Сегодня тема для нашей статьи несколько смелая. Разве можно выиграть сегодня, когда какую сторону нашей жизни ни возьми, все в минусах – доходы падают, расходы растут, про политику и внешнее влияние на нашу экономику вообще лучше умолчать. Но с другой стороны кризис – это всегда стимул к обновлению, и вполне возможно, что он преподнесет нам кое-какие сюрпризы.

Герои и жертвы битвы доллара с рублем
Прежде всего «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» поинтересовался у представителей компаний, работающих на загородном рынке, есть ли такие покупатели, которые от девальвации рубля только выиграли?

Оказалось, немного, но таковые все-таки есть. Это люди, имевшие валютные сбережения и (или) валютные доходы. Как правило, покупатели с валютой – клиенты дорогого рынка. Как замечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в целом, портрет покупателя элитной загородной недвижимости не изменился. Это по-прежнему люди с высоким уровнем доходов: бизнесмены, банкиры, представители «свободных» профессий. Любопытно, что по наблюдениям эксперта среди членов делового сообщества, интересующихся загородными домами, появилась новая «прослойка»: это владельцы и топ-менеджеры компаний, которые благодаря политике импортозамещения смогли расширить свой бизнес и получить бОльший доход.

Еще одна категория покупателей, которую выделяет Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» - «русские экспаты». То есть, наши сограждане, проработавшие несколько лет за границей и вернувшиеся обратно в Россию. Если перед отъездом «туда» они продали свою недвижимость и сохранили свои сбережения, то сегодня могут приобрести даже более качественные объекты за свои валютные накопления.

Выиграли, по мнению эксперта, и западные инвесторы, правда, для них российская недвижимость, тем более загородная, является высокорисковым активом, поэтому доля таких инвесторов на рынке невелика.

Если есть победители, значит, имеются и побежденные. Кто же проиграл в схватке рубля и доллара? Эксперты назвали следующие группы клиентов рынка недвижимости: заемщики валютных кредитов, покупатели жилья экономкласса, чьи рублевые доходы существенно снизились. А также наши граждане, проживающие за границей и сдающие здесь жилье в аренду: получают-то они рубли (причем арендные суммы подсократились), которые им приходится переводить в «евры» по нынешнему курсу.

Итак, получается, что в выигрыше оказались люди обеспеченные, богатые, а вот те, чьи доходы много скромнее, наоборот, пострадали. К сожалению, это невеселое умозаключение эксперты подтверждают, приводя конкретные факты.

«Пусть богатые будут богаче»
Покупательная способность человека, имеющего валютные сбережения, из-за девальвации рубля и снижения цен выросла более чем в два раза – это очевидно, - констатирует Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

Еще с ноября 2014 года загородный рынок начал переходить на рублевые цены, и этот процесс продолжается, - напоминает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. По оценке аналитиков компании Kalinka Group около 50% объектов, представленных на подмосковном элитном рынке, экспонируются в рублях. «По курсу на начало мая покупка дома за 160 млн. рублей соответствовала $3,1 млн. По сегодняшнему курсу такой дом в долларах стоит около $2,3 млн. То есть, имея $2,3 млн., можно позволить себе приобретение, которое еще четыре месяца назад было не по карману, - приводит пример Юлия Грошева. - Таунхаус без отделки в коттеджном поселке премиум-сегмента стоит минимум 25 млн. руб. По курсу мая это $490,2 тыс., а сегодня – это $364 тыс. Даже совершая покупку из самого нижнего ценового диапазона элитного рынка, покупатель экономит порядка $126 тысяч».

Короче говоря, как писала несравненная Евгения Васильева (бывшая чиновница Минобороны, и самая знаменитая бывшая заключенная) в одном из своих чудо-стихотворений, «пусть богатые будут богаче»!

Однако трендом на рынке это явление все же назвать нельзя, во-первых, как нам уже выше заявили эксперты, клиентов-долларовых миллионеров, скупающих дворцы «по дешевке», в принципе немного, а во-вторых в целом покупатель дорогого жилья свои запросы все-таки урезал: «По итогам полугодия снижение среднего бюджета предложения в долларовом эквиваленте произошло на 16%», - резюмирует Юлия Kalinka Group.

Что же касается покупателей домов экономкласса и дач, то и их аппетиты заметно снизились. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» приводит данные опроса, проводившегося на выставке. Так вот, с февраля по июль 2015 года количество опрошенных посетителей, желающих заказать строительство дома от 5 миллионов рублей и выше, сократилось на 63%. На 7% увеличилось число желающих построить дом от трех миллионов рублей и на 32% - выросло число желающих построить дом от одного миллиона рублей. То есть бюджет покупки стал существенно скромней. А участники выставки свидетельствуют: сейчас редко кто заказывает дом площадью больше 200-300 кв. метров, хотя до кризиса спросом пользовались дома площадью и 300, и даже более 500 кв. метров.

Скидки скрывают снижение цен?
Но может быть, настанет время, когда покупатель скромной загородной недвижимости поймает и свою удачу? Ведь по выражению Ильи Менжунова, («Метриум Групп»), «это лето на рынке загородной недвижимости прошло под знаком всевозможных скидок как от девелоперов, так и от собственников-физлиц».

Картина в целом такая: на качественные объекты размер скидок составляет 5-10%, на объекты, имеющие какие-то недостатки (неважная транспортная доступность, неудачное расположение и т.д.) – 20-25%. Скидки на рынке загородной элитной недвижимости доходят 25-30%, и даже до 50%. Причем иные покупатели прямо-таки требуют себе уступок: «сейчас мы наблюдаем довольно агрессивную позицию покупателя относительно торга. Зачастую после просмотра, клиент заявляет о возможной покупке данного дома с дисконтом в 50%. Конечно, далеко не все собственники идут на эти условия, но есть и такие продажи (в основном там, где цена была зафиксирована в долларах)», - свидетельствует Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY.

Не является ли обилие скидок скрытым снижением цен, ведь очень похоже, что летние скидки плавно перейдут в осенние, зимние, весенние… Взгляд на «скидочную» политику продавцов загородных домов, таунхаусов, земельных участков и дач у наших экспертов разнится.

«Скидки – это скрытое снижение цен. Но серьезные компании скидок выше 5-10% от прайса не дают. Если это происходит, у девелопера серьезные проблемы. К таким проектам надо относиться очень осторожно» - говорит Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village», генеральный директор девелоперской компании Neumark.

www.metrinfo.ru