Кризис призвал на рынок проверенный недорогой формат

«Участки без подряда» вернулись на рынок. Вроде бы практика их продажи в организованных коттеджных поселках почти отошла в прошлое. Но нет. Проекты самостоятельного возведения домов не только подвердили свою жизнеспособность во время кризиса, но и продемонстрировали обладание рядом конкурентных преимуществ.

Впервые практика продаж земли без подряда получила развитие в период первой волны строительства организованных коттеджных поселков в начале 2000-х гг, говорят специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Цены на рынке были относительно невысокими, не было ажиотажного спроса, не было и агресивного ценового тренда. Земля без подряда воспринималась как некая «золотая середина» между безумной «шанхайской» застройкой 1990-х гг. и полностью организованными коттеджными поселками с единым выдержанным архитектурным стилем. В последних было все красиво и даже порой продумано, но цена вопроса, мягко говоря, кусалась.

От эпохи безудержного самостроя в начале 1990-х годов рынок постепенно эволюционировал в сторону цивилизованности. Сначала появились участки без подряда на огороженной охраняемой территории, с централизованно подведенными коммуникациями; затем приоритеты склонились в сторону поселков «под ключ» с едиными архитектурными планами. И вот теперь снова наметился некий баланс между поселками, полностью организованными, и предоставляющими участки без подряда.

Как у любого формата, у последних есть положительные и отрицательные стороны. И, как всегда, плюсы для одних часто оборачиваются минусами для других.

От имени покупателя

Главное преимущество приобретения участка без подряда для потребителя заключается, прежде всего, в относительной дешевизне и в длительном распределении затрат по времени.

Участок без подряда давал, с одной стороны, возможность поселиться на охраняемой территории с едиными подведенными коммуникациями, а с другой – не выкладывать сразу огромную сумму. Достаточно было заплатить пока за землю, а сам дом возводить по мере дальнейшего зарабатывания денег. Второй положительный для покупателя момент – можно выбрать понравившееся место, но не быть привязанным к типу дома: кто-то предпочитает кирпич, другой – пенобетон, а третий – дерево.

Также многих привлекала возможность использования знакомых строителей – будь то для удешевления стройки или в надежде на гарантированное качество.

Но то же распределение затрат по времени может обернуться и существенными недостатками. Во-первых, высок риск, что поселок отстроится не за 2-3 года, после чего в нем можно будет жить, а что соседи будут строиться еще 10 лет. Все это время наиболее «быстрые» покупатели, давно желающие пожить на природе, получают вместо шороха деревьев и щебетания птиц рев бульдозеров и грохот строительных работ по соседству, цементную пыль вместо аромата соснового бора и колеи от грузовиков со стройматериалами вместо тропинок к местам рыбной ловли. Не говоря уже постоянных встречах на прогулках не чинных соседей, а гастарбайтеров из сопредельных государств.

Второй риск – отсутствие единого архитектурного плана. Нет никакой гарантии, что сосед слева не построит четырехэтажную башню, наглухо отрезав выстраданный дом от солнца, а сосед справа не перекроет высоченным забором любимый вид на реку. Или наоборот, третьему «крутому» соседу не понравится, что окна строящейся кухни будут выходить прямо на его готовую спальню.

В последние годы добавился еще один риск. Порой застройщики пытаются распродать все участки без подряда, пытаясь снять с себя обязательства по заявленным в поселке дополнительным опциям. Например, спортплощадки, магазин или что-то еще. Но без этого как-то можно прожить, хуже, если «бесподрядные» участки на поверку окажутся без инженерных коммуникаций, водопровода, газа, электричества, канализации или заасфальтированных дорог. При строительстве «под ключ» такое развитие событий исключено, а вот распродажа без подряда может намекать на желание лендлорда впоследствии раствориться в тумане. Особенно «весело» может оказаться, если выяснится, что не получены техусловия на газ и электричество, и будущие жильцы должны решать эти вопросы сами.

От имени девелопера

С годами то ли в связи с ростом общего благосостояния, то ли благодаря PR-кампаниям застройщиков, объем предложения участков без подряда существенно сократился. Рынок недвижимости стал делать акцент на предложениях «под ключ». Основная мотивация преимущества последних – шаг на пути к цивилизованности: единый план и стиль архитектурной застройки, организованная инфраструктура и т.д.

Однако с приходом кризиса платежеспособный спрос на такие довольно дорогие дома резко сократился. Девелоперы, еще не начавшие работы на новых территориях, стали постепенно возвращаться к мыслям о продажах участков без подряда. Такие шаги могли бы помочь им поддержать денежные потоки доходов на просевшем рынке. Эта тема опять захватила рынок. В результате сейчас опять почти половина предложений – участки без подряда.

Еще проблема для девелопера, который обычно создает для поселка управляющую компанию, – разрешение конфликтов между жителями именно в связи с различными архитектурными проектами и сроками строительства. А возникать они обязательно будут. Жалобы на инсоляцию, ухудшившийся вид из окон, строительный шум по соседству, грязь – все это придется «разруливать» управляющей компании в условиях неравномерной застройки поселка.

Исследование

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» завершил «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Оно содержит информацию как о поселках, где предусмотрены только участки без подряда, так и о поселках со смешанной застройкой, где помимо участков без подряда предлагаются коттеджи, участки с подрядом на строительство или таунхаусы.

Как показывают результаты исследования, многие девелоперы, которые в предыдущие годы активного развития загородного рынка пополнили свой «земельный банк» и на момент кризиса занимались разработкой и реализацией проектов коттеджных поселков, были вынуждены пересмотреть свои планы. Наиболее распространенным выходом в сложившихся условиях стал отказ от возведения домов в пользу предложения участков без подряда (см. статьи «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», «Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен»).

В итоге число компаний, работающих в этом сегменте, резко возросло. Более того, оно продолжает увеличиваться. Согласно данным www.irn.ru, с 4 квартала 2009 года по 2 квартал текущего года количество операторов рынка участков без подряда выросло на 22% и сегодня составляет 138 компаний.

Вместе с этим увеличилось число поселков, где предлагаются участки без подряда. По результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», во 2 квартале 2010 года общее количество таких поселков составило 219. Из них в 113 объектах предусмотрены только участки без подряда, а 106 поселков представляют собой смешанную застройку и предлагают не только участки без подряда, но также коттеджи и участки с подрядом.

Общий объем рынка земли таких поселков во 2 квартале 2010 года составил примерно 5390 га. Средняя площадь индивидуальных земельных участков, предлагающихся на продажу в этих поселках, – около 18,2 соток.

Рисков не избежать, но свести их к минимуму

Сценарий с «обманутыми дачниками», о возможности которого уже предупреждал журнал «Метринфо.Ру» в статье «Строим загородный дом: используем летний сезон, изучаем новые технологии, внимаем советам экспертов» может возникнуть, если покупатель небрежно относится к проверке участка, который ему предлагают. Советы, которые можно дать, весьма традиционны для любой операции с объектом недвижимости.

Необходимо как можно внимательнее читать предлагаемый договор, обязательно с участием приглашенного юриста. Более того, желательно, чтобы интересы покупателя представлял специалист в области имущественно-земельных отношений, а не, скажем, уголовного права. Особое внимание нужно уделять пунктам, изложенным мелким шрифтом. Следует насторожиться, если текст договора фирма-продавец отказывается дать с собой для подробного ознакомления.

Не надо бояться настаивать на включении в договор пунктов, отсутствие которых почему-либо смущает: покупатель приобретает не турпутевку по стандартному договору, который ради него одного никто не захочет менять. Если возможность изменения условий договора работающий с покупателем менеджер отвергает принципиально, следует добиваться разговора с руководством фирмы.

Кроме того, нужно постараться мысленно понять, где в договоре заложены жесткие гарантии исполнения условий, а где содержатся просто благие обещания и декларации о намерениях, за неисполнение которых фирма не несет никакой ответственности.

И последний, но не по значению совет. Как бы много фотографий и макетов поселка ни показывала фирма, нужно обязательно поехать на место самому (лучше не один раз), и самому посмотреть на проложенные трубы водопровода и газа, провода высоковольтки и т.д. Очень важно увидеть участок (и тем более, дом) в зимний период (подробнее см. статью «Особенности зимних смотрин и покупок загородной недвижимости: видно то, что скрыто» на www.metrinfo.ru).

Перспективы

Формат участков без подряда, судя по всему, на рынке в ближайшем будущем присутствовать будет, считают специалисты портала www.irn.ru. В конце концов, как на рынке розничной торговли крупные ТРЦ с бутиками никогда окончательно не вытеснят дискаунтеры, так и на рынке загородного жилья всегда какую-то долю будут занимать более дешевые, но «урезанные» предложения. Величина этой доли будет зависеть от общего благосостояния и социально-экономического расслоения общества. Чем больше у людей будет возможностей заработать, накопить, прокредитоваться – тем больше будут востребованы предложения «под ключ». Чем меньше у людей будут доходы и занятость на работе, чем больше у них будет времени делать что-то своими руками, – тем ближе им будут голые участки.