Сразу условимся: дальними дачами мы будем называть организованные коттеджные поселки на расстоянии 80-150 км от МКАД — то есть примерно за Большим бетонным кольцом (ББК) с захватом соседних областей. До кризиса этот сегмент развивался весьма активно. Что происходит с дальней загородкой сегодня?

Продать без спросу

Первые дальние дачи появились на рынке в 2004 году, а пик строительства пришелся на 2007-2008-й, когда в продажу вышло более 70 поселков. Однако спрос рос быстрее. «В 2007-м он превышал предложение в четыре-шесть раз, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». – Объяснялось это, во-первых, более низкой ценой, а во-вторых, постепенным формированием моды на такую недвижимость. К тому же только в дальнем поясе осталось много свободной и пригодной для девелопмента земли с прекрасными природно-ландшафтными характеристиками, к тому же сравнительно недорогой».

Первые поселки строились на берегах водохранилищ, людей «завлекали» экологией и уникальной природой. Позднее, когда жилье в ближней зоне подорожало и свободные участки сделались дефицитом, очень важным фактором стала стоимость. А в кризис этот «аргумент» вообще превратился в главный и чуть ли не единственный. Теоретически востребованность дальних дач должна была вырасти, хотя бы в относительных величинах, но этого не произошло. Дело в том, что если коттедж в пригороде многие рассматривают как основное жилье, альтернативу городской квартире (необходимую покупку), то домик за 100 км – это уже именно дача, дополнение к основному жилью (факультативная покупка). В кризис от «излишеств» люди отказались в первую очередь.

В глушь

«Причин резкого падения интереса к данному формату несколько, — рассуждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Одна из них — обширное предложение съемных вариантов. Это первый год, когда соотношение спроса и предложения аренды в этом сегменте было полностью сбалансировано. Новых же поселков на расстоянии 80 км от МКАД и дальше мало, и все они находятся в разной степени готовности. А покупатели сегодня хотят уже готовое жилье. Поэтому многие отдали предпочтение аренде». Добавим, что в кризис появилось достаточно дешевых домов в среднем Подмосковье, так что с минимальным бюджетом можно выбрать более «близкую дачу» за те же деньги. Так, по 2-3 млн руб. предлагаются коттеджи в поселках «Чехов-лайф» (50 км от МКАД), «Дубрава у озера» (60), «Сергейково» (55), «Дарьино» (27) и др.

Однако продажи в дальней зоне идут, и отдельные проекты оказываются вполне успешными. «В ноябре-декабре 2009 года мы реализовали 110 участков без подряда в поселке экономкласса «Константиново» (77 км по Новорязанскому шоссе), — рассказали в пресс-службе УК «Финансы и Недвижимость». – В «Раздолье» за тот же период продано 9 участков». Но так или иначе дальние дачи потеряли популярность. В прошлом году многие проекты были заморожены, в продажу вышло всего 17 поселков, и остается лишь надеяться, что хотя бы эти 17 будут достроены…

Много раз подряд

Как сообщают в аналитическом центре компании ИНКОМ, сегодня в Подмосковье имеется более 60 «дальних» предложений (15% от общего числа загородных проектов). Почти все они сосредоточены в зоне 80-100 км от МКАД. Популярны Симферопольское шоссе, а также Киевское, Новорижское, Ярославское, Минское. «Поскольку в кризис главным мотивом покупки стала цена, застройщики начали выводить на рынок более дешевые объекты», — говорит В. Яхонтов. Сократились минимальные площади домов (до 70 кв. м) и участков (8 соток). Дома предлагаются в основном деревянные, чаще с отделкой «под ключ». Снижен и уровень инфраструктуры. Но все это касается лишь новых комплексов. «Большинство застройщиков вошли в кризис с готовыми проектами, поэтому основная часть поселков не претерпела изменений, кроме снижения цены, — отмечает Мария Шагурина, партнер программы «Новые дачи».

Стремительный взлет пережил сравнительно новый товар – участки без подряда. «До кризиса предложений практически не было, но в течение года этот продукт стал массовым (40% сделок)», — подчеркивают в МИЭЛЬ. Однако специалисты предупреждают о рисках. Зачастую девелоперы выводят участки без подряда на рынок лишь для того, чтобы избавиться от большого объема малоликвидной земли. Кроме того, существует опасность, что инвесторы, сбывающие пустые участки (часто с целью срочно погасить кредиты и выжить), не смогут выполнить свои обязательства: провести коммуникации, проложить дороги, создать инфраструктуру.

От и до

Цены на участки с коммуникациями в дальнем Подмосковье начинаются от 750 тыс. руб. За эту сумму можно купить 7 соток в «Спасских дачах» (98 км по Новой Риге) неподалеку от Рузского водохранилища. Цены на «полный комплект» начинаются от 1,5 млн руб. Столько же стоит дом (116 кв. м) и участок (13 соток) в поселке «Заречье Вилладж» (Тульская область, 98 км по Симферопольскому шоссе). Домик 280-367 кв. м из финского бруса, отделанный под ключ, с участком 20-40 соток на берегу Иваньковского водохранилища обойдется в 42-54 млн руб. Яхт-клуб, вертолетная площадка и другие элементы элитного отдыха в наличии.

Но основная часть предложений сконцентрирована в интервале 6-9 млн руб. (41%, по информации Blackwood). На втором месте — диапазон 3-6 млн (29%), и лишь 5% дальних дач стоят менее 3 млн. Средняя стоимость, по данным АЦ ИНКОМ, — 5,8 млн руб. за дом с участком за пределами ББК. Данный сегмент за кризисный год подешевел заметнее, чем ближнее Подмосковье. «При значительном объеме предложения и отсутствии спроса девелоперам пришлось снизить цены на 15-30%, а порой до 40-50%», — отмечает Л. Ежова. Однако во многом это связано с уменьшением площади коттеджей, тогда как стоимость квадратного метра практически не изменилась (около 30 тыс. руб., сообщают в ИРН).

Что будет

Пожалуй, самое амбициозное начинание в рассматриваемом сегменте – «Новые дачи», «сетевой проект с собственными стандартами строительства, проектирования и широкой географией размещения дачных поселков на расстоянии 70-150 км от МКАД, но в 10-15 км от райцентров». Правда, пока строится лишь первая «очередь», а о планах инвесторы предпочитают не распространяться. «Гагаринлэнд» — это 110 домовладений на границе Московской и Смолеленской областей (150 км от МКАД). Первые коттеджи — с отделкой, сантехникой, встроенными кухнями и даже каминами — уже сданы. Цены начинаются от 2,8 млн руб. (дом 68 кв. м + участок 12 соток), при этом за год они даже повысились (с 2,5 млн). Уже продано почти 20 домов.

В прогнозах на 2010 год эксперты осторожны, но единодушны: спрос будет расти, но только в эконом- или даже суперэкономклассе, а также в сегменте участков без подряда. Небольшой всплеск активности на рынке ожидается весной, в основной сезон продаж загородной недвижимости, однако значительных изменений цен, предложений и объема сделок пока не предвидится.

Анна Моисеева