Загородный рынок кризис обрушил намного сильнее городского: на некоторые категории земельных участков цены снизились до 70%. Чтобы земля не становилась «мертвым грузом» и невостребованным и незакладываемым активом, девелоперы реанимировали давно забытую схему – продажу участков без подряда. Крупные землевладельцы начали распродавать землю в розницу.

В дальнем Подмосковье и на границах близлежащих областей в продаже появились недорогие земельные участки от 7 000 рублей за сотку. Больше всего подобных предложений в Тверской, Воронежской, Ярославской областях и в Сергиево-Пасадском районе Подмосковья. «Предложения до 20 тыс. рублей за сотку сегодня есть практически по всем направлениям, кроме традиционно дорогих западных и юго-западных», – говорит управляющий партнер компании «Земельное агентство» Александр Разин, подчеркивая, что количество новых поселков с такими ценами с каждым месяцем увеличивается. Объясняется это тем, что крупные землевладельцы, опасаясь дальнейшего падения цен, пытаются выручить со своей земли хоть какие-то деньги. В результате межуются все новые и новые поля.

«Рост цен на земельные наделы начнется только после кризиса, не раньше чем через три года» В среднем Подмосковье за полгода количество поселков, где продаются земельные участки без подряда, увеличилось практически вдвое – до 100 поселков. Однако дальнейшее превращение сельскохозяйственной земли в дачные участки ограничили власти. Сейчас ленд-девелоперы занялись дальними рубежами Московской и пограничных областей. «Пока здесь есть хоть какой-то спрос, что обусловлено низкой ценой и пока еще небольшой конкуренцией. Власти также не ставят палки в колеса. Через полгода-год, возможно, и здесь произойдет затоваривание. Пока дешевые участки расходятся достаточно хорошо», – говорит Александр Разин.

Такие суммы за земельные участки еще полгода назад казались невозможными, но сейчас стали реальностью. Еще сильнее «просела» стоимость крупных наделов. «Сейчас лендлордам сложно – спрос очень невысок, – считает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. – Они фактически «выживают». По его словам, объем оптовых продаж земли сократился практически в два раза, для того чтобы активизировать спрос, лендлорды вынуждены заниматься мелкооптовыми или даже розничными продажами.

Много свободных земельных наделов предлагается в смежных с Московской областях: Тульской, Калужской, Тверской. «Стоимость некоторых лотов составляла от 300 рублей за сотку при суммарном фонде 1,5 тыс. га, но можно найти предложения и повыгоднее», – замечает Таганов. «На рынке есть «оптовые» предложения с ценой сотки от 250 рублей», – добавляет генеральный директор МИАН Дмитрий Кузнецов. Тем не менее покупателей все равно нет. Ведь на освоение большого надела земли требуются большие деньги, а их сегодня у девелоперов нет.

Сильнее всего, по словам директора по продажам компании «Красивая земля» Артура Хахокова, упали участки промышленного назначения: снижение цен в этом сегменте доходит до 70%. «В остальных сегментах земля подешевела до 50%», – говорит ВЗГЛЯДу партнер компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский. Больше всего упали в цене неликвидные участки. Например, изрезанные оврагами, расположенные в непосредственной близости от промышленных центров. Как замечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, серьезно ощутила влияние кризиса дорогая земля Рублево-Успенкого и Новорижского направления.

Если рассматривать падение в разрезе удаленности от Москвы, то, по данным компании «Красивая земля», участки площадью 10–20 соток без подряда с коммуникациями и базовой инфраструктурой (охрана, дороги, спортивные и детские площадки, зоны отдыха и т. д.) до 50 км от Москвы до кризиса можно было приобрести за 100–150 тыс. рублей за сотку, сегодня – 50–100 тыс. Участки, удаленные от столицы на расстояние от 50 до 100 км, до кризиса стоили 75–100 тыс. рублей за сотку, в настоящее время их цена снизилась до 30–70 тыс.; землю в 100 км и дальше в прошлом году можно было приобрести за 25–50 тыс. рублей за сотку; сегодня – за 13–30 тыс.

«Продажа земли в розницу – это вынужденная мера для землевладельцев, которая позволяет как-то «прокормиться» в кризис, – считает Дмитрий Таганов. – Но стратегически правильным решением является поиск соинвесторов для строительства, ведь элитное жилье более востребовано». Правда, эксперт не объясняет, где найти соинвесторов с деньгами. Ведь многие застройщики коттеджных поселков вернулись к забытой схеме – продажи участков без подряда. Иначе говоря, девелоперы сами вышли на рынок земли.

Более половины дачных участков без подряда, выставленных на продажу в Московской области, представляют собой предложения стоимостью до 25 тыс. долларов, отмечают подмосковные риелторы. Причем, на расстоянии до 50 километров от МКАД доля таких участков не превышает 30%, в то время как на расстоянии 50 - 70 километров от МКАД она достигает 80%.

На удалении же от 70 километров от МКАД, по данным «Красивой Земли», практически все дачные участки продаются по цене в пределах 25 тыс. долларов. При этом на расстоянии 80 - 100 километров от МКАД стоимость около половины из них составляет менее 10 тыс. долларов, констатируют специалисты. Таким образом, делают вывод эксперты, земельные участки без подряда остаются в настоящее время в столичном регионе самым дешевым объектом недвижимости.

Пока, по словам управляющего партнера компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, по этой схеме участки продаются примерно в 10 коттеджных поселках. «Потребность в этом продукте у застройщиков появилась в конце прошлого года, но для вывода таких участков на рынок требуется время, – объясняет Яхонтов. – Ведь если в поселке ранее планировалось строительство коттеджей, то необходимо перепланировать проекты, что занимает в среднем около года».

Цена на участки без подряда практически вдвое ниже, чем на наделы в поселениях с подрядом. В частности, по Киевскому направлению в пределах 50 км от МКАД средняя ценовая планка держится на уровне 15 тыс. долларов за сотку. Но если проехать еще 10–20 км, то можно найти участки в районе 4–4,5 тыс. долларов. Впрочем, есть предложения и по 9 тыс. за сотку в районе 2–10 км от МКАД – все зависит от положения конкретного продавца. На Новорижском шоссе масса предложений с дисконтом в 50% от прежних цен, и это не предел.

«Сегодня предложение на рынке загородной недвижимости и земельных участков практически не ограничено, а спрос весьма избирателен, – рассуждает Дмитрий Кузнецов. – Исходя из этого, можно прогнозировать более затяжную коррекцию, чем в сегменте жилой недвижимости». По мнению Дмитрия Таганова, рост цен на земельные наделы начнется только после кризиса. Это произойдет не раньше чем через три года.

Источник:Недвижимость - приложение к деловой газете "Взгляд"