Рефинансирование ипотеки: скорая помощь или бесполезная сложность?

Как известно, эксперты ипотечного рынка в один голос советуют будущим заемщикам выбирать комфортную программу кредитования не «впритык» к размеру зарплаты. Нужно, чтобы даже в случае некоторого снижения дохода ипотека оставалась посильной. Но одни покупатели не прислушиваются к таким рекомендациям, другие сталкиваются с более серьезными трудностями, чем предполагали. Сегодня сокращение дохода и одновременный рост расходов на повседневные товары стали реальностью для многих россиян. Для семей, которые выплачивают ипотеку, это может означать, что ежемесячная кредитная нагрузка стала слишком обременительной. Помочь в этом случае способна программа рефинансирования.

Кому нужно рефинансирование?

В условиях долгосрочности ипотечных займов некоторые заемщики сталкиваются с потребностью уменьшения размера ежемесячного платежа. С помощью программы рефинансирования можно увеличить срок кредита, тем самым сократив ежемесячный платеж. Конечная переплата в таком случае станет больше, однако заемщик получит возможность сохранить квартиру и положительную кредитную историю.

Есть и другие случаи. Сегодня рефинансирование вновь может заинтересовать заемщика возможностью снижения процентной ставки по ипотеке. Это особенно актуально для тех, кто взял кредит в пик кризиса, когда банки были вынуждены устанавливать высокие ставки. С начала 2015 года ставки на вторичном рынке снизились на 2-3%, а у некоторых банков и больше. И хотя в период максимальных ставок спрос на ипотеку находился на низком уровне, сделки все же заключались – жизненные обстоятельства у каждого покупателя свои, и иногда не получается отложить решение квартирного вопроса до лучших времен. Тем более что существует возможность при значительном изменении рыночной ситуации «переиграть» условия своего кредита, то есть осуществить рефинансирование.

Оборотная сторона медали

Внимательно проанализировав популярность ипотечных программ среди заемщиков, можно заметить, что программы рефинансирования привлекают далеко не всех. Есть моменты, которые могут свести на нет все вышеперечисленные бонусы.

В первую очередь стоит отметить, что рефинансирование в другом банке является более сложным продуктом, чем ипотека. Сделка предполагает участие изначального кредитора, заемщика и нового банка. Соответственно, необходимо учесть интересы всех сторон. Далеко не все банки официально предоставляют заемщикам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты. Конечно, многие кредиторы готовы идти навстречу заемщику и проводить сделку без согласия первоначального банка. Однако это ведет к повышению процентной ставки (в среднем на 1-2%) до окончательного оформления новой ипотеки.

Кроме того, для проведения рефинансирования понадобятся определенные документы по заемщику, квартире, а также по первоначальному кредиту. В банке необходимо будет взять справки об остатке задолженности по кредиту, платежной дисциплине заемщика, выписку по счету и т. д. Сбор такого обширного пакета документов потребует не только времени, но и дополнительных финансовых затрат.

Рефинансирование, как и изначальная ипотека, предполагает ряд расходов: оценка квартиры, страхование, оплата государственной пошлины при перерегистрации права собственности, комиссия за перевод денежных средств на счет изначального кредитора. Кроме того, в некоторых банках предусмотрены различные опции по снижению процентной ставки. Чтобы этими воспользоваться, необходимо будет оплатить от 1% до 5% от суммы кредита единовременно даже в том случае, если подобная опция уже была оплачена изначальному кредитору.

Поэтому прежде чем решиться подавать заявку на рефинансирование, следует тщательно подсчитать выгоду подобного мероприятия. Специалисты сходятся во мнении, что рефинансирование имеет смысл при условии, что процентная ставка снижается минимум на 2%, а срок кредита при этом будет составлять более 5 лет. В иных случаях, как правило, заемщик практически ничего не выиграет на переплате.

Методы проведения рефинансирования

Способы проведения рефинансирования во многом определяются тем, каким образом был оформлен первоначальный кредит. Если есть согласие от банка на перекредитование, то применяется самый простой механизм – выдача кредита с целевым использованием. Заключается договор последующей ипотеки, что позволяет сразу получить желаемые условия кредита.

Второй механизм – выкуп закладной. Он возможен только в том случае, если первый кредит был выдан с оформлением закладной, в пользу владельца которой заемщик обязан вносить платежи.

Третий механизм рефинансирования: первоначальный кредитор уступает право требования по кредитному договору новому банку. После этого происходит изменение условий кредитования.

Все вышеописанные механизмы применимы только в том случае, если рефинансирование осуществляется в стороннем банке. Если же заемщик обращается к своему кредитору и тот готов пойти навстречу, то процедура намного проще. Такую процедуру обычно называют реструктуризацией, поскольку новых средств банк не привлекает. В этом случае могут быть изменены срок, процентная ставка и размер ежемесячного платежа.

Рефинансирование с умом

В данный момент рефинансирование можно назвать «темной лошадкой» рынка ипотечного кредитования. Все ведущие банки заявляют его среди своих программ. Но следует признать, что на фоне по-прежнему достаточно высоких процентных ставок и в целом спада темпов роста ипотечного кредитования рефинансирование уже не выглядит таким актуальным, как в 2011-2014 годах.

Если проанализировать представленные предложения рефинансирования, то в среднем ставка по ним находится в районе 13-14%. Это означает, что для того, чтобы программа окупилась, необходимо было изначально взять кредит под как минимум 16% – но именно такая ставка была реальностью еще несколько месяцев назад.

Таким образом, сегодня программа рефинансирования может быть актуальна для немногих заемщиков, взявших ипотеку по повышенной ставке начала 2015 года, а также для тех, кто попал в сложную ситуацию и не может потянуть ежемесячный платеж. В последнем случае клиенту прежде всего следует решать вопрос о реструктуризации долга в своем банке, потому что проблемные заемщики новому кредитору будут, как правило, не нужны.

В то же время для среднестатистического клиента, который в свое время взял ипотеку по приемлемым ставкам 2011-2014 годов и продолжает выплачивать ее в комфортном для себя режиме, рефинансирование по большому счету не актуально. Однако не стоит становиться заложником ипотеки. Условия кредитования постоянно меняются, в том числе и в лучшую сторону. Поэтому тот, кто находится в курсе событий, рано или поздно получит возможность воспользоваться привлекательным предложением.

Источник: БКН.РУ