорожное сообщение: с Курского вокзала отправляются обычные электрички и более комфортные экспрессы «Спутник», причем в часы пик они идут с интервалами 7-10 минут, чем не может, например, похвастаться соседняя Балашиха, хоть она и расположена ближе к Москве.

Но вот сообщение Железнодорожного со столицей по автотрассе оставляет желать лучшего: «Узкое Носовихинское шоссе в часы пик очень загружено, в том числе и на внутригородском участке. И, к сожалению, за последнее время значимых движений по улучшению транспортной инфраструктуры Железнодорожного не наблюдалось», - говорит Сергей Кушменюк («Кондр»). Фактически есть много планов, но мало действий. Например, для разгрузки городских улиц планируется строительство дублера Носовихинского шоссе, которое свяжет Центр с микрорайоном Кучино, находящемся на западе, но пока строительство не начато. А улучшить сообщение с Москвой обещает строительство трассы Москва-Ногинск. «Сейчас под эту автостраду активно строят развязку на МКАДе в районе Вешняков, однако когда трасса приблизится к Железнодорожному сказать сложно», - сообщает эксперт.

Облегчить транспортную ситуацию обещало и открытие новой станции метро - «Новокосино», от которой до микрорайона Южное Кучино Железнодорожного время в пути составило бы 15 минут, а до центра города - 20-25 минут, но открытие «Новокосино», намеченное на 2010 год, перенесли минимум на 2 года. Впрочем, по этому поводу жителям Железнодорожного особо расстраиваться не стоит: как справедливо замечает Сергей Кушменюк, указанное время в пути лишь теоретическое. «Пока не будет построено новых автодорог, чтобы добраться от станции метро до города, нужно будет проехать все по тому же Носовихинскому шоссе, и 20 минут запросто могут обернуться в 2 часа».

А покупатель кто?
Но, несмотря на неоднозначную транспортную ситуацию, жилье в Железнодорожном пользуется популярностью. В основном его покупают местные жители. Выбирают его и москвичи: «Их доля в структуре покупателей жилья в Железнодорожном составляет около 37%», - утверждает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «А большая их часть - это молодожены, которым средства не позволяют приобрести жилье в Москве», - отмечает Сергей Кушменюк («Кондр»). Но также сюда перебираются и москвичи, которые желают улучшить свои жилищные условия, но не могут себе позволить более просторного жилья в столице.

Не менее популярен Железнодорожный и у приезжих из регионов России и других населенных пунктов Московской области, которые устраиваются на работу в Москве, а живут в близлежащих городах-спутниках. По данным Артема Ржавского («Азбука жилья») таких покупателей жилья не менее 28% среди всех новоселов города. «Причем значительная часть новых жителей Железнодорожного - это различные категории льготников, в основном военнослужащие, которые приобретают жилье по соответствующим государственным программам», - отмечает Сергей Кушменюк («Кондр»).

Есть среди новоселов Железнодорожного и приезжие из Ближнего Зарубежья, но их доля в структуре покупателей невелика - всего 2%, как сообщает Артем Ржавский («Азбука жилья»).

На вторичном рынке больше половины – «бывшие» новостройки
Покупателей жилья в Железнодорожном в первую очередь интересуют новостройки, которые здесь строятся весьма активно. Но на вторичном рынке спрос, конечно, тоже есть, тем более что за последние годы жилой фонд города пополнился новыми комфортабельными домами. «Правда, в целом структура «вторички» пока мало изменилась, большую ее часть составляют кирпичные «хрущевки» и «сталинки», - считает Роман Мурадян («МИЭЛЬ»). Но по данным Артема Ржавского («Азбука жилья») современные панельные постройки уже обогнали старенький жилфонд в структуре вторичного рынка Железнодорожного, их доля около 57%. Причем это больше, чем в целом по Подмосковью, где доля таких домов в среднем 45%. Есть в Железнодорожном и «вторичные» предложения в монолитных жилых комплексах, но их доля не превышает 11%.

Улица Пионерская, дом 33, корпус 1
КОНДР

«В августе 2010 г. на рынке вторичного жилья в Железнодорожного было представлено более 1,4 тыс. квартир, что составляло примерно 3,7% от всего объема предложения в Подмосковье (39,5 тыс. квартир), - сообщает Артем Ржавский («Азбука жилья»), - а средняя стоимость квадратного метра достигла 77,1 тыс. руб.»

Традиционно наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, и предложение их тоже максимально - 34% и 40% соответственно от всего объема экспонируемого жилья. «Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Железнодорожного 3,1 млн. рублей, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», - за 3,3 млн. руб. можно, например, приобрести жилье площадью 41 кв. м (кухня 8 кв. м) на ул. Чаплыгина в 12-этажном кирпичном доме». А одно из самых минимальных предложений - однокомнатная квартира общей площадью 30,6 кв.м. в кирпичном пятиэтажном доме, но, правда, в центре города стоит 2,7 млн. руб.

Двухкомнатную квартиру можно купить в среднем за 4 млн. руб. «За эти деньги предлагается, например, «двушка» в панельном доме на ул. Граничная площадью 55 кв. м (кухня – 9 кв. м), - говорит Дмитрий Таганов. Средний же бюджет покупки трехкомнатной квартиры составляет 5 млн. руб. Столько стоит, например, 3-комнатная квартира площадью 72 кв. м (кухня – 9 кв. м) в панельном доме на ул. Пионерская. А одно из самых дорогих предложений «трешек» обойдется в 8,25 млн. руб. «Это квартира общей площадью 99,1 м кВ. на 7 этаже 17-этажного дома, с евроремонтом и застекленной лоджией», - приводит пример Роман Мурадян («МИЭЛЬ»).

Хиты первичного рынка: Южное Кучино, Ольгино, Юбилейный и Лесной
С каждым годом в Железнодорожном появляется все больше новых домов. В августе 2010 г. число новостроек составило 4% от всех новостроек Московской области, а это 23 жилых корпуса. Что характерно для этого города – здесь в основном возводятся панельные объекты эконом-класса: «В структуре предложения доля таких жилых комплексов достигает 70%, в то время как в среднем по Подмосковью их строится не более трети от всех новостроек, - сообщает Артем Ржавский («Азбука жилья»), - поэтому средняя стоимость предлагаемого в Железнодорожном жилья на 5% ниже относительно среднего показателя по Подмосковью и составляет 62,2 тыс. руб./кв. м». А основная часть новеньких корпусов расположена в микрорайонах Южное Кучино, Ольгино, Юбилейный и Лесной.

ул. Юбилейная, корп.7
Азбука жилья

Среди бюджетных, но довольно качественных, новостроек Железнодорожного сложно выделить наиболее выдающиеся объекты. По мнению специалистов рынка недвижимости, особой популярностью у покупателей пользуются, например, квартиры в жилых корпусах на улице Юбилейной в одноименном микрорайоне с хорошо развитой инфраструктурой и в 15-20 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Здесь были возведены семь 2-5-секционных корпусов серии П-44Т с квартирами улучшенной планировки. Эти дома уже сданы ГК, поэтому купив квартиру, уже в 4 квартале 2010 г. можно будет в ней поселиться. Один минус – выбор здесь уже очень ограниченный, однокомнатных квартир практически не осталось, выбор «двушек» и «трешек» тоже ограниченный, а квадратный метр стоит от 59,2 до 70 тыс. руб.

Еще одно популярное предложение Железнодорожного – новостройки в микрорайоне Южное Кучино, где есть школа, 2 детских сада, поликлиника, магазины, аптека, почта и т.п., а также планируется создание многофункциональный центра с магазинами, спортивными и развлекательными объектами; закрытой автостоянки на 915 машиномест и большой открытой парковки на придомовой территории. Сегодня здесь предлагаются 1-3-комнатные квартиры в пяти 17-этажных панельных корпусах серий П44К и П44Т. Квартиры сдаются без отделки, но с окнами ПВХ. У данных объектов два основных достоинства: во-первых, они уже сданы ГК и заселяются, а во-вторых, находятся в 5-10 минутах ходьбы от железнодорожной платформы Кучино. Но выбор квартир здесь уже тоже не велик, а цены находятся в диапазоне от 55,4 до 69,5 тыс. руб.

улица Кооперативная, дом 5
КОНДР

ул. Кооперативная, стр. 2
Азбука жилья

Более широкий ассортимент квартир сегодня можно найти в еще строящихся домах, например, на ул. Кооперативной в новом микрорайоне Лесной. «На его территории есть школа, детский сад, гараж-паркинг, кинотеатр, торговый центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, детская и взрослая поликлиники, продуктовые и промтоварные магазины», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука жилья»), а строящиеся корпуса расположены в 5 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Сегодня здесь предлагаются 1-3-комнатные квартиры в строениях 4 и 7. Строение 4 – это 3-секционный 17-этажный панельный дом серии П-44Т, который планируется сдать ГК в 1 кв. 2011 г., однако возможно, что срок будет сдвинут, так как пока еще ведутся не только отделочные, но и монтажные работы. В этом жилом корпусе можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью от 37,4 до 84,2 кв. м по цене от 51 тыс. руб. за квадратный метр. Строение же 7 – это 6-секционный 17-этажный панельно-кирпичный дом серии П-111М. Правда, пока дома как такового нет, ведутся лишь работы нулевого цикла, а окончание строительства намечено на 3 кв. 2012, но зато выбор квартир довольно большой, а их стоимость сравнительно низкая: цена квадратного метра находится в диапазоне от 51 до 54 тыс. руб.

А для тех, кто не хочет ждать, в микрорайоне Лесной можно купить жилье в строениях 2 (сдано ГК в 2008 г.) и 5 (сдано ГК в 2010 г.), но предлагаются здесь лишь 2-3-комнатные квартиры стоимостью от 4 до 5,6 млн. руб. (55,7-68 тыс. руб./м кв.).

Не очень долго придется ждать квартир и, например, в пятисекционном панельном корпусе 60 центрального микрорайона Ольгино, который планируется сдать ГК в 4 квартале 2010 г. Сегодня здесь можно приобрести 2-3-комнатные квартиры площадью от 58,22 до 93,42 кв. по цене от 54,33 тыс. руб. за квадратный метр. В придомовой территории этого корпуса предполагается строительство детской и спортивной площадки, а также парковки. И конечно, для жителей будет доступна инфраструктура всего микрорайона, а это детский сад, объекты торговли и службы быта, детская поликлиника, дом культуры, лицей с углублённым изучением иностранного языка, фитнес клуб, бассейн, парикмахерская, стоматология и т.д.

Ольгино, 60
Корпорация Главстрой

В Ольгино ведется строительство и монолитно-кирпичных домов. Один из них – ЖК «Ольгино» (корпус 58) - это 4-х секционный 20-этажный дом с охраняемой и огороженной территорией, на которой планируется возвести детскую и спортивную площадки и паркинг. «Здесь предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 36 до 83 кв. м, а средняя стоимость объекта недвижимости составляет 2,2 - 4,5 млн. руб.», - сообщает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). При этом сдача дома Госкомиссии намечена на 4 квартал 2010 г.

Монолитно-кирпичные дома предлагаются и в микрорайоне Павлино, также отличающимся хорошей инфраструктурой (в шаговой доступности есть школа, детский сад, магазины, службы быта и т.п.), но расположенном относительно далеко от железнодорожной станции. Правда, рядом с природоохранной зоной усадьбы Троицкое-Кайнарджи, лесом и рекой Пехоркой. Чтобы ежедневно наслаждаться спокойствием и природой, но при этом не отказываться от комфорта, можно поселиться в 2- секционном 14-этажном доме с огороженной территорией, детской площадкой и паркингом, где, как рассказывает Дмитрий Таганов, предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 47 до 89 кв.м. Стоимость объектов находится в диапазоне 3,1-4,7 млн. руб., а цена квадратного метра начинается от 52 тыс. руб.

Ольгино, 57
Корпорация Главстрой

Стоит еще отметить, что в Железнодорожном практически нет проблемных объектов, в основном все дома сдаются вовремя, либо позже на несколько месяцев от запланированного срока. Проблемным можно назвать лишь ЖК «Изумрудный город» (микрорайон Ольгино): «В соответствии с изначальным планом планировалось сдать его в 4 квартале 2010 года, но пока строительства де-факто на этом объекте не началось», - предупреждает Сергей Кушменюк («Кондр»).

Инвестиционные перспективы
Недвижимость в Железнодорожном привлекательна не только для собственного проживания, но и для инвестиционных целей. Сегодня спросом пользуется жилье во всех городах Подмосковья, расположенных не далее чем в 20 км от МКАД, т.к. это хорошая альтернатива спальным районам Москвы, и Железнодорожный, конечно, не стал исключением. Стоимость жилья здесь почти в 2 раза дешевле, чем в спальных районах Восточного административного округа столицы, а инфраструктура ничем не хуже, да и транспортная доступность сравнительно неплоха. «Поэтому с начала текущего года стоимость новостроек здесь возросла на 10,3%, вторичного жилья – на 4,3%, что заметно превышает среднерыночную динамику», - сообщает Артем Ржавский, прогнозируя активный спрос на квартиры в Железнодорожном, который очевидно, повлечет за собой и рост цен.

Однако гарантировать такое развитие событий все же нельзя: «Жилье в Железнодорожном на настоящий момент привлекательно для тех, кто хочет приобрести квартиры с максимальным показателем по уровню цена/качество, но нет каких-либо факторов, которые могут существенно повысить стоимость недвижимости в ближайшие 3-5 лет», - считает Сергей Кушменюк. По его мнению, выгодной может быть только покупка новостройки на ранних этапах строительства от надежного застройщика.

Резюме журнала Metrinfo.Ru
Железнодорожный – один из самых привлекательных для покупателей недвижимости городов Подмосковья: он недальний «сосед» Москвы, отличается хорошей инфраструктурой, хорошим железнодорожным сообщением и довольно высоким качеством новостроек. Здесь много лесов и парков, а цены на квартиры более лояльны, чем в городах-спутниках первой географической зоны, фактически граничащих со столицей, особенно в тех, где мало площадок под застройку. В Железнодорожном же с этим проблем нет, поэтому строительство весьма активно, а спрос с улучшением экономической ситуации обещает только увеличиваться, тем более, что здешние цены находятся в том привлекательном диапазоне, который больше всего привлекает покупателя.

metrinfo