Внимательные читатели журнала Metrinfo знают, что существует такая «разновидность» загородного жилья, как малоэтажные дома и, соответственно, - квартиры в них. И эти загородные квартиры всегда были куда больше по площади привычных «типовушек». Ведь предполагалось, что люди вряд ли захотят ютиться в тесноте, когда переезжают жить на природу. Но время изменило эти представления.

И за городом малогабаритные квартиры пользуются хорошим спросом – их быстрее раскупают, тогда как на просторное жилье покупателей все меньше и меньше. Metrinfo.Ru решил выяснить, в каких загородных поселках сегодня предлагаются квартиры-малометражки.

Тенденция: меньше и скромнее

Уменьшение площадей на загородном рынке уже стало тенденцией. По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», за последний год средняя площадь предлагаемых на продажу загородных квартир стала значительно скромнее. Если в 3 квартале 2008 года она составляла 112,3 кв.м., то спустя год – около 103,4 кв.м. В этой оценке эксперты опираются на данные проведенного ими «Исследования рынка загородных жилых комплексов (ЗЖК) за 2008-2009 годы (Сентябрь – Октябрь 2009)». Аналитики отмечают, что за последние два года четко прослеживается тенденция к увеличению доли квартир небольшого числа комнат (1-3 комнаты).

В то время как доля ЗЖК, в которых проектом предусмотрены квартиры 4-х и более комнат, постепенно сокращается. Средний размер 1-комнатных квартир сократился примерно на 7%, 2-комнатных – на 11,4%, а «трешки» уменьшились почти на 4%.

В чем же причина этого «усыхания»? По мнению Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», – отсутствие спроса на квартиры в том формате, в котором они строились до кризиса (преимущественно 2-4 комнатные квартиры площадью 75-150 кв.м). Сегодня по общей стоимости большие квартиры напрямую конкурируют с таунхаусами и даже с некоторыми коттеджами в поселках эконом-класса.

Загородные малометражки – какие они и сколько их?

Для себя Metrinfo.Ru решил, что «малометражками» мы будем называть квартиры площадью до 70 кв. метров. В принципе, нас поддержали эксперты. По определению Полины Чалой, руководителя отдела маркетинговых коммуникаций группы компаний «Интер Союз», малогабаритное загородное жилье – это, как правило, однокомнатные квартиры общей площадью до 35 кв.м, двухкомнатные квартиры до 45 кв.м и квартиры из трех комнат до 60-70 кв.м. «В наших проектах – 100% малометражных квартир», - отмечает Полина Чалая.

И такие квартиры отвоевывают все бОльшую долю на рынке. По словам Сергея Королева, руководителя отдела рекламы и маркетинга холдинга «МОНОМАХъ», на объектах компании квартиры по общему метражу можно поделить приблизительно так: 70% до 70 кв.м, а 30% - все остальные.

Характеризуя самое популярное по спросу Новорижское шоссе, Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» отметила, что в проектах на первичном рынке, реализуемых в пределах 20 км от МКАД, на текущий момент доля квартир до 70 кв.м составляет 27-32% от общего числа загородных квартир, то есть примерно треть.

Вот, например, какое соотношение выдержано в ЖК «Павлово-2» (Новорижское шоссе, 18 км от МКАД) - 31% однокомнатных квартир от 40 кв.м. и 48%, двухкомнатных квартир по 60-70 кв.м. и 80-90 кв.м., сообщает Людмила Ежова, исполнительный директора компании «Терра-Недвижимость».

Похожая ситуация складывается, как ни удивительно, даже на помпезном Рублевском шоссе. В ЖК «Рублевское Предместье» – доля квартир площадью от 50 кв.м до 80 кв.м составляет 31%. Такое распределение соответствует спросу, а на небольшие квартиры он колеблется в пределах 29-32% от общего объема спроса на квартиры в многоквартирных загородных жилых комплексах, - объясняет эксперт.

Маленькие квартиры интересны многим Кто же эти люди, которые прицельно интересуются маленькими загородными квартирами? По наблюдениям Юрия Сорокина, вице-президента ГК «Партнеры Земли», - это те, кто хочет иметь собственное отдельное жилье, но финансовые возможности не позволяют пока приобретать большие дома и квартиры. Ровшан Гасанов, руководитель отдела жилой недвижимости «Арсенал Холдинг», считает, что, целевую аудиторию составляют, как правило, люди, которые не могут себе позволить приобрести квартиру в Москве, либо это молодые семьи, у которых расширение только в планах.

В частности в ГК «Интер Союз», компании работающей в сегменте ЖК с малометражными квартирами, определили, что покупателями суперкомпактного жилья являются молодожены в возрасте до 30 лет, желающие разъехаться с родителями и проживающие в Москве и Московской области. Еще одна любопытная категория – это родители (одинокие и пары) взрослых детей, которые желают жить от них отдельно. Как правило, это тоже жители Москвы и области. Наконец, третья группа – провинциалы в возрасте от 20 до 35 лет., которые ориентируются на Москву. В силу возраста бездетных клиентов больше – 57%, мужчин и женщин - примерно поровну.

А Наталья Бланкова (Пересвет-Инвест») в число покупателей отнесла собственников коттеджей, которые покупают в своем же поселке квартиры для своих родителей, а иногда и для повзрослевших детей.

Чем квартира меньше, тем продается быстрее. Продаются такие квартиры довольно бойко. По словам Юрия Алексеева, председателя совета директоров группы компаний «ПЖИ», президента Гильдии риэлторов Московской области 2005-2008, в первую очередь на этапе возведения первых этажей дома реализуются одно и двухкомнатные квартиры площадью до 65 кв.м. Причем все они продаются практически до завершения строительства, тогда как квартиры большей площади, даже при условии, что они менее 100 кв.м, удается продать когда дом уже построен или находится на завершающих стадиях строительства.

Полина Чалая («Интер Союз»), рассказала, что по опыту продаж компании, наиболее высокий спрос демонстрирует сегмент до 35 кв.м. Эксперт объяснила, что такая компактная квартира-студия вполне способна вместить все то же, что и стандартная квартира, вопрос только в правильной организации жилого пространства. В частности, «Интер Союз» возводит дома с квартирами-модулями площадью от 21 до 33 кв.м, но дома спроектированы так, что есть возможность объединять любое количество квартир в единое жилое пространство. «Около 10% наших покупателей приобретают более одной квартиры-студии», - отмечает Полина Чалая.

Малометражки на рынке

По данным исследования, проведенного «Индикаторами Рынка Недвижимости», в сегменте малометражных загородных квартир работает шесть застройщиков. В частности – это компания Вита Реал Эстейт Эссет Менеджмент - застройщик коттеджного поселка «Вяземский» («Удино парк»), Регион Строй Инвест – Юг («Былово»), компания «Бунгало «Club-Kurovo» представляющая одноименный проект, Селена («Елинская слобода»), Мономах («12 месяцев Экоlife») и ГК «Интер Союз», представляющая сразу три загородных комплекса с малогабаритными квартирами в разных городах Подмосковья под единым брендом «Молодежный Город ОК».

Положительный момент: практически все, компактные квартиры, предлагаемые рынком, располагаются на разных подмосковных направлениях, но недалеко от Москвы. А это значит, что они предназначены для постоянного проживания людей, работающих в столице. Рассмотрим эти предложения подробнее.

Коттеджный поселок «Вяземский» («Удино парк») располагается в 24 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. На участке 3 га предусмотрено 8 таунхаусов и многоквартирный дом в котором и предполагается строительство однокомнатных квартир площадью 40-41 кв.м и двухкомнатных квартир – от 58 до 63 кв.м. Квартиры продаются без отделки, но будут установлены стеклопакеты в пластиковом профиле, радиаторы отопления, электроразводка по квартире. Заложенная в проект инфраструктура - детский клуб, зона сервиса, включающая в себя автосервис, автомойку, продовольственный магазин, приемный пункт химчистки. Объявленный срок сдачи поселка - 3 кв. 2011 г.

Поселок «Бунгало Club-Kurovo» также располагается по Дмитровскому шоссе, но на расстоянии 47 км от МКАД вблизи популярного горнолыжного курорта Сорочаны. Поселок построен и сдан. На его территории находятся таунхаусы на 21 семью и многоквартирный дом, где апартаменты по 35-55 кв.м. Квартиры также сдавались без отделки, установлены тройные стеклопакеты в пластиковом профиле, радиаторы отопления с терморегуляторами, электроразводка до квартиры. Инфраструктура поселка включает: ресторан, кафе, досугово-развлекательный комплекс, включающий спорт-бар, бильярд, фитнес-центр с сауной, игровую комнату; уличный бассейн.

Поселок «Былово» располагается по Калужскому шоссе в 24 км от МКАД. На участке 6 га построены коттеджи, таунхаусы на 178 семей и многоквартирный дом, состоящий только из однокомнатных и двухкомнатных квартир площадью соответственно 30-42 кв. м и 46-59 кв.м. Инфраструктура поселка - административное здание, культурно-бытовой центр.

«Елинская слобода» строится на участке 4 га в районе Ленинградского шоссе на расстоянии 16 км от МКАД и включает полный спектр загородной недвижимости, включая многоквартирный дом, состоящий из двух и трехкомнатных квартир. Самый малый метраж – 56 кв.м. квартиры сдаются под чистовую отделку, лоджии и балконы остеклены. Застройщик обещает открыть в поселке магазин, кафе, центр досуга, построить административное здание, детские и спортивные площадки, гостевой паркинг. По плану объект должен быть сдан в 2010 г.

Поселок «12 месяцев Экоlife» строится на Пятницком шоссе в 25 км от МКАД. На участке 2,7 га возводятся таунхаусы и многоквартирные дома на 280 квартир, состоящих из одной-трех комнат. Поселок условно поделен на сектора – малые кварталы, названия которым даны по временам года: Весна, Лето, Осень и Зима. Особенность проекта - все типы квартир можно смело отнести к малометражным. Площадь однокомнатных квартир – 22-58 кв.м, двухкомнатных – 36-62 кв.м, а трехкомнатных – 58-71 кв.м. Срок сдачи объекта – конец 2010 года.

Эксперты особо выделили сетевой проект, реализуемый в ближайшем Подмосковье под брендами: «Молодежный Город Ок», «Город Ок Пирогово», «Королевский Город Ок» и позиционируется застройщиком как жилье бизнес-класса. Недалеко от Ивантеевки на расстоянии 10 км от МКАД в рамках проекта «Молодежный Город Ок» возводятся многоквартирные дома, состоящие только из небольших однокомнатных и двухкомнатных квартир соответственно площадью 21-43 и 43-65 кв.м. ЖК рассчитан на проживание 2300 человек в 780 квартирах - это 7 корпусов на единой огороженной и охраняемой территории. В квартирах высота потолка на первых двух этажах -3 м, мансарды – 5,4 м; отделка – под «финишную» (на полах - стяжка, стены выровнены). В домах предусмотрена автономная система отопления и подачи горячей воды, высокоскоростной Интернет. Дома находятся на разной стадии готовности. Корпус 2 — уже построен и оформлен в собственность, по корпусу 4 срок сдачи IV кв. 2009г.- I кв. 2010г., корпус 3 компания планирует сдать I -II кв. 2010г. Корпуса 1,5,6, 7 - в стадии проектирования.

«Королевский Город Ок», строится в 7 км от МКАД в г. Королев, недалеко от станции «Подлипки Дачные» Ярославского направления МЖД. Жилой комплекс представляет собой два трехэтажных корпуса с мансардами на 48 квартир каждый и один корпус на 12 квартир. Проект разработан так, что основное предложение формируют студии общей площадью от 21,4 до 33, 5 кв.м, но с возможностью объединения любого количества квартир. Квартиры сдаются под финишную отделку и имеют такие же потребительские характеристики, как и в ЖК под Ивантеевкой. Срок сдачи корп. 3 – 2 квартал 2010 года, корп. 2 – 4 квартал 2010 г., а корп. 1 – 1 квартал 2011 г.

ЖК - «Город Ок Пирогово», расположенный в 10 км от МКАД, в городском поселении Пироговский Мытищинского района, вблизи Пироговского водохранилища. Он включает четыре одноподъездных трехэтажных дома с мансардами. Все квартиры – студии площадью от 22,8 до 33,5 кв.м. Корпуса 2 и 4 застройщик планирует сдать в 1 квартале 2010 г., а 1 и 3 – в 3 квартале 2010 года.

Самое главное: цена от 1,5 млн. руб. Привлекательность малометражных квартир – в низкой цене. Но это и понятно, чем меньше метраж, тем дешевле квартира. Например, цена наименьшей квартиры в проекте «Молодежный Город Ок» - около 1,5 млн. руб. Но стоимость квадратного метра довольно высокая – 74 тыс. руб. В «Бунгало «Club-Kurovo» 1 кв. м обойдется 66,4-75 тыс. руб., в «12 месяцев Экоlife» – от 41 до 48,5 тыс. руб., в элитном сегменте в «Рублевском предместье» - 87 тыс.руб., а ЖК «Павлово 2» – 104 тыс. руб.

По словам Инны Игнаткиной, исполнительного директора агентства «МИАН», стоимость квадратного метра в малометражных квартир в среднем на 10-15% выше квартир обычного метража. Такие же цифры подтвердили в компаниях «Арсенал Холдинг» и RCF Capital Trust. «Квадратный метр в небольших квартирах примерно на 15-25% дороже по сравнению с квадратными метрами в квартирах площадью более 90 кв.м», - говорит Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли»). А Сергей Королёв («МОНОМАХъ») привел в пример меньшую разницу - на объекте его компании цена метра в квартирах малого метража выше всего на 5-7%. Причем эксперт подчеркнул, что спрос на компактное жилье стабилен, поэтому ни о каком снижении цены речь не идет.

Важно, и то, что квартиры небольшого метража в кризис потеряли в цене меньше остальных. «Уровень ценовой корректировки в квартирах, расположенных в загородных жилых комплексах составил 20-25%, в то время как малометражные квартиры потеряли в цене 18-20%», - отмечает Инна Игнаткина («МИАН»).

Новые проекты готовятся к старту Большинство застройщиков, включивших в свои проекты загородных поселков малометражное городское жилье, довольны результатом. Спрос на него хороший, а сделки проходят чаще, чем по квартирам большого метража. Поэтому планируют направление развивать и в будущем. В частности Полина Чалая, рассказала, что «Интер Союз» и дальше намеревается строить малометражное доступное жилье, так как считает, что данный сегмент уникальное конкурентное преимущество компании.

«Мы планируем строить многоквартирные дома в нашем ЗЖК «ЖемИльи» (Ильинское шоссе, 9 км), - рассказывает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). - В этом проекте доля 1-комнатных квартир составит 20-25% от общего числа квартир, их площадь будет около 50 кв.м». По словам Юрия Алексеева («ПЖИ»), при проектировании строительства на территории поселка Львовский (Подольский район, 25 км. от МКАД) компания привязывает проекты с малометражными квартирами. Возможность строительства домов с маленькими квартирами рассматривает и ГК «Партнеры Земли». Речь идет о всех проектах компании которых сейчас девять. Но по количеству домов и квартир, их площади и ценам, конкретных решений пока что нет.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Потребителю нужно разное жилье. И дорогое, и дешевое, и просторное, и компактное. Маленькие загородные квартирки дают возможность покупателю лично для себя воплотить в жизнь государственный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В Москве «маломерок» давным-давно не строят, о ценах в 1,5 млн. рублей даже говорить смешно. А в подмосковных ЗЖК мечты могут и сбыться.