27.08.2010

Нынешний год принес на рынок загородной недвижимости Московской области положительные сдвиги. Несмотря на серьезные трудности во время кризиса, сегодня происходит постепенный процесс восстановления. Люди не только звонят и осматривают объекты, но и делают реальные покупки. Впрочем, их предпочтения несколько изменились. Да и рынок стал немного другим.

Уверенность в дальнейшей стабилизации экономической ситуации, рост цен на нефть, ожидание нового роста цен на недвижимость - эти факторы привели к росту покупательской активности, такой вывод сделали в ГК «Родные Земли». Прежде всего, - увеличилось число сделок. Результаты исследований компании «ОПИН» показали, что во II квартале количество сделок возросло примерно на 50%, по сравнению с I-м, когда еще влияние кризиса оставалось существенным. По данным RODEX Group, за первое полугодие - по сравнению с аналогичным периодом 2009 года - общий рост сделок составил около 55%. Спрос вырос в 2,5 раза, но до докризисных показателей рынок еще не дошел.

Характерная черта этого года - рост конкуренции среди компаний, предлагающих на рынке проекты с участками без подряда. Например, как говорят эксперты компании «Красивая Земля», – проекты дополняются привлекательными объектами инфраструктуры, которые не требуют колоссальных финансовых вложений: строятся причалы для катания на лодках и смотровые площадки, делается вечерняя подсветка, создаются искусственные озера, и т.п.

Яркая тенденция последних месяцев – спрос постепенно смещается в сторону более развитых проектов. Как отметили в компании «Волжские дачи», участки без подряда, все еще популярны, но теперь покупатели не готовы брать участок в чистом поле, так как цель покупки не закрепиться на земле, а начать осваивать территорию в обозримое время.

В 2010 году начал развиваться новый формат загородной недвижимости – усадьбы. Это земельные участки площадью от 1 га, предназначенные под строительство домов с большой придомовой территорией. Стоимость участков составляет от 4 тыс. рублей за сотку. Например, компания «Красивая Земля» сейчас предлагает участки формата «усадьбы» в шести поселках, расположенных в Чеховском районе Московской области, а также в Боровском и Жуковском районах Калужской области.

В Корпорации «Инком» отметили, что средняя стоимость объекта незначительно изменялась в основном из-за ежемесячного появления на рынке проектов эконом-класса, по преимуществу в категории «участки без подряда». С января по июнь 2010 года средняя цена предложения упала с 15 млн. рублей до 12 млн. рублей. Причем к лету заметно выросла стоимость объектов, расположенных на Киевском шоссе. Средняя цена на них обогнала даже аналогичный показатель на престижном Новорижском шоссе, составив 20 млн. рублей против 16 млн. рублей.

Небольшой рост цен - на 5-20% в зависимости от качества проекта, его стадии готовности и репутации девелопера, отметили в компании RODEX Group. Правда, эксперты предупредили, что речь идет только о проектах, которые действительно строятся.

В целом же в большинстве сегментов загородной недвижимости предложение значительно превышает имеющийся платежеспособный спрос. По данным УК «Волжские дачи», сейчас в базе предложения Московского региона около 350-370 проектов (часть из них – около 15%-находятся за пределами Московской области). Не менее 20% вариантов выведено на рынок в феврале-апреле этого года. По данным RODEX Group, количество построенных домов за 2010 год возросло на 40%.

В компании Urban Realty отметили, что повышенным спросом пользуются земельные участки с полным пакетом проплаченных и подведенных коммуникаций; готовые таунхаусы в организованных коттеджных поселках; готовые дома с земельными участками в категории дальних дач; загородные дома в бюджете до $300 тыс.

О том, какие изменения произошли в 2010 году на объектах, представленных на рынке загородной недвижимости Московской области, и как это сказалось на ценах, спросе и на продажах, - журналу Metrinfo.ru рассказывают ведущие эксперты компаний:

RODEX Group
Армен Маркосян, директор по маркетингу:
Превысили ожидаемые прогнозы поселки «Золотые Пески» (119 км. по Минскому шоссе) и «Перелески» (65 км. по Новорижскому шоссе). Ведь в 2009 году клиенты были готовы покупать только готовое жилье (поселки «Троица» (55 км. по Новорижскому шоссе), «Маяк» (100 км. по Минскому шоссе), «Сосновые берега» (99 км. по Минскому шоссе), и «Звенигорье» (50 км по Новорижскому шоссе), где готовность проектов была более 70%), а «Золотые пески» и «Перелески», находящиеся на этапе строительства, пользовались меньшей популярностью. Но клиенты увидели, что поселки строятся, коммуникации и дороги проводятся, и это повысило доверие к компании.

Около 45% продаж в этом году у нас пришлись как раз на эти два поселка. Еще один фактор, привлекающий покупателей в проекты - цена на домовладения - она ниже сопоставимых проектов на 30-40%, поскольку готовность данных поселков находится на уровне 30%. По мере застройки цена будет возрастать и достигнет своего пика уже в 2011 году, когда первые очереди проектов будут сданы в эксплуатацию.

Компания «Красивая Земля»
Илья Сапунов, генеральный директор:
Рост цен на наши участки с начала года составил от 10 до 30% в зависимости от поселка. В конце июля «Красивая Земля» ввела новую систему скидок. Максимальную скидку – 30% можно получить в коттеджном поселке «Сосновый Аромат» (50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Реализация этого проекта вошла в завершающую стадию. Уже продана большая часть земельных наделов, поэтому мы предоставляем скидки только на немногие из оставшиеся участков. На земельные участки в большинстве других поселков размер скидок составляет от 5% до 20%.

Компания «ОПИН»
Надежда Креславская, начальник отдела по работе с клиентами:
В наших проектах - поселках «Павлово» (14 км. от МКАД по Новорижскому), «Пестово» (22 км., Дмитровское шоссе) и «Мартемьяново» (27 км., Киевское шоссе) цены остались на прежнем уровне, также для покупателей сохранились и все скидочные программы.

Наибольшим спросом пользуются объекты в высокой степени готовности, а также участки без подряда. По количеству сделок в первом полугодии лидирует поселок «Мартемьяново», в котором представлены готовые дома и земельные участки.

Корпорация ИНКОМ
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра:
Хорошо показали себя элитные проекты компании Villagio Estate - поселки Millennium Park (19 км. по Новорижскому), Monteville (23 км. по Новорижскому шоссе). За первые 7 месяцев 2010 года было реализовано более полутора сотен участков. В течение этого времени стоимость объектов практически не менялась и лишь на летний период в поселке Monteville установили специальную цену 30 млн. рублей на готовые дома площадью от 390 кв.м на участках от 17 соток. В это время средняя стоимость элитных объектов на рынке составила 34 млн. рублей.

Наиболее популярные поселки - «Бристоль» (7 км. по Киевскому шоссе), Millennium Park, «Благовещенка» (12 км., Пятницкое шоссе) , «Novoрижский», «Глаголево парк» (35 км по Киевскому шоссе), «Черничные поля» (15 км. по Киевскому шоссе). Так в поселке «Novoрижский», расположенном на 23 км Новорижского шоссе, за полгода было реализовано более 200 участков с подрядом и без него.

УК «Волжские дачи»
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу:
Яркий пример поведения спроса - поселок «Солоновка» (на берегу Угличского водохранилища). При расчетном сроке реализации проекта из 105 домов на 3 года, 80% участков были проданы за полгода с начала продаж. Запущенные в 2009 году другие три проекта компании – посёлки «Эра», «Романово» и «Нерль» (все они находятся недалеко от города Калязин), – также вызвали интерес покупателей.

«Большая вода» продолжает играть роль основного привлекающего фактора. Компания «Волжские дачи» выпустила на рынок еще два проекта: поселок бизнес-класса «Скнятинский Плес» (вблизи знаменитого Скнятинского охотхозяйства) и поселок «Павлова пристань», в котором каждый покупатель получает 5 соток собственного пляжа в подарок.

Некоторое снижение потребительского спроса наблюдалось в июне. Однако уже начало II полугодия с лихвой компенсировало это падение.

«АИН-Девелопмент»
Орлова Екатерина, директор по маркетингу:
Самый успешный проект - клубный поселок «Речной» на 55 км Симферопольского шоссе. На данном направлении это, пожалуй, единственное предложение домовладения по такой выгодной цене (от 3, 340 млн. руб.) при наличии инфраструктуры бизнес-класса и расположения вдоль береговой линии реки. С начала года в «Речном» значительно увеличились продажи. По мере строительства цены в поселке вырастут.

Многие сделки проходят именно по ипотеке. Ежемесячный платеж 29 900 рублей при первом взносе 1 млн. рублей делает покупку загородного дома более доступной для среднестатистической московской семьи.

Выросли продажи и в поселках бизнес-класса «Эдем» (34 км. по Симферопольскому шоссе) и «Турар» (32 км., Симферопольское шоссе). Многие клиенты интересуются коттеджными поселками на различных стадиях строительства, поскольку в таких поселках домовладение стоит дешевле при прочих равных характеристиках. Именно там и зафиксирован наибольший темп роста продаж.

Chesterton
Александра Уточкина, директор по исследованиям:
С апреля мы наблюдаем рост звонков и показов, хотя потребительская активность не всегда реализуется в количестве сделок. Мы ожидаем, что во II полугодии вырастут продажи во всех сегментах, включая «бизнес» и «премиум».

Наиболее ликвидными остаются таунхаусы стоимостью $400-500 тыс., которые конкурируют с земельными участками. Однако в последние месяцы мы наблюдаем рост интереса и к коттеджам, а также некоторое охлаждение интереса к земельным участкам.

Поселок «Серебряная Подкова»
Дмитрий Власов, руководитель отдела продаж:
Спрос в поселке «Серебряная Подкова» (15 км. от МКАД между Симферопльским и Новокаширским шоссе) довольно высокий: проданы практически все участки по 9-12 соток. А всего свободными остаются до 20% от общего числа предложения.

Самыми востребованными были участки с подведенными коммуникациями в I очереди проекта площадью 10-12соток. В продаже остались самые привлекательные участки вблизи реки, с выходом к воде. До конца года мы планируем продать большую часть этих участков.

Успех продаж связан и с тем, что за этот сезон мы практически закончили строительство поселка: построены ВЗУ и очистные сооружения; разведены газовые сети; подано электричество; сделаны асфальтовые дороги (нижний слой). В связи с этим цены в «Серебряной Подкове» выросли примерно на 15%

Urban Realty
Светлана Кондачкова, управляющий партнер:
Успешнее других продаются готовые таунхаусы, которые выступают в качестве альтернативного жилья для людей, продающих свои квартиры в Москве. К таким проектам относятся: «Ивакино-Покровское» (11 км. по Ленинградскому шоссе), «Зеленая Роща» (16 км., Ярославское шоссе), «Маленькая Шотландия» (14 км., Ленинградка), «Борисовка» (9 км. по Симфепольке) и др.

В проектах эконом-класса проявляется больший интерес к участкам от 8 соток, в то время, как раньше более ликвидной площадью считались 12-15 соток. Это связано с более приемлемым бюджетом покупки.

Компания «ГУД ВУД»
Александр Дубовенко, директор по развитию компании:
Отлично идут продажи грамотно продуманных проектов. Пример – поселок «Львовские Озера» на Новорижском шоссе. Цены продаж в поселке невысокие: от 60 тыс. рублей за сотку, платеж за коммуникации – 500 тыс. рублей с участка, а дом из клееного бруса обойдется под ключ по цене 17 тыс. рублей за 1 кв.м. В поселке продаются только участки с подрядом, и все коммуникации уже проведены на средства девелопера.

Покупательские предпочтения изменились. Стали востребованными участки по 8-10 соток. Таких участков до кризиса вообще не продавалось. Средняя площадь домов также уменьшилась. Если раньше домов меньше 200 кв.м. практически не предлагалось, то сейчас хитом продаж у нас являются коттеджи по 106 и 155 кв.м.

Группа Компаний «Родные Земли» Владимир Ефимов, коммерческий директор:
По мере развития проектов мы повышаем цены на дачные участки. Так, недавно повысились цены в поселке «Династия» (115 км от МКАД по Горьковскому шоссе). С 10 августа повышаются цены в поселке «Солнечный» (46 км от МКАД по Горьковскому шоссе): соответственно с 18 до 19 тыс. рублей за сотку, с 37 до 39 тыс. рублей за сотку и с 43 до 45 тыс. рублей за сотку.

При покупке больших площадей участков действует и система скидок: если приобретается участок площадью от 15 до 30 соток – скидка составляет 3% от стоимости участков; если от 30 до 50 соток - 4%, а 50 и более соток - скидка 5%.

Наибольшей популярностью продолжают пользоваться дачные участки с хорошей транспортной доступностью, недалеко от лесов, рек и озер. Примечательно, что кризис компенсировал недостаток предложений на северо-востоке, востоке и юго-востоке, обеспечив наличие полной линейки продуктов на всех направлениях. Существовавший ранее очевидный акцент на западных направлениях в последние годы перестал быть таким явным.

Резюме журнала Metrinfo.ru
Наши эксперты настроены оптимистично: покупатель вернулся на рынок, причем он не только присматривается, но и покупает реальные объекты. Людей как обычно интересуют экономичные варианты, тем не менее, они внимательно смотрят – как застраивается поселок, проводятся ли коммуникации, тянут ли дороги. Но ажиотажа на рынке, конечно, нет, покупателей не так уж и много, поэтому компании и пытаются их привлечь, для чего используют не только интересными «фишки» но и усиленно демонстрируют свою надежность и устойчивость.

metrinfo