На рынке загородной недвижимости прошлый год стал переломным. Кризис доверия к девелоперам породил повышенный спрос на земельные участки без обязательного подряда на строительство. Люди не готовы платить за красочные описания и щедрые обещания застройщиков, предпочитая "воздушным замкам" голую, но реальную землю. В результате в 2010 году предложения земли без подряда остаются наиболее популярными среди покупателей.

По данным компании "Маршал Эстейт", в прошлом году более 75% спроса на первичном рынке приходилось на сегмент участков без подряда. Причина - кризис доверия покупателей к девелоперам. Люди готовы платить за конкретный продукт, который можно пощупать руками, но не за то, чего еще нет в действительности. Вкладываться в долгосрочные отношения с застройщиком желающих было мало. За год ситуация не сильно изменилась. В результате если до кризиса рынка участков без подряда, по сути, не было, то сейчас он появился и активно развивается, отмечает генеральный директор RCF Capital Trust Илья Ануров.

Вынужденное появление

Появление рынка участков без подряда явилось вынужденным, но логичным развитием событий для землевладельцев в условиях кризиса. "На рынке большое количество поселков без подряда появилось в первом полугодии 2009 года, и сегодня количество новых проектов невелико. Изменений практически не произошло, эти поселки изначально планировались как эконом-вариант, не требующий больших вложений от собственника, поэтому серьезных изменений не происходит. Как развиваются события, пока сложно сказать, I квартал традиционно характеризуется низким спросом. Спрос в конце марта и начале апреля начал постепенно проявляться, но выводы можно будет сделать не ранее конца мая", - говорит исполнительный директор компании "Маршал Эстейт" Андрей Вяткин.

Несмотря на то что мнения экспертов относительно дальнейшего развития современного рынка участков без подряда расходятся, в общей оценке аналитики едины: события развиваются по оптимистичному сценарию. Достаточно вспомнить, какие настроения царили на рынке еще в начале прошлого года. "Тогда из уст федеральных чиновников неоднократно звучали пессимистичные прогнозы развития экономики в целом, продолжались увольнения, активность покупателей дорогостоящих объектов - квартир, земельных участков и т.д. была крайне низка, - напоминает генеральный директор компании "Красивая Земля" Илья Сапунов. - Но что касается рынка земельных участков, то кризис оказался для него временем новых возможностей. Земельные участки без подряда - самый дешевый объект недвижимости, многие из них стоят менее 1 млн рублей. А в кризис основной спрос пришелся именно на недорогие товары, коими на рынке недвижимости оказались участки без подряда".

В результате в сегменте участков без подряда активно шли сделки, в то время как во многих других сегментах количество звонков и сделок явно оставляло желать лучшего. В кризисный год мало кто ожидал такого развития событий на рынке земли, поэтому сценарий оказался явно оптимистичным.

Сейчас активность на рынке сохраняется. Продолжает расти доля поселков без подряда в структуре предложений на загородном рынке. Надо заметить, зимой в большинстве поселков земля если и подешевела, то не более чем на 5-7%. А в ряде поселков стоимость земли не снизилась вообще. И это при том, что зима традиционно считается "мертвым сезоном".

Вблизи бетонного кольца

Участки без подряда массово вышли на рынок весной 2009 года и сразу стали тем продуктом, который в кризис оказался интересен и продавцам, и покупателям. Потребители смогли получить "входной билет" на рынок по низкой цене - от 120 до 150 тыс. рублей за сотку в сегменте "эконом", а девелоперы - быстро покрыть финансовые издержки в период острой нехватки внешнего финансирования. Распродажей земельных активов в 2009 году занялись практически все крупные компании - более 80% новых проектов выходили на рынок в формате "без подряда". В итоге, по данным компании "Маршал Эстейт", в Подмосковье появилось 150 таких поселков, причем 75% - в сегменте эконом-класса. В активе некоторых компаний сегодня - не менее 10-15 проектов, полностью предназначенных для продажи участков земли для самостоятельного строительства.

"По нашей оценке, наибольшее количество предложений расположено по Новорижскому, Симферопольскому, Киевскому шоссе на расстоянии от 70 до 110 км от МКАД. Это обусловлено прежде всего выводом на рынок большого количества поселков без подряда и постепенным "вымыванием" более дорогих участков, расположенных ближе к Москве", - рассказывает Андрей Вяткин. Основное количество предложений приходится на районы вблизи бетонного кольца. Связано это с тем, что к началу кризиса в этих районах оставалось еще много участков, которые могли бы быть задействованы под реализацию девелоперских проектов, продолжает Илья Ануров.

Удивительно, но спрос следует за предложением. Популярностью сегодня пользуются участки в 30-70 км от Москвы. Причем если в 2009 году у покупателей более популярными были дальние земли - участки в 70-80 км от Москвы, то сейчас спрос смещается в сторону более ближних участков. Причина проста: финансовое состояние покупателей постепенно улучшается, появляется уверенность в завтрашнем дне, а значит, люди все чаще отваживаются на более дорогие покупки. Примерно на этом же расстоянии - 30-80 км от Москвы - расположена и основная доля предложений. "В основном это поселки общей площадью несколько десятков гектаров, размежеванные на участки площадью от 8 до 15 соток каждый", - рассказывает Илья Сапунов.

Бытует мнение, что на рынке сегодня много "портфельных" земель, которые раньше находились в активах у банков и инвестиционных компаний и от которых с началом кризиса финансовые институты стали усердно избавляться. Однако с этой точкой зрения согласны отнюдь не все эксперты. "Я бы не стал говорить о массовом сбросе. Да, одни компании как раз в прошлом году решили начать продажи своих участков в розницу. Но есть немало землевладельцев, которые по разным причинам пока не торопятся продавать. Одни просто дожидаются лучших времен, когда экономика окончательно выйдет из кризиса и землю можно будет продать дороже. Есть и такие, у которых много проектов в разных сферах экономики и у них до земельных участков просто "руки не доходят", - говорит Илья Сапунов.

Взлет интереса

В течение кризиса спрос на участки без подряда постоянно менялся. Так, был очень большой спрос летом и в сентябре 2009 года, в октябре и ноябре спрос и количество сделок резко снизились, а в декабре был новый взлет интереса к таким участкам. "В I квартале 2010 года активность была чрезвычайно низка, у многих девелоперов прошли единичные сделки только в конце марта, поэтому выделить аутсайдеров и лидеров не представляется возможным - сделок практически не было", - рисует невеселую картину Андрей Вяткин.

Зато весной рынок земельных участков уже заметно оживился и в настоящее время достаточно активен. "Лидерами продаж являются охраняемые поселки с центральными коммуникациями по Киевскому, Калужскому, Новорижскому направлениям, - сообщает Ирина Калинина. - В течение последнего года покупательская активность повысилась, а цены плавными темпами движутся вверх. Рынок достаточно оптимистичен, ведь клиент понимает, что инвестиционные риски при покупке участка без подряда с центральными коммуникациями стремятся к нулю. А в процентном соотношении: если в докризисное время 80% участков без подряда покупали для инвестиций, 20% - для себя, то сейчас - 50 на 50%".

Цены варьируют в зависимости от направления и концепции поселка. К примеру, лесной участок в "Летовой роще" (Калужское шоссе, 10-й км) можно купить за 650 тыс. руб. за сотку, на 30-м километре Киевского шоссе действует приблизительно та же цена - около 22 тыс. долл. за сотку. На Новой Риге ценовой диапазон составляет 15-75 тыс. долл. за сотку.

В любом случае цена формируется из множества характеристик. Если говорить про "среднюю температуру по больнице", то участки без подряда с коммуникациями продаются по цене 300-750 тыс. руб. за сотку в пределах 20 км от МКАД, 200-300 тыс. руб. за сотку в пределах 30 км от МКАД, 140-250 тыс. руб. за сотку в пределах 50 км от МКАД. Цены на участки без коммуникаций ниже на порядок. Однако стоит учитывать, что их последующее подведение способствует удорожанию сотки в среднем на 50-100 тыс. руб.

Стоимость сотки земли в Московской области на первичном рынке в зависимости от удаленности

(руб.) / Изменение за месяц, %

0-50 км от МКАД / 378 863 / 0,6

50-100 км от МКАД / 126 493 / 1,45

100 км - граница МО / 39 750 / 2

Стоимость сотки земли в Московской области на вторичном рынке в зависимости от направления

Шоссе / (руб.) / Изменение за месяц, %

Новорижское / 274 943 / 1,81

Ярославское / 192 664 / 2

Ленинградское / 203 098 / 1,6

Киевское / 237 419 / 2,1

Горьковское / 182 625 / 1,72

Новорязанское / 173 138 / 1,6

Каширское / 181 357 / 1,33

Симферопольское / 167 677 / 1,46

Минское / 253 645 / 0,78

Источник ners.ru