Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
01.06.2010

Удешевить любой ценой!

За полтора кризисных года недвижимость в коттеджных поселках Подмосковья подешевела на треть. Сегодня появились первые признаки оживления спроса, но оснований говорить о росте цен пока нет

Кризис привел к снижению цен на загородном рынке жилья на 30–40%. Спрос переместился в сегмент экономкласса. Наиболее востребованными стали поселки с участками без подряда, которые массово выбрасывались на рынок в течение всего 2009 года, да и сейчас этот процесс продолжается. Ценовое дно на рынке достигнуто, но спрос остается достаточно вялым. Девелоперы в условиях финансового голода вынуждены экономить за счет удешевления и упрощения проектов, ускорения строительства и применения новых строительных технологий.

Оттолкнулись от дна?

В том, что ценовое дно достигнуто, не сомневаются ни участники рынка, ни эксперты. Рублевые цены сегодня снижаются очень медленно, едва заметно, а долларовые растут, что связано с изменением валютных курсов. Единственное исключение — участки без подряда, где цены росли на протяжении всего 2009 года и продолжают плавное движение вверх.

Активность рынка остается низкой. Традиционно на февраль-апрель приходится пик продаж земельных участков и коттеджей. Но в первом квартале 2010 года активность на рынке была практически нулевой, у многих девелоперов прошли лишь единичные сделки в конце марта. В апреле спрос вырос, но на восстановление докризисного уровня продаж потребуется в лучшем случае год-полтора. Предпосылок для роста цен пока нет, поскольку предложение участков и коттеджей на рынке очень велико.

70–80% всех сделок сейчас совершается в сегменте экономкласса. Среди участков с домами покупателей интересуют в основном самые дешевые предложения — дома до 200 кв. м по 100–150 тыс. долларов в пределах часа езды от МКАД. Покупатели очень тщательно подходят к выбору дома, тщательно анализируют документы — благо есть из чего выбирать.

Вместе с тем первые признаки оттепели на рынке уже наметились. Банки понемногу возобновляют финансирование загородного строительства. «Инвесторы возвращаются, но пока это скорее единичные случаи, чем массовая тенденция. Правда, сейчас стали совершаться сделки с участками площадью 30–40 гектаров», — говорит генеральный директор компании «Красивая земля» Илья Сапунов. Позиция застройщиков в отношении покупателей стала более жесткой. Покупатели по-прежнему пытаются сбить цену на 30–40%, но сегодня скидки уже не превышают 5–10%. В редких случаях у девелопера удается выторговать 15%.

Медленно оживает ипотека на загородном рынке. В первом квартале некоторые банки возобновили свои ипотечные программы. Ставки сегодня составляют 14–21% годовых в рублях. При получении кредита под залог земли ставка будет выше на 2–3%. В целом за последние месяцы процентные ставки незначительно снизились. Минимальный первоначальный взнос начинается с 40% от залоговой стоимости объекта. Большая часть банков выдает кредит на строительство или приобретение загородного дома только под залог имеющейся недвижимости, что, по сути, является не ипотекой, а потребительским кредитом. Требования к приобретаемому объекту недвижимости и к самому заемщику остаются очень жесткими, так что для основных потенциальных потребителей — покупателей объектов экономкласса — ипотека остается недоступной. Многим покупателям проще и выгоднее договориться с застройщиком о длительной рассрочке платежа при покупке дома.

Особняком стоит элитный сегмент коттеджного рынка, который развивается по своим законам. «В первом квартале 2010 года наблюдалась положительная динамика цен на элитном рынке загородного жилья. Индекс цен вырос на 3,8 процента. Рост был связан с отменой новогодних скидок и акций, а также с плановым повышением цен в некоторых поселках на первичном рынке. За первый квартал на рынок вышло 12 новых коттеджных поселков. Если в 2009 году главной тенденцией был массовый вывод на рынок поселков класса С с участками без подряда, то в 2010 году среди новых поселков стало расти число более капиталоемких проектов класса В. С начала 2009 года не было выведено ни одного проекта класса А», — говорит Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank

Оживление коттеджного рынка и рост спроса способны привести к росту цен в 2011–2012 годах. Но говорить о дефиците даже тогда будет преждевременно. Многие поселки, где начато строительство, не распроданы. Исключением в 2011 году может стать элитный сегмент, который почти всегда находится в состоянии легкого дефицита.

Новые дачи или брошенная земля?

Продажа участков без подряда на строительство дома стала первым ответом девелоперов на кризис. До кризиса такие предложения были единичными. Для девелоперов это стало вынужденным, но логичным шагом. Банки прекратили финансирование проектов на загородном рынке, а покупатели, предвидя скорое снижение цен, заняли выжидательную позицию. В условиях финансового голода застройщикам были нужны некапиталоемкие проекты с коротким сроком окупаемости.

Для многих покупателей в 2009 году приобретение участка без подряда стало способом уберечь деньги от надвигающейся инфляции. Спрос на участки без подряда в течение кризиса постоянно менялся. Так, в июне-сентябре 2009 года спрос был очень высоким, в октябре и ноябре количество сделок резко снизилось, а в декабре наблюдался новый взлет интереса. Сегодня участки без подряда редко покупают в качестве инвестиций. Чаще их приобретают те, кто не может позволить себе готовый дом и надеется сэкономить на строительстве или, по крайней мере, растянуть затраты на строительство дома собственными силами на годы.

Участки без подряда стали единственным сегментом загородного рынка, в котором в 2009 году был зафиксирован рост цен. Такие участки подорожали на 15–20%, и цены продолжают расти.

В 2010 году появилось около 30 новых поселков этого формата. В общей сложности сейчас в Подмосковье представлено, по разным оценкам, от 200 до 300 поселков с участками без подряда. Эти проекты существенно различаются по степени проработанности. Так, по оценке генерального директора коммуникационной группы «Земер» Ильи Терентьева, только в 20% поселков работы по подведению коммуникаций начаты или уже завершены. Остальные поселки выставляются на продажу в достаточно сыром виде.

Многие проекты выводятся на рынок зачастую не только без свидетельства собственности на размежеванные участки, но даже без смены категории или вида разрешенного использования. Такой продукт продается по очень низкой, привлекательной для покупателей цене. Это помогает существенно сэкономить на покупке земли, но значительно увеличивает риски покупателя.

«Сегодня есть землевладельцы, которые продают землю по 25–50 тысяч рублей за сотку. В таком случае речь может идти о продаже земли сельскохозяйственного назначения с обещанием перевести ее в другую категорию, изменить вид разрешенного использования, разработать генплан, провести межевание, оформить в собственность каждый из участков и после этого продать. Срок выполнения этого объема работ колеблется от восьми месяцев до двух лет. По тому же сценарию с обильными обещаниями предлагаются поселки с обязательствами прокладки коммуникаций. Земля с “обещанными коммуникациями” иногда продается по 300 тысяч рублей за участок. При этом реальная стоимость получения технических условий и прокладки коммуникаций сегодня по рынку превышает 400 тысяч рублей за участок. Будут ли выполнены эти обещания? Для меня ответ “нет” очевиден», — говорит Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал Эстейт».

Еще один риск покупки участков «с обещаниями» связан с тем, что часто они не имеют разработанного и утвержденного должным образом проекта планировки территории. В таких поселках обязательно возникнут сложности с проектированием и строительством сети газа низкого давления. Кроме того, велика вероятность, что поселок будет реализован с отступлением от строительных нормативов и окажется некомфортным для проживания из-за узких дорог, отсутствия разъездов, гостевого паркинга, территории для водозаборного узла и т. д.

В результате массовой продажи участков без подряда в Подмосковье возникает вторая волна дачных поселений. Процесс освоения каждого из таких поселков, скорее всего, растянется лет на десять. За этот срок владельцам участков придется решить множество проблем, начиная с выбора председателя и сбора средств на подведение коммуникаций и заканчивая вопросами охраны, вывоза мусора и создания минимальной инфраструктуры. Некоторые из поселков с распроданными в розницу участками без коммуникаций так и останутся незастроенными: к ним будет невозможно технически или нерентабельно подвести коммуникации.

Как сэкономить на удешевлении

Второй очевидный ответ застройщиков на кризис — удешевление проектов. Чтобы сделать доступным для потребителя конечный продукт «дом с участком», девелоперы изыскивают новые пути для снижения себестоимости строительства. Они уменьшают площади домов и участков, применяют более дешевые строительные технологии и уменьшают набор инфраструктуры в поселках.

Если до кризиса основной спрос приходился на участки площадью 15–20 соток, то сейчас наиболее популярны участки по 8–10 соток. Соответственно, во многих проектах девелоперам пришлось изменить нарезку участков и внести изменения в проект планировки территории. Причем коснулось это проектов как бизнес-, так и экономкласса. Например, в поселке «Летова роща» на Калужском шоссе, где до кризиса минимальная площадь участков составляла 40 соток, сейчас есть предложения по 20–24 сотки. В поселке «Времена года» на Дмитровке можно подобрать участки площадью 8–12 соток.

Уменьшилась и площадь домов. В ряде поселков экономкласса минимальная площадь коттеджей «подтаяла» с 250 до 150–160 кв. м. Появились предложения домов площадью 120–130 кв. м. Многие девелоперы были вынуждены перейти на более дешевые технологии: например, строить коттеджи не из кирпича, как планировалось, а из сэндвич-панелей. Появилась и масса предложений по технологиям быстровозводимых домов.

Девелоперы оптимизируют расходы на проектирование и строительство, экономят на самых дорогостоящих видах коммуникаций, минимизируют объем инфраструктуры. Так, вместо центральной канализации все чаще предлагают индивидуальные септики. Вместо развитой инфраструктуры все чаще оставляется минимально необходимый набор объектов, не требующих дорогого обслуживания в дальнейшем. Благодаря такой экономии себестоимость строительства поселка может быть снижена на 10–30%.

Несмотря на сильное желание девелоперов сэкономить, корректировка уже начатых строительных проектов имеет серьезные ограничения. «Не на каждой стадии целесообразно корректировать проект. Например, если поселок размежеван на участки по 30 соток, уже получены свидетельства о собственности и подведены коммуникации, а девелопер хочет нарезать его на участки меньшей площади, то необходимо сопоставить затраты на перемежевание и подведение коммуникаций к более мелким участкам. Вполне возможно, что по проектам вдали от Москвы целесообразнее будет дать дополнительные скидки, так как прибыль от продажи более мелких участков не покроет издержек на корректировку проекта», — считает начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина.

Общее правило таково: чем на более высокой стадии готовности находится проект, тем больше времени и средств требуется на его корректировку. Если разработана только концепция, то времени на ее переработку требуется немного — два-четыре месяца. Если же начаты процедуры согласования, то любое пересогласование — это фактически прохождение всей процедуры заново. На это уходит от трех месяцев. На перепроектирование и пересогласование требуется также до 100% ранее израсходованных средств, в зависимости от стадии проекта. Так что в каких-то проектах застройщики, взвесив дополнительные затраты и возможные прибыли, решили ничего не менять, а просто ждать восстановления рынка.

Источник ners

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка