18.03.2010

Март – третий месяц первого квартала, время, когда можно подвести предварительные итоги и представить себе основные тенденции текущего года. Цены на московскую недвижимость в первые два месяца хотя и не показали стремительной динамики, но число сделок выросло, увеличилось предложение, возрос интерес к дешевому жилью. Именно в этом сегменте сейчас идут самые активные продажи.

Квартиры стоимостью меньше 3 млн руб. - пока реальность

Вторичный рынок недвижимости Москвы остается основным местом, где совершаются сделки с жильем. Первичный рынок, который до кризиса был на подъеме, существенно потерял позиции, так как покупатели практически лишились возможности получать ипотечные кредиты на строящееся жилье. А риск недостроя и «замораживания» строительства начатых объектов значительно снизил целевую аудиторию покупателей, готовых платить деньги за виртуальные квартиры. Как следствие, платежеспособный спрос переместился на вторичный рынок, где с начала 2010 г. отмечено оживление, затронувшее все классы жилой недвижимости.

Заметно прибавилось покупателей. Стали возвращаться и продавцы, которые из-за падения цен отозвали объекты с продажи. По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в феврале объем предложения вырос на 9,7% и составил 49,7 тыс. квартир. Как объяснил журналу Metrinfo.Ru Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ», рост предложения в феврале произошел за счет резкого увеличения числа квартир эконом-класса. За период кризиса это уже третий заметный выброс недорогих квартир, связанный с постепенной стабилизацией рынка недвижимости, отметил эксперт.

Впрочем, как и прежде, «львиная» доля игроков вторичного рынка – альтернативные покупатели, которым для того, чтобы приобрести другую квартиру нужно сначала продать свою. В условиях стабильного рынка такие сделки стали проходить чаще, так как риэлторам стало их проще доводить до конца. К слову, раньше, при растущем рынке, многие сделки срывались, так и не дойдя до финиша, так как продавцы постоянно повышали цены, а покупатели не успевали накопить требуемую сумму.

По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», основная доля спроса в феврале 2010 г. приходилась преимущественно на одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, в выборку самого дешевого жилья, выставленного на продажу в феврале, попали однокомнатные квартиры в кирпичных и панельных «хрущевках», расположенные практически на территории всех административных округов Москвы. Например, на улице 9-я Парковая (ВАО) предлагали квартиру за 2,8 млн руб., в районе Капотня (ЮВАО) - за 2,9 млн руб., в Булатниковском проезде (ЮАО) - за 3,1 млн руб., на улице Матросова (ЗАО) за 3,5 млн. руб. в Чечерском проезде (ЮЗАО) - за 3,6 млн руб., на Шелепихинском шоссе (ЦАО) – за 4,2 млн руб. Самой дорогой квартирой в феврале, по данным «ИНКОМа», оставалась шестикомнатная квартира общей площадью 450 кв.м в элитном жилом комплексе «Покровское-Глебово», предлагаемая к продаже за 207 млн. руб.

Цены ползут вверх, но очень медленно

По логике, рост спроса должен был привести к заметному росту цен. Причем, как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», потенциал для существенного подорожания квадратного метра в прошлые годы, обычно становился заметным уже в феврале. Когда набирали силу очередные «волны» роста цен на недвижимость, темпы прироста шли по нарастающей: от минимальных значений порядка долей процента в неделю в январе, до полпроцента-процента в неделю в феврале и превышали 1%, а то и 2% в неделю, в марте-апреле.

В нынешнем же феврале (данные www.irn.ru) небольшой прирост цен на квартиры хотя и зафиксирован, но его величина незначительна – 0,2%-0,3% в неделю, что даже несколько меньше, чем это было в традиционно пассивном январе. По итогам февраля, прирост индекса www.irn.ru составил чуть более 1% с $4055 тыс. до $4106 тыс. за кв. м.(при расчете этого индекса, напоминаем, не берется во внимание стоимость элитного жилья, чем и объясняется разница по сравнению с показателями других компаний).

Такой же процент роста подтвердили в аналитическом центре корпорации «ИНКОМ», но только при исследовании рублевых цен продаж. По данным аналитиков корпорации, средняя цена квадратного метра в рублях составила 178,5 тыс. Но в долларах средняя цена практически не изменилась ($5,9 тыс. за кв.м), считают в «ИНКОМе». Рост на 0,1% настолько мизерный, что брать его в расчет вряд ли целесообразно.

Наибольший пророст в цене зафиксирован на все панельные дома, а также старые кирпичные дома – от 1% до 2% (данные www.irn.ru). При этом рост цены на дорогое кирпичное жилье советской застройки и современные монолитно-кирпичные дома либо минимален, либо вообще отсутствует. Как и прежде, наибольший прирост отмечен в сегменте «однокомнатные квартиры», а минимальный - устойчиво демонстрирует многокомнатное жилье.

Впрочем, хотя рынок в целом закончил месяц с положительной динамикой, показав рост средней цены на недвижимость в Москве, в феврале в «плюсе» оказываются не все районы Москвы. В 11% районов столицы, отмечают в «Индикаторах Рынка Недвижимости» по-прежнему наблюдается пусть и незначительное, но снижение индекса стоимости жилья. В их число попали дома в районе станций метро Кропоткинская, Парк культуры, Ленинский проспект, Шаболовская, Савеловская, Новослободская, А наибольший пророст цен на жилье отмечен в районах станций метро от Киевской до Парка победы, Беговая, Бауманская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая.

Такое положение вещей сложившееся на рынке зимой 2010 года позволяет аналитикам www.irn.ru предположить, что приближение традиционного весеннего сезона повышенной активности на рынке недвижимости в этом году скорее отразится на росте количества сделок, но не на росте цен. Впрочем, есть одно обстоятельство, которое может повлиять на средние ценовые показатели - это уход с рынка дешевого жилья. Но это отнюдь не означает подорожания квадратных метров во всех сегментах.

К слову заметим, что первые недели марта продемонстрировали, что рублевые цены толкутся около барьера – 125 тысяч рублей за кв. метр, - но выше не поднимаются. Таковы собственные данные журнала Metrinfo.Ru.

Продажи и цены 2010 года комментируют риэлторы

О том, какие квартиры и в каких домах сейчас формируют самые дешевые предложения на вторичном рынке недвижимости Москвы, можно ли отнести сюда предложения по уступке права требования в популярных новостройках и что вообще происходит с ценами на вторичном рынке жилья, - журналу Metrinfo.Ru рассказывают участники рынка недвижимости.

«БЕСТ-Новострой» Руслан Кузьмин, руководитель отдела новостроек:

Самые дешевые предложения, как и прежде, существуют в сегменте рынка недвижимости «низкого» класса, в домах 1955-75 гг. постройки. Эти предложения дорожают в первую очередь.

Впрочем, сейчас существуют весьма интересные предложения на первичном рынке – можно приобрести квартиру по переуступке (уступке права требования) в домах «повышенной комфортности», сданных госкомиссии, с хорошим ремонтом. Наша компания предлагает такие объекты, например ЖК «Марфино», в котором стоимость квартиры по переуступке практически равноценна стоимости квартир в некоторых новостройках на нулевой стадии строительства.

Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-ХХI век» Елена Березкина, маркетолог:

На данный момент самые дешевые квартиры на вторичном рынке - однокомнатные, расположенные в панельных 9-14-этажных домах. Общая площадь этих квартир составляет от 25 до 37 кв.м, удаленность от метро – 10-15 минут ходьбы. Площадь кухни в них колеблется от 5 до 7 кв.м, балкон отсутствует, санузел совместный. Цены на них варьируются от 2,8 до 3,9 млн руб. В данную выборку входят также предложения по уступке права требования.

Самым дешевым жильем Москвы на данный момент являются квартиры, расположенные в Южном и Юго-Восточном округах. С начала года цены на данные квартиры снизились на 5%. Менее всего были подвержены удешевлению квартиры, расположенные в Северном округе.

При изменении тренда в положительную сторону, в первую очередь, произойдет рост цен на квартиры, расположенные в шаговой доступности от станций метро, в домах, расположенных у кольцевой линии подземки, а также в микрорайонах с развитой инфраструктурой, находящихся недалеко от лесопарковых зон.

Общая площадь таких квартир составляет 35-50 кв.м., кухня – 7-10 кв.м, имеется балкон, они находятся в хорошем состоянии.

УК «Домостроитель» Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:

Рынок сдвинулся с мертвой точки, платежеспособный спрос активизировался. Но говорить о росте цен пока еще рано. Рост средней цены реализации происходит из-за вымывания самого дешевого предложения.

Нижний пласт предложения на вторичном рынке эконом-класса Москвы сегодня формирует старый жилой фонд низкого качества.

«Меркурий Сити» Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам:

На вторичном рынке недвижимости в Москве самые дешевые предложения представлены «хрущевками», построенными в период с 1957 по 1965 г.г.

Что касается предложений по уступке права требования в новостройках, то их нельзя назвать бюджетными. Связано это с тем, что хотя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса на территории Москвы и ниже, чем в «хрущевках», но общий метраж таких квартир в современных домах гораздо больше. И в целом цена на квартиру с уступкой права требования будет выше, чем стоимость жилья в типовой «хрущевке».

Цены на самое дешевое жилье с начала 2010 года практически не изменились. В среднем, стоимость квадратного метра на вторичном рынке с начала года выросла на 1,5% и составила около 155 тыс. руб. за квадратный метр. Говорить о том, подорожание какого сегмента жилья произойдет позднее, сейчас сложно.

«НДВ-Недвижимость» Руслан Кобзарев, руководитель департамента городской недвижимости:

Однокомнатные квартиры продолжают пользоваться большим спросом. В жилищном фонде г. Москвы они составляют не более 16% от общего показателя. Самые дешевые квартиры располагаются в старых панельных домах – это дома высотой до 5 этажей.

Цены на недвижимость с января 2010 г. незначительно повышаются (порядка 1% в месяц). Больше всего дорожают однокомнатные квартиры. Кроме того, если в декабре 2009 г. продавцы ещё шли на какой-то торг, предоставляя небольшой дисконт по цене, то уже с января позиция продавца стала жесткой - ни о какой скидке, как правило, речь уже не идет.

Холдинг МГСН Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка:

К наиболее дешёвым предложениям относятся квартиры в строящихся панельных домах, особенно на ранней стадии строительства. Если сам застройщик предлагает много квартир, то аналогичное жилье, которое продают частники, как правило, стоят дешевле. Они снижают цену, чтобы привлечь покупателя, поскольку при равных ценах покупатель предпочитает покупать «из первых рук».

Я не согласен с тем, что квартиры стали дорожать. Просто на рынок вышли покупатели, которые устали от ожидания дальнейшего понижения цен. Но до сделок доходят только самые дешевые квартиры с большими кухнями, рядом с метро, свободные, с хорошим ремонтом, в пешей доступности от метро, в тихом месте экологически чистого района города.

Некоторые продавцы сразу восприняли появление на рынке покупателей как сигнал для повышения цены, но сейчас квартиры по завышенным ценам не покупают, поэтому данные предложения «зависают». Я полагаю, что в 2010 году и до улучшения базовых макроэкономических показателей экономики страны жилье не будет существенно дорожать – возможны только небольшие колебания и «утряска» цен.

«Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова – руководитель отделения «Третьяковское»:

Наиболее дешевые предложения – 5-12 этажные дома, построенные более 20-ти лет назад. Это квартиры небольших площадей, зачастую со смежными комнатами в спальных районах юго-востока, юга и востока Москвы. Цена подобных предложений: однокомнатные (24-33 кв.м.) от 3,5 – 4 млн. рублей. Двухкомнатные (38-45 кв.м.) от 5,5-6 млн. рублей.

Цены потихоньку растут, продавцы с начала года поднимают стоимость квартир, примерно на 5-10%. Недорогие варианты в настоящее время наиболее востребованы.

Основные причины - низкий платежеспособный спрос и высокие ставки по ипотеке. Ипотека под 14% годовых означает ежемесячные платежи по кредиту в размере от 50 тыс. руб., такую сумму выделить из бюджета семьи не каждый может себе позволить.

Наиболее интенсивно дорожают малогабаритные квартиры, площадь которых составляет (13-18-24 кв.м.), их покупают многие участники альтернативных сделок, желающие разъехаться. Затем дома хрущевского периода (5-ти этажные), далее 9-12 этажные дома. Подобные квартиры всегда востребованы и они быстрее всего растут в цене.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Риэлторы-практики подтверждают слова аналитиков. Почти все наши эксперты отметили оживление на рынке и спрос на недорогое жилье (но не самого низкого качества). Но откровенного роста цен пока никто не прогнозирует.

Источник:Metrinfo.Ru