Об этом глава стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил в конце прошлой недели на III Всероссийском совещании по вопросам жилищного строительства. Однако ни один из этих ресурсов городские власти пока не могут задействовать в полном объеме из-за нерешенных технических вопросов и несовершенства законодательства. По словам господина Хуснуллина, город уже выдвинул ряд инициатив, которые позволят снять имеющиеся препоны и простимулировать развитие жилищного строительства.

За последние пять лет городские власти нарастили темпы ввода недвижимости, в том числе и жилой. С 6 млн кв. метров, введенных в 2010 году, объемы выросли до 8,7 млн кв. метров по итогам прошлого года. При этом более трети – 3,3 млн кв. метров – составили жилые новостройки. В 2015 году планируется ввести в эксплуатацию 8,9 млн кв. метров, из них не менее 3,4 млн кв. метров жилья. «Те объекты, что строятся сегодня, – это заделы 2013–2014 годов», – отмечает Марат Хуснуллин. Строительный рынок, как известно, инертен, а последствия неблагоприятных экономических явлений отразятся на объемах лишь через год-два после начала активной фазы кризиса. Впрочем, застройщики уже рапортуют о проблемах. Продажи жилья в зависимости от сегмента сократились на 20–50%. Если в прошлом году по ипотечным кредитам в Москве продавали 82% квартир, то в начале этого года количество таких сделок начало стремительно падать. Сейчас спрос потихоньку восстанавливается (положительную роль сыграло решение о субсидировании ставок), но пока только на тех объектах, которые попадают под условия Минстроя. А это, как известно, квартиры в новостройках стоимостью до 8 млн рублей.

Тем не менее, по словам Марата Хуснуллина, власти не испытывают беспокойства по поводу возможного затоваривания жилищного рынка: «В Москве всегда был спрос на жилье. Конечно, случались какие-то замедления, колебания цены, но все быстро восстанавливалось. Мы считаем, что эта тенденция сохранится и в 2015–2017 годах». Оптимизм чиновника отчасти связан с тем, что возможности для строительства жилья в Москве ограничены целым рядом условий. Свободных площадок под комплексную застройку практически не осталось, а точечные проекты не являются приоритетом для городских властей. В принципе, у горадминистрации есть ресурсы для развития жилищного строительства, но ни один из них в краткосрочной перспективе не может быть задействован на 100%.

В частности, на территории новой Москвы, где может быть построено 100 млн кв. метров недвижимости, из которой примерно половина – жилье, планы застройщиков сдерживает отсутствие магистральных и прочих сетей. «Чтобы сделать всю инженерную инфраструктуру, необходимую для активизации строительства, нужно 3 трлн рублей на 20 лет», – заявил господин Хуснуллин и отметил, что эффективный механизм, позволяющий в опережающем темпе запустить создание инфраструктуры, пока не разработан. Такие же проблемы существуют и в программе транспортного обеспечения присоединенных территорий. Чтобы численность населения новой Москвы могла вырасти до 1 млн человек и при этом они не испытывали дискомфорта, необходимо построить минимум 600 км новых дорог.

Бюджетных средств, по словам главы стройкомплекса, в обозримой перспективе на это точно не хватит, а инвесторы в такие проекты пока не идут, например, в отличие от Китая, где транспортные артерии на 40% финансирует государство и на 60% – частный бизнес.

В границах старой Москвы таких неразрешимых проблем с дорогами и сетями нет, но есть другие. Например, старый жилой фонд. Марат Хуснуллин оценил его объем в 53 млн кв. метров, на месте которых при минимальной экономической выгоде (реконструкция с коэффициентом 2) может быть построено более 100 млн кв. метров современного жилья. Однако реализацию таких проектов тормозят юридические сложности. Во-первых, невозможно применить в столице договор на развитие застроенной территории в том виде, как он описывается в законодательстве. Во-вторых, проблемы с расселением предназначенных к сносу жилых домов. «Попробуйте расселить какой-нибудь микрорайон: определенное количество людей либо вообще не хотят переезжать, либо занимаются откровенным вымогательством. Из-за этого уже утвержденные проекты со всей документацией не реализуются годами», – заявил господин Хуснуллин, сославшись на опыт Москвы по переселению пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Программа, которая должна была закончиться еще несколько лет назад, снова продлена теперь минимум до конца 2016 года, поскольку власти либо не могут подобрать площадки для волнового переселения, либо годами ждут, пока суды выселят тех, кто добровольно не соглашается на переезд. В Гонконге, по словам Марата Хуснуллина, к таким вопросам подходят проще: если 80% жителей проголосовали за снос, остальные 20% не могут рассчитывать на длительные тяжбы и баснословные компенсации. Господин Хуснуллин считает, что в России тоже надо разработать и утвердить аналогичный механизм, поскольку семеро не должны ждать одного. Это несправедливо по сути, а на практике мешает властям крупных городов выстраивать свою жилищную политику.

Что касается договора на развитие застроенных территорий, то он, по мнению главы стройкомплекса, тоже не учитывает специфику мегаполиса: «По закону под этот договор попадают только жилые дома. А что делать, если на территории находится нежилое здание – магазин или гараж? В Москве такое встречается сплошь и рядом». Всего городские чиновники насчитали «порядка 10 препон, которые мешают эффективной работе данного механизма». В Минстрое их тоже видят и думают над доработкой документа. Между тем Госдума выпустила очередной «полусырой» закон – на сей раз о «масштабном инвестиционном проекте». Очевидно, депутаты рассчитывали, что он поможет застройщикам запустить крупные проекты в области жилищного строительства. Однако без большого количества подзаконных актов, в которых будут учтены все нюансы, связанные с работой на застроенных территориях, на этот раз также не обойтись, сетует Марат Хуснуллин.

Наконец, еще одна правовая инициатива московских властей касается реновации промзон. Там ситуация в целом такая же, как и в кварталах с устаревшей застройкой: 90% собственников согласны искать компромиссы с городом и участвовать совместно с другими инвесторами в проектах обновления бывших производственных территорий, а оставшиеся 10% не хотят ни с кем договариваться. «Мы разработали законопроект, который содержит механизм урегулирования отношений между собственниками, который уже находится в Госдуме, и скоро он будет рассматриваться в первом чтении», – сообщил Марат Хуснуллин. Он подчеркнул, что промзоны являются одним из основных драйверов развития города – здесь планируется создавать современные рабочие места, общественные пространства и развивать жилищное строительство. По оценкам властей, за счет реновации бывших промышленных земель жилой фонд столицы может увеличиться на 40 млн кв. метров. «Но без изменения законодательства мы это сделать не сможем», – резюмирует глава стройкомплекса.

www.irn.ru