На вопросы ИА REGNUM ответила Андреева Е.Я., ген. директор САН «ЭКСПЕРТ».

Regnum: Минрегион дал цены на жилье по регионам на 2-й квартал. Для Урало-Поволжского ФО сумма не изменилась. Справедлива ли эта цена - речь о средней рыночной стоимости жилья 27800 руб за кв.м?

А.Е.: По этой цене квартиры предназначены только для льготных категорий: например, военнослужащих и переселенцев. Данный норматив используется при расчете размера субсидий (социальных выплат) гражданам, для которых предусмотрено решение жилищных проблем через систему жилищных сертификатов.

Но на практике рыночная цена недвижимости в регионах иная. Выше, если быть точнее. Например, к нам в последнее время часто обращаются участники ВОВ, получившие сертификаты номиналом в 1 млн. руб. Но даже однокомнатная квартира в удаленном районе Уфы стоит дороже 1 млн. руб.

Риэлторами давно отмечено, что под ценами на недвижимость госструктуры часто понимают цены именно на строящееся жилье. Вполне логично предполагать, что рыночная цена еще недостроенного жилья ниже, чем вторичного. Проблема лишь в том, что по жилищным сертификатам их не купишь ввиду отсутствия свидетельства о собственности. Также на большинство таких объектов невозможно оформить и ипотечный кредит. Поэтому нет какого-то комплексного единства господдержки: льготная цена плюс доступная ипотека на все объекты, в том числе строящиеся, плюс некоторый фонд жилья для этого. Номинально это как будто бы все есть, а на практике возникаем множество «накладок» и протиоречий.

Мы всегда говорим о том, что ценообразование на строящееся и вторичное жилье значительно различается. Цена застройщика привязана к себестоимости. Снижать себестоимость можно, но лишь до определенных пределов и в ущерб самому строящемуся объекту. Строить же в убыток ни один застройщик не будет даже с господдрежкой. Так как строительство – это бизнес, а бизнес предполагает прибыль, в том числе и используемую на закладку новых объектов. Это пример олигополистического ценообразования, так как сейчас застройщиков можно пересчитать по пальцам. Цену же на вторичку устанавливает рынок. Если клиент за конкретную квартиру готов платить столько-то, то цена есть. А если нет таких клиентов – цена снижается. Классическое ценообразование свободной конкуренции. Поэтому при определении средней цены, Минрегион должен исходить скорее из среднерыночной цены на вторичку, а сейчас в Уфе она составляет, по данным аналитического отдела «ЭКСПЕРТ», около 42 тыс. руб. за кв.м.

Конечно, средняя цена Минрегиона рассчитана с учетом всей республики и небольших городов. Но получается, что жители небольших городков и поселков с низкими ценами на недвижимость оказываются в гораздо более выгодных условиях. Так как на тот же 1 млн. руб., могут приобрести большую квартиру. При этом жители мегаполисов не могут приобрести даже однокомнатную, а в маленькие города выезжать не готовы. Получается, что требуются дополнительные накопления, причем не менее 300 тыс. руб., либо нужно брать кредит. А срок использования сертификата короток.

Тот факт, что Минрегион не меняет значение рекомендованной цены, говорит лишь о текущей относительной стабильности рынка. Если говорить о сезонности в недвижимости, то первый квартал обычно более спокойный, чем второй. В этом же году стоит учесть и весьма постепенный выход страны из кризиса. И прежде всего, психологическую и финансовую готовность граждан к покупкам жилья. Мы можем также констатировать, что у людей несколько изменилось отношение к ипотеке. Теперь ипотека уже не воспринимается как подарок государства. И не только потому, что нет требуемых доходов, а еще и потому, что это длительная долговая нагрузка.

Regnum: В 1 кв. 2010 г. в Башкирии наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I кварталом 2009 г. на 1,9% (данные Росстата). Приведет ли это, по Вашему мнению, к повышению цен на рынке?

А.Е.: Фактически это уже произошло, хотя повышение не критично и не столь заметно. С начала года это около 5% на вторичном рынке. Происходит это из-за нехватки качественного жилья в комплексе. Именно нехватка желаемых людьми квартир на рынке особенно заметна.

Нельзя связывать процесс только со строящимся жильем. Спрос на жилье имеет обыкновение «перетекать» из сегмента в сегмент. Если покупатель не находит нужную «первичку», он потихоньку склоняется ко вторичному жилью. И наоборот, походив по старым «хрущевкам», покупатели иногда решаются купить строящееся, но совеременное, и немного подождать окончания строительства.

К нехватке качественных объектов на рынке привело не только снижение темпов ввода нового жилья. Поскольку финансы граждан ограничены, то и на продажу выставляется меньше квартир. Ведь потом надо купить что-то лучшее. А если доплаты на лучшее нет, то какой смысл «менять шило на мыло»? Спрос «сидел в засаде» почти два года, и выплеснулся все-таки в конце 2009, в результате чего самые качественные и самые дешевые объекты были раскуплены. Нехватка именно нужных объектов и породила повышение цен.

Однако нельзя говорить о том, что цены теперь буду «галопом» нестись вверх, подхлестываемые доступной ипотекой. Денег-то у людей больше не стало, и на выплачивание ипотеки в том числе. Поэтому рынок в Уфе пока относительно стабилен, хотя мы и наблюдаем тенденцию к небольшому повышению.

С другой стороны, кризис не вечен. Застройщики постепенно начнут размораживать и достраивать объекты, задумывать новые. Предложение увеличится. Но рынок – это всегда совокупность факторов на конкретный момент, поэтому, надолго загадывать не будем.

Источник ners.ru