Загородная недвижимость в Подмосковье. Ослабла ли привлекательность для населения?
Загородная недвижимость в Подмосковье. Ослабла ли привлекательность для населения?
 |
Исаков Аркадий Германович, управляющий делами агентства недвижимости "Триал" (Раменский район) |
Покупайте землю - ее больше не делают! Этот известный афоризм отражает суть сказанного мною далее.
До недавнего времени загородная недвижимость считалась одной из самых прибыльных инвестиций. Покупая земельный участок или дом в Подмосковье на этапе строительства, можно было получить прибыль от 50% до 100 % годовых. Экономическая ситуация в стране серьезно изменила расстановку приоритетов инвесторов - краткосрочные инвестиции ушли с рынка, поскольку он потерял свою спекулятивную привлекательность.
Летом 2008 года на рынке происходило традиционное снижение спроса, после которого все ожидали осеннего оживления, но его не произошло. Кризис внес свои коррективы. Уже осенью застройщики, столкнувшись с резким падением объемов продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам. Однако, снижение цен в большей степени подтолкнуло покупателей к выжидательной позиции в надежде на дальнейшее снижение цен. Спрос резко сократился. Ипотека на рынке загородной недвижимости сошла на нет.
Из сегментов загородной недвижимости от отсутствия спроса больше всего пострадал бизнес-класс, активность покупателей там по сравнению с декабрем 2008 года по настоящее время снизилась на 60-70%. Интерес к элитному жилью упал на 50%.
Меньше всего клиентов интересуют дорогие дома стоимостью свыше 1 млн долларов: спрос на них провалился в 3–4 раза. Вялые продажи идут в сегменте коттеджей стоимостью до 500 тыс. долларов.
В наиболее выигрышной позиции оказалось недорогое загородное жилье, так продажи в эконом-классе сократились всего на 20%. Загородный эконом по-прежнему востребован, даже несмотря на кризис.
По вторичному рынку – многие участки сняты с продажи, так как владельцы не хотят оказаться в минусе. Однако тот, кто вынужден продавать по тем или иным причинам, все же готов давать скидку, но не более 15%.
Ситуация с более демократичной подмосковной недвижимостью -дачами на шести - десяти сотках является отдельной темой. Увы, распродаж тут не наблюдается. В этом секторе продажи упали, но и предложение практически отсутствует.
В этом можно убедиться, зайдя на любой интернет-поисковик загородной недвижимости. В большинстве объявлений речь идет либо о неосвоенных участках, либо о коттеджах. Похоже, те, кто ожидает, что в связи с кризисом обзавестись крепкой дачкой по дешевке, этого момента не дождутся.
Собственники таких дач и участков выжидают, считая что своя земля - это уже надежный капитал и как правило последний - весной посадим на участке картошку и тыкву - и никакой кризис нам не страшен!
Продавцы и покупатели стали искать друг друга, привлекая агентства только на момент сопровождения сделок. А агентства вспомнили о давно забытых вариантах обмена, стоили сложные цепочки, пытаясь выжить в этих не легких условиях кризисной ситуации.
Однако сейчас стали видны некоторые положительные сдвиги на рынке загородной недвижимости. Ведомости сравнили объявления о продаже коттеджей и участков в Московской области, опубликованные в журнале «Недвижимость и цены» и газете «Из рук в руки». Информация о продаже примерно 50 объектов повторилась и в октябре, и в марте, т. е. объекты еще не проданы. В рублях цены практически не изменились, а в ряде случаев снизились но не более 5-10 %, т. е. наблюдается долларовое падение в пределах колебаний курса валюты — около 25%.
Сейчас рост курса доллара по отношению к рублю замедлился, что стабилизировало ситуацию с ценами, исчезли ценовые перекосы.
А в Подмосковье в 1-м квартале 2009 года рост средней удельной рублевой цены предложения загородных домовладений даже увеличился и составил относительно предыдущего квартала 5,5%, сообщает Финмаркет.
При этом, максимальный рост цены в Подмосковье был отмечен на загородную недвижимость по Савеловскому (+16,9%) и Рублево-Успенскому (+10,2%) направлениям. Никаких ценовых изменений за квартал не выявлено для Казанского, Курского, Киевского и Белорусского направлений.
Заявки на покупку загородной недвижимости возросли за 1 квартал на 40 %. Значительная доля запросов подмосковных покупателей составляет на земельные участки без подряда, расположенные не ближе 50 км от МКАД и стоящих не дороже 50000-60000 рублей за сотку.
Спрос на бизнес-класс тоже испытывает некое весеннее оживление, хотя тут покупатели скорее обращают внимание на проекты, находящиеся в высокой степени готовности - поселки, построенные только наполовину, по большей части становятся неконкурентоспособными на рынке продаж.
Заметно возрос интерес девелоперов к малобюджетному сегменту загородного домостроения. В докризисный период загородный рынок бурно развивался с явным перекосом в сторону элит— и бизнес-классов, в результате этого образовался дефицит жилья эконом-класса.
Сейчас под лозунгом доступного жилья на рынок выводятся новые проекты. По словам директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александра Рыкова, сейчас актуальны любые решения, которые позволяют сократить себестоимость при сохранении качества. Никто больше не шарахается от быстровозводимых каркасных домов. На рынке появились комплекты домов экономкласса площадью от 80 до 130 кв. м и стоимостью порядка 9 тыс. рублей за метр. Их производители заявляют, что изделия можно собрать за две недели самостоятельно, без использования тяжелой техники.
Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» также подтверждают: по данным их последнего исследования, у компаний, которые рискнули выйти на рынок с новыми проектами в конце 2008 - начале 2009 года, цены примерно в два раза ниже по сравнению с предложениями в аналогичных загородных поселках годом раньше.
Вряд ли подешевеет и земля, на которой возможно что-то построить самостоятельно. По прогнозам, в ближайшее время люди будут предпочитать именно строиться, а не покупать готовые дома, - это сейчас выгоднее, поскольку упала цена на отечественные стройматериалы, и услуги мастеров-шабашников.
В таблице 1 представлена минимальная стоимость земли до 100 км от МКАД. * Цена только земли; учитывались предложения, которые реально есть на рынке. Данные domdot.ru
Таблица 1.| Шоссе | $/сотка, минимум |
Минское |
8000 7800 7700 6900 6100 5800 5800 5400 5200 4600 4600 4500 |
В настоящее время загородная недвижимость становится более привлекательной для покупателей, чем другие рынки недвижимости.
График 1. Темпы подорожания стоимости метра жилья в различных сегментах недвижимости.
Из приведенного графика видно, насколько существенна разница в темпах подорожания стоимости метра жилья в различных сегментах недвижимости за последние три года, и значительный разрыв в стоимости метра квартиры и загородной недвижимости говорит сам за себя.
Самые осторожные покупатели пока еще продолжают выжидать и наблюдать, в какую сторону и с какой скоростью пойдет рынок. Однако первые шаги к трансформации спроса уже сделаны. Многие участники вторичного рынка - в первую очередь продавцы – смирились с падением цен и скорректировали поведение с учетом новых реалий. Покупатели, в свою очередь, признали текущие условия сделок приемлемыми.
Ситуация когда цены на недвижимость падали, случались на нашем рынке два раза. Это происходило с конца 1998 до лета 1999 года. Затем был год стабильности и лишь летом 2000 года начался подъем. Второй раз небольшое уменьшение стоимости произошло на рубеже 2006-2007 годов и после достижения минимума - цены поползли вверх через месяц.
Все с нетерпением ждут, когда рынок недвижимости достигнет «дна». Основной признак приближения ко дну – это повышение спроса и увеличение количества сделок. Даже если при этом, цены по инерции будут какое-то время падать или стоять на месте, активизация рынка говорит о скором начале его восстановления.
Аналитики холдинга «Миэль» отмечают, что в марте-апреле 2009 года появился рост интереса к загородной недвижимости, хотя к марту 2009 года объемы продаж на первичном рынке загородной недвижимости сократились почти на 50%, по сравнению с мартом 2008 года, что представлено на графике.
График 2. Объем продаж (в %) объектов недвижимости в период с марта 2008 по март 2009 гг.
Однако объем продаж в марте 2009 года вырос на 27% относительно первых месяцев кризиса - ноября и декабря 2008 года, что можно видеть на следующем графике - говорится в обзоре "Миэль".
График 3. Объем продаж (в %) объектов недвижимости в период с ноября 2008 по март 2009 гг.
Следовательно можно сделать вывод, что цены на загородное жилье достигли дна, отклонение от сегодняшних цифр возможно максимум на + - 5%. А дальнейшее поведение цен будет зависеть от ситуации на финансовом и сырьевом рынках в стране и мире.
Быстрее всего «опомнится» от кризиса и начнет набирать обороты бизнес-класс, так как он является самым массовым. Если он оживет, то и весь рынок активизируется. Ситуация на рынке загородной недвижимости будет меняться скорее всего довольно стремительно, реальные признаки улучшение ситуации и активизации спроса на рынке загородной недвижимости ожидаются во втором квартале 2009 года, а со второго полугодия ожидается стабильное улучшение ситуации.
Но полностью рынок не восстановится. На это уйдут годы. Скорее всего, рынок уже никогда не возродится в том виде, в каком существовал до сих пор. Он просто будет другим.