Уже несколько лет рынок недвижимости демонстрирует несвойственную ему волатильность

Как изменились цены на недвижимость за последние 3,5 года? Ответ на этот вопрос довольно неожиданный: да никак! В этом несложно убедиться, если посмотреть, например, на график стоимости квартир в Москве, доступный на портале www.irn.ru. Хорошо видно, что показатели на конец 2006 года и сейчас (начало лета 2010 года) практически совпадают – это примерно $4.200-$4.300 за квадратный метр. И если смотреть на другие регионы России, то во многих из них картина будет похожей.

Такое положение вещей отнюдь не означает, что все это время цены на недвижимость стояли на месте. Последние 3,5 года были весьма насыщены нервным напряжением, захлестывающими эмоциями и томительными ожиданиями участников рынка. И речь идет далеко не только о банкирах, застройщиках и риэлторах. Люди, планирующие продать или купить квартиру, частные инвесторы и граждане, озабоченные пресловутым квартирным вопросом, – все они с тревогой брали в руки газеты, смотрели интернет-сайты по недвижимости, читали обзоры и прогнозы, пытаясь соотнести текущие реалии рынка с собственным бюджетом. За последние годы они пережили резкий рост цен 2005-2006 годов, за которым последовала стагнация 2007-го года, когда цены на квартиры в Москве несколько откатились назад. Потом преодолели первую половину 2008 года, когда снизившийся объем предложения жилья на фоне переизбытка свободных денег привел к резкому ценовому взлету перед самым началом кризиса. Затем вчерашние счастливые покупатели хватались за сердце, глядя на последовавший за этим 35-процентный провал. Как показывает упомянутый график цен на недвижимость в Москве, с конца 2009 года стоимость жилья снова слегка подросла, примерно на 5%-10%. И после этих взлетов и падений, все вернулось на круги своя.

Вверх или вниз?

Сейчас все больше специалистов склоняется к мнению, что в обозримом будущем стоимость квадратного метра сильно не изменится. И это вполне понятно: особых предпосылок для резкого роста цен на недвижимость не видно, но и сильно падать им причин тоже нет. Если бы для более глубокого падения были основания, то оно произошло бы еще в период кризиса, на фоне если не паники, то, по крайней мере, сильной настороженности настроений. Главной преградой для дальнейшего снижения цен стал ограниченный объем предложения, особенно в Москве. Как и любой крупный город, столица не резиновая, и число строящихся объектов не бесконечно. Именно фактор ограниченности предложения здесь играет ведущую роль, как отмечалось в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

Согласно ей, если в свое время 2 фактора – переизбыток свободных средств и дефицит предложения – загнали цены на жилье в столице с $2000 до $6000 за метр, а потом исчезновение одного из них скорректировало цены назад до $4000, то возможный откат цен еще ниже, к $2000, как и их стабилизация на $4000, будут зависеть исключительно от того, сохранится ли дефицит предложения на московском рынке жилья или нет. Пока дефицит предложения сохраняется, поэтому московское жилье и подешевело только на треть (с $6000 до $4000), а не в 3 раза (с $6000 обратно до $2000). Ведь, так или иначе, все основные макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля к доллару и т.п. – соответствуют сейчас периоду 2003-2005 годов, когда средний уровень цен на квартиры в Москве был в районе $2000, а не 2007 году, когда жилой квадратный метр в столице в среднем стоил $4000.

Поэтому если в некоторых регионах страны объем нового строительства действительно может вырасти и способствовать дальнейшему постепенному снижению цен, то в Москве и ближнем Подмосковье вряд ли следует ожидать появления новых объектов в таком количестве, которое способно вызвать заметное падение цен на рынке. Это же можно сказать о ситуации в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

Возможностей сильно вырасти у цен на недвижимость сейчас также нет. Шальные деньги с неба никому не падают. Последствия кризиса, да и сам кризис никуда не делись, как показывают события последних двух месяцев на финансовых и валютных рынках. В Европе одна за другой страны оказываются в преддефолтном состоянии. Курс евро падает. США также находятся не в самом лучшем положении, несмотря на укрепление доллара. Цены на нефть нестабильны. Все это говорит, во-первых, о сомнительности перспектив крупных инвестиций в экономику России. Во-вторых, об ограниченности внутреннего платежеспособного спроса. В-третьих, о более осторожной в будущем политике банков в кредитовании населения, несмотря на громкие заявления в поддержку ипотеки.

Даже если правительству удастся добиться с помощью политического давления или экономических рычагов – неважно – некоторого снижения ипотечных ставок, то о щедрых докризисных условиях кредитования можно забыть. Вряд ли хоть один мало-мальски осторожный финансист готов с учетом американского, европейского, да уже и российского опыта пойти на предоставление ипотечных займов с нулевым первоначальным взносом или на срок в 30-40 лет. Равно как и справки о доходах и их источниках теперь будут проверять намного тщательнее.

Соответственно, спрос на жилье в обозримом будущем будет формироваться в основном за счет реальных покупателей, зарабатывающих в нынешних условиях достаточно для решения собственных жилищных проблем. А как показывает продажа новостроек за последний год, в частности, пример Марфино, а также опросы населения, например, в статье «Однокомнатная квартира должна стоить 1-2 миллиона рублей», предмет их интереса – квартиры в Москве по 70 000 – 80 000 руб. за 1 кв.м. или по 40 000-45 000 руб. в Подмосковье. А докризисные прайс-листы, по сути, стали историей.

Подробнее о вероятных вариантах развития событий руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко говорил два месяца назад в докладе «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов». Еще в апреле 2008 года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью «Кризис 1998 года может вернуться». Ее суть сводилась к тому, что периоды 1991-1998 и 2001-2008 годов на рынке недвижимости оказываются довольно похожими а, значит, для полноты аналогии, к концу лета – началу осени 2008 года вполне может иметь место кризис, аналогичный дефолту 1998 года. В июне 2008 года эту статью опубликовали «Ведомости» под заголовком «Формула кризиса: 7×7», а спустя всего несколько месяцев новый кризис из гипотетического превратился в реальный. Впрочем, если падение цен на нынешнем этапе весьма схоже со сценарием 1998-2002 годов, то возврат к прежнем уровню сейчас окажется более затяжным, если вообще реализуется, полагают специалисты www.irn.ru.

Ценовые «качели»

Существование предпосылок к тому, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья сильно не изменится, отнюдь не означает, что она будет «стоять на месте как вкопанная». Так за последние 3,5 года цены на квартиры в Москве в общей сложности не изменились, но очень существенно колебались вверх-вниз за этот период. И сейчас размах ценовых «качелей» может оказаться немаленьким.

Но важнее другое. Даже при очень значимых колебаниях и скачках цен на недвижимость в среднесрочной перспективе не стоит ожидать какого-то однозначного тренда – на повышение или на понижение. Не стоит ожидать повторения истории 2000-2008 годов, когда цены если и не росли, то стояли на месте, чтобы вскоре продолжить расти вновь. Сейчас же рынок недвижимости будет волатилен, подвержен частым ценовым колебаниям, так называемой в профессиональной среде, «болтанке».

Так, через 2-3 года стоимость жилья вполне может оказаться примерно такой же, как сейчас. Но в течение этого срока она может, к примеру, на протяжении одного года подскочить, скажем, на 30% вверх, а потом, в следующем году так же скорректироваться вниз. Или наоборот, сейчас может начаться стагнация под влиянием майских событий на финансовых рынках – по крайней мере, последние недели рост цен стоимости квадратного метра прекратился и в статистике стали появляться «минусы». А это не исключает новый откат цен вниз на 10%-15% до конца года, как было в 2007 году. А потом в течение следующего года стоимость жилья может опять подрасти.

Влиять на этот процесс будет нестабильность макроэкономической ситуации, в первую очередь. Цены на нефть, курс доллара, ситуация на фондовом рынке – вот что традиционно будет раскачивать рынок жилья. Второй непредсказуемый, но крайне важный фактор – изменения в правилах игры на рынке. Какими они будут, зависит от многих переменных, начиная от расстановки политических сил во властных структурах и заканчивая уровнем оперативности реагирования рядовых чиновников на изменения курса высших органов власти. А эти факторы способны непосредственно влиять на соотношение объемов спроса и предложения на рынке. Для примера можно вспомнить схватки вокруг известного 214-го ФЗ, о чем подробно рассказано в статьях «Продажа новостроек по серым схемам будет окончательно запрещена» и «Кризис может оставить без новых квартир миллионы семей».

И третий момент, но далеко не последний по значимости. Речь идет о новых законодательных инициативах, направленных на вовлечение в оборот большего объема неиспользуемых земель. В частности, влияние на рынок уже начинают оказывать, например, действия фонда РЖС, который активно начал распродавать площадки под строительство не только по России, но и в московском регионе по относительно невысоким ценам. А если заработают предлагаемые нормы выделения земель «в государственных интересах» (например, для строительства российской «Силиконовой долины» в Сколково), то под «соусом» реализации национальной программы «Доступное жилье» много неиспользуемой земли может быть довольно быстро выделено под строительство жилья. Да и другие законодательные инициативы, например, предлагаемая отмена разграничения земель по целевому назначению, приведут к выбросу на рынок колоссальных объемов земли под строительство.

Добавляет нестабильности рынку и оживление замороженных в кризис проектов, в первую очередь, находившихся на стадии «бумажной готовности». С каждой неделей появляется все больше анонсов новых микрорайонов и крупных жилых комплексов. И, по всей видимости, со временем их будет становиться все больше. Но проблема в том, что они будут выходить на рынок неравномерно. А вот от скорости, очередности и равномерности начала их реализации и продажи квартир будут зависеть колебания единовременных объемов предложения, которые не замедлят сказаться на ценовых скачках.

В любом случае, какая тенденция бы сейчас ни возобладала – повышения или понижения цен – можно предположить, что этот тренд будет не агрессивным, а умеренным, полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Не стоит ожидать роста или снижения цен на 5-10% в месяц. Скорее всего, ежемесячные корректировки не будут превышать 1-2%. Да и продолжительными эти тренды также не будут: через несколько месяцев или полгода можно ждать смены вектора на противоположный. И вполне вероятно, что такая волатильность будет присуща рынку недвижимости ближайшие два-три года.