Ситуация на рынке квартир в августе 2009 года несколько изменилась. Активизировался рынок новостроек. Продажи здесь пошли активно. Причиной активизации рынка стало некоторое снижение цен застройщиками, а также осознание гражданами того факта, что данный вид недвижимости может и закончиться _ новые дома не закладываются, а строящиеся распродаются. Вторичка продолжает стагнировать – сделок мало (по данным, представленным Раменским отделом Федеральной регистрационной службы по Московской области по запросу Гильдии риэлторов Раменского района и города Жуковского, количество сделок купли-продажи с квартирами вторичного рынка (исключая, новостройки) в июне 2009 года составило всего 31, тогда как год назад приближалось к 100 в месяц), цены высокие и снижаются по сравнению с новостройками намного медленнее. А в целом, общий ценовый тренд на рынке квартир – снижение.

Снижение цен на новостройки «потянуло» за собой и вторичку. По данным ООО “Кредит-Центр недвижимость”, за июль 2009 года цены на квартиры вторичного рынка в Раменском снизились в среднем на 10%.

2 августа 2009 года руководитель Сбербанка Герман Греф заявил о том, что «мы уже достигли дна», и те, кто ждет дальнейшего падения цен на недвижимость, чтобы покупать себе жилье или коммерческие площади, могут сильно прогадать. «Сейчас самое время покупать жилье, так как цены уже достигли нижнего предела. Застройщики продают квартиры почти по себестоимости, не рассчитывая на большие прибыли, только чтобы не останавливать стройки. К концу года цены начнут расти», пообещал Герман Греф.

«С одной стороны, по статистике сейчас вводится довольно много жилья. Но с другой – объем инвестиций во вновь начатое строительство упал неадекватно низко – в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это означает, что в 2011-2012 годах будет большой провал в предложении жилья на рынке. А потому стоит ожидать резкого роста цен на недвижимость», заметил Герман Греф.

По предположениям Ассоциации российских строителей (АРС) - «Если прогноз правительства оправдается, и в 2009 году будет построено 53 млн. кв. м жилья вместо73 млн, а социальные программы пока не свернуты, предложение на свободном рынке неминуемо сократится, вызвав повышение цен».

Несмотря на то, что некоторые владельцы квартир вторичного рынка, услышав данные прогнозы, поспешили поднять цену, необходимо заметить, что указанные заявления высоких чиновников относятся не ко всему рынку квартир, а только к рынку новостроек. К июлю 2009 года цены на квартиры в строящихся домах снизились в Раменском до уровня 36-54 тыс.рублей за 1 кв.м. общей площади (есть и чуть более дорогие предложения, но это, как правило квартиры от застройщика в уже сданных домах, к тому же – с отделкой.)

Случившееся снижение цен на рынке новостроек до этого уровня будет иметь серьезные последствия для всего рынка квартир нашего региона, включая вторичку, и вот почему: Снизив цены до данного уровня, застройщики, с одной стороны, вплотную приблизились к уровню себестоимости и дальше снижать цены им просто уже некуда и, в этом смысле, какого-либо дальнейшего активного снижения цен на новостройки уже не будет.

С другой стороны, похоже найден уровень цен, соответствующий платежеспособному спросу. Квартиры по этим ценам начали покупать. В результате, объем продаж квартир в новостройках в июле у основных застройщиков в Раменском приблизился к докризисному уровню. И это при том, что в июле активность рынка недвижимости традиционно снижается в связи с сезоном массовых отпусков.

Еще одним последствием снижения цен до уровня платежеспособного спроса и активизации продаж в этом сегменте рынка будет возникновение в недалеком будущем дефицита предложения квартир в новых, современных домах, ведь новых строек сегодня просто нет, достраивается то, что заложено еще в докризисный период. Подобрать вариант в таком доме с каждым днем становится все сложнее. Судя по возросшему количеству обращений граждан, желающих купить квартиру в новостройке, многие это уже поняли.

А вот будет ли «резкий рост цен» в связи с возникновением дефицита новостроек – большой вопрос. Мы не случайно упомянули выше об уровне платежеспособного спроса и соответствующем ему уровне цен на квартиры. Ведь вторичный рынок, где цены находятся в диапазоне от 55 тысяч до 110 тысяч рублей за 1.кв.м. практически «стоит» уже почти 10 месяцев. Количество квартир в базах данных агентств недвижимости невиданное, такого большого предложения не было никогда. И неудивительно, ведь сделок на «вторичке» очень мало, а если они и случаются, то проходят по ценам, не превышающим, как правило, 60 тыс.рублей за кв.м. и ниже. В целом, ситуация с ценами и динамика их изменения на вторичном рынке квартир Раменского на начало августа отображена в таблице.

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

В тексте мы не случайно выделили наиболее важные мысли жирным шрифтом. Именно соответствие цен на жилье уровню платежеспособного спроса будет определять ближайшее будущее рынка недвижимости. У тех, кто внимательно следит за развитием экономической ситуации в стране, иллюзий по поводу увеличения платежеспособного спроса и покупательской способности граждан, нет. Никаких оснований для их роста пока не наблюдается.Опыт рынков других стран, вступивших в кризис раньше, а это, прежде всего, Казахстан и Украина, да и мировой опыт, говорят о том, что рынки недвижимости в кризис ведут себя примерно одинаково. W-образный сценарий на начальном этапе кризиса сменяется L-образным при переходе в стабильную фазу. Сказанное мною иллюстрирует график «Теоретическая модель поведения рынка недвижимости в период кризиса»: на начальном этапе кризиса активность рынка и цены начинают снижаться. Формируется отложенный спрос. Появляются разговоры на тему «когда рынок достигнет дна?».

Рано или поздно наступает момент, когда в СМИ появляются сообщения типа «Ну, все! Дно наконец-то достигнуто!». Это «Дно рынка № 1». В этот период рынок ненадолго активизируется с небольшим ростом цен или без него. Но, поскольку, в макроэкономике ничего в лучшую сторону не меняется, то скоро рынок вновь переходит в фазу снижения. Дальше все повторяется по вышеописанному сценарию – рынок достигает «Дна №2» и затем немного активизируется и так далее, до тех пор, пока не достигнет «окончательного дна». Ниже «окончательного дна» цены уже не снизятся и рынок перейдет в L-образную фазу, т.е. в состояние стабильности при невысоком уровне цен и будет находиться в этом состоянии пока не начнет улучшаться глобальная экономическая ситуация. Сказанное подтверждает не теоретический, а совершенно конкретный график Количества сделок купли-продажи квартир в городе Раменское за последний год.

Каково же оно, это «окончательное дно» или естественный предел снижения цен на рынке недвижимости. Его несложно определить – это себестоимость строительства плюс разумная рентабельность строительного бизнеса. С учетом этого, на сегодняшний день для новостроек без отделки предельный уровень ценового «дна» – 40-50 тысяч рублей. Что касается перспектив вторички в части ее стоимости, то, как показывает изучение рынков других городов России, ее цены примерно равны ценам на рынке новостроек плюс-минус 20 процентов.

Подытоживая сказанное, необходимо заметить, что если цены на рынке новостроек вплотную подошли к своему естественному пределу, то вторичный рынок еще очень далек до него и понижающий тренд для вторички продолжится.

Хромов Андрей Александрович

Генеральный директор ЗАО "Кредит-Центр"