Цены на квартиры в 5-километровой зоне от МКАД по-прежнему высоки

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня наибольшее число новостроек Подмосковья сконцентрировано в городах и поселках на южных направлениях от Москвы (Симферопольское и Каширское шоссе). Суммарно здесь реализуются 102 объекта, что составляет 16% от общего объема первичного предложения в Московской области.

Интересно, что столь высокий показатель не связан с наличием проектов комплексной застройки территорий, как это было распространено в Подмосковье в последние годы. Во-первых, на Юге Московского региона много населенных пунктов, и в большинстве из них ведется жилищное строительство. К таким населенным пунктам, согласно результатам исследования «Весь рынок Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», относятся: пос. Развилка (Ленинский район, 1 км от МКАД), г. Видное (5 км от МКАД), г. Щербинка (8 км от МКАД), г. Домодедово (15 км от МКАД), г. Подольск (16 км от МКАД), пос. Володарского (16 км от МКАД), г. Климовск (24 км от МКАД), г. Чехов (50 км от МКАД), г. Серпухов (76 км от МКАД), г. Ступино (88 км от МКАД), г. Пущино (92 км от МКАД) и г. Протвино (95 км от МКАД).

А во-вторых, именно на Юге Подмосковья расположен город, который является лидером по числу реализуемых новостроек – Подольск. В начале 2010 года здесь было зафиксировано 44 объекта, что на 17% ниже, чем показатель годичной давности. Стоит отметить, что по итогам прошлого года среди южных городов именно в Подольске было продано наибольшее число новостроек – 13 объектов. Причем, 92% домов были на стадии отделочных работ либо уже сданы ГК. Другими словами, в 2009 году в Подольске предлагалось много новостроек, пользующихся наибольшим спросом в условиях кризиса – дома на завершающих этапах строительства. Естественно, что такие объекты были реализованы в первую очередь.

В отличие от Подольска, в Домодедово в прошлом году отмечался рост объемов предложения первичного жилья благодаря тому, что число новых объектов заметно превышало количество проданных домов: 8 против 1 новостройки. Причем среди 8 объектов, вновь вышедших на рынок в течение 2009 года, 7 домов на сегодняшний момент уже построены либо прошли ГК. Специалисты www.irn.ru уже отмечали тот факт, что в условиях кризиса среди застройщиков стала популярной практика, при которой продажа квартир в объекте начинается с более поздней стадии строительства, например, середины монтажа (см. статью «Изменения рынка новостроек на Северо-Востоке Подмосковья за последний год»).

Теперь остановимся подробнее на том, как за год скорректировались цены на жилье в южных населенных пунктах Московской области. По данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», больше всего стоимость метра подешевела в новостройках г. Чехова – примерно на 24%. Из-за небольшого количество объектов (всего 2 дома) уровень цен в Чехове зависит от малейшего изменения в структуре предложения. Так, за прошедший год был продан уже готовый объект, а на реализацию вышел новый дом на стадии подготовки к строительству. Естественно, что квартиры в недостроенном объекте заметно дешевле, из-за чего снизилась средняя стоимость 1 кв.м. в целом по городу.

Как видно из диаграммы, еще одно значительное падение цен по итогам года зафиксировано в Щербинке, где стоимость метра жилья подешевела почти на 21% и сегодня составляет около 61,5 тыс. руб. Однако данную ситуацию Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» прогнозировал еще осенью 2009 года. Подробнее об этом в статье «Где на Юге Подмосковья жилье заметно подешевело?».

Также отметим, что в наиболее активно застраиваемом Подольске средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в новостройках снизилась примерно на 14%: с 64 тыс. руб. до 54,8 тыс. руб. за рассматриваемый период. Скорее всего, отрицательный тренд объясняется как раз уходом с рынка продаж наиболее ликвидного предложения объектов.

Таким образом, значимая динамика цен наблюдалась в южных городах среднего и дальнего Подмосковья. При этом наиболее дорогие населенные пункты в 5-километровой зоне от МКАД (пос. Развилка и г. Видное) подешевели всего на 5-9% по стоимости 1 кв.м. жилья. Такая ситуация привела к тому, что средняя цена метра в Видном сегодня почти на 33% дороже, чем в Щербинке. По данным регулярного мониторинга, приобретая квартиру площадью 70-75 кв.м. в Щербинке, а не в Видном, покупатель сегодня может сэкономить до 1,7 млн. руб.

www.irn.ru