Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
(496) 465-07-29, (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
07.07.2016

Щелковское шоссе: проблема доступа определяет цену

Несмотря на сложную транспортную ситуацию, недвижимость на Щелковском направлении довольно востребована: места здесь живописные, а цены на жилье невысоки

Впрочем, в последнее время эксперты отмечают некоторое снижение спроса на территории до 30 км от МКАД, хотя тут приличные объемы нового строительства.

Выехав за Москву на Щелковское шоссе, путешественник наверняка заметит множество частных деревенских домов вдоль дороги. Представлены здесь и современные городские микрорайоны: «Восточный» и «Изумрудный» с панельными башнями. Что касается современных поселков, то они встречаются только после 10 км пути по шоссе.

«Преимуществом направления являются демократичные цены, привлекают также крупные лесные массивы, — рассказывает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». — Основной же недостаток — перегруженность Щелковского шоссе».

Эта дорога — одна из самых сложных с точки зрения транспортной ситуации. Ее реконструкция началась в 2012 г. и по планам должна была завершиться в 2014-м, однако этого до сих пор не произошло. По большому счету узкую трассу с постоянными пробками не спасает даже примыкающее Фряновское шоссе. Проблему усугубляет еще и то, что Щелковской магистралью пользуются не только местные жители, но и те, кто объезжает Ярославку. К тому же отсутствует альтернатива автотранспорту, поскольку железнодорожные пути пересекают шоссе перпендикулярно, а не идут параллельно.

«К транспортным сложностям во многом привела хаотичная застройка Балашихи, начавшаяся в 2000-х гг. А помимо этого спровоцировала нехватку социальной инфраструктуры. Но сейчас на территории городского округа введен мораторий на новое строительство», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На расстоянии до 10 км от МКАД шоссе проходит через плотно населенные районы Балашихи иЩелково, однако далее крупные населенные пункты практически отсутствуют. «Здесь много зеленых массивов, в том числе сосновых лесов, поэтому окрестные территории очень живописны», — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Но можно ли заманить клиента только видами?

Покупатели на местную недвижимость находятся, и их немало. «Определяющим фактором приобретения квартиры или дома в данной локации является цена», — поясняет Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Например, в малоэтажном ЖК «Восточная Европа», расположенном всего в 14 км от МКАД, в непосредственной близости от Медвежьих Озер, стоимость квартир начинается от 1,87 млн руб. Подобные объекты представлены в основном в городах-спутниках, а рядом с ними построены или строятся мультиформатные комплексы с малоэтажкой, загородными домами и участками без подряда.

Звездное направление
Наиболее крупные и востребованные объекты рекреации по Щелковскому направлению расположены вблизи лесов и озер. Весьма популярны, по словам Е. Коган, загородные клубы «Медвежьи озера» и «Усадьба», базы отдыха МИД «Союз» и «Юность», конноспортивные объекты «Ролесстрой» и «Орловское».

Однако в целом инфраструктурная сеть оставляет желать лучшего. «Более или менее полный набор есть только в Щелково и Звездном городке, остальные локации обеспечены преимущественно детсадами и школами; торгово-развлекательная инфраструктура представлена слабо», — рассказывает В. Султанбаев.

Конечно, небольшие магазины и аптеки можно найти практически в каждом поселке, однако крупные торговые и развлекательные центры, а также значимые социально-бытовые объекты имеются только в городах. Впрочем, центральный газ проведен практически во все населенные пункты на Щелковском шоссе, что дает ему существенное преимущество.

«Данное направление можно назвать звездным в прямом и переносном смысле», — говорит В. Яхонтов. Звездный городок имеет статус закрытого административно-территориального образования с 2008 г., после передачи расположенного здесь Центра подготовки космонавтов в ведение Роскосмоса. В городе открыты детский сад и школа, работают планетарий и музей космонавтики им. Ю. А. Гагарина, проводится множество экскурсионных и образовательных программ для детей и взрослых. В окрестностях функционирует несколько объектов МИД РФ: больница, курортная зона «Парк Союз» с аквапарком, спа-центром, школой верховой езды с мини-зоопарком, санаторий им. Горького и ряд других. Поблизости находится одна из самых старых школ-пансионов, открытая еще в 1962 г. На берегах водоемов построены пансионаты и дома отдыха.

Рядом со Звездным городком расположен Чкаловский аэродром. Ранее его планировалось трансформировать в четвертый международный аэропорт Москвы, однако позже власти стали развивать объект в Жуковском.

«На Щелковском направлении можно увидеть археологические памятники: Громковские курганы и древнее селище вблизи деревни Громково. Еще один известный исторический объект — бывшее владение князя Меньшикова, что в деревне Долгое Ледово недалеко от Медвежьих Озер», — рассказывает В. Яхонтов.


Притяжение старых дач
Наиболее востребованными можно считать стародачные места Загорянка и Валентиновка, где на участках до сих пор сохранились корабельные сосны (до кризиса сотка земли в Загорянке оценивалась в 700 тыс. руб.). Также довольно известны Новый городок, Монино и Лосино-Петровский. «Объекты, появляющиеся здесь в открытой продаже, покупают практически моментально, их можно отнести к штучному товару», — утверждает В. Яхонтов.

Популярен и Офицерский поселок в городе Щелково, который нередко называют «вторая Малаховка». Практически все участки здесь лесные, проведен газ и электричество. Средняя стоимость сотки — 250–300 тыс. руб. В советское время землю в этих местах выдавали военным, а в настоящее время она крайне редко появляется в продаже.

Вячеслав Султанбаев считает, что удачным для покупки загородного дома является район Медвежьих Озер. «Это не так далеко от МКАД, — поясняет эксперт, — а в случае пробок до столицы можно добраться электричкой из Щелково или Звездного городка». Также интересен район Восточный, который формально входит в юрисдикцию Москвы (со всеми вытекающими правами). Стоимость однокомнатной квартиры здесь стартует от 4 млн руб.

По мнению В. Богданюка, среди новостроек Щелково можно отметить ЖК «Богородский». Это проект комплексного освоения территории, предусматривающий собственную инфраструктуру, часть объектов которой уже функционирует. Стоимость жилья в комплексе начинается от 2,4 млн руб.

Новое строительство
Строительство на Щелковском шоссе ведется преимущественно ближе к Москве, остальные территории развиваются довольно медленно, что опять же напрямую связано с плохой транспортной доступностью. Кроме того, значительная часть земель занята под частную застройку, плотность которой затрудняет появление новых комплексных объектов.

«Как и на прочих направлениях, в ближайшем радиусе преобладают многоэтажки», — отмечает В. Яхонтов. И даже несмотря на мораторий на жилое строительство в Балашихе, объем возводящейся недвижимости здесь значителен.

В Щелково работают такие крупные застройщики, как «ПИК», «Кортрос», «ЮИТ Московия» и «СУ-22». Они реализуют жилые комплексы «Богородский», «Восточная Европа», «Краснознаменская, 17» и «Лукино-Варино».


Загородный формат
Стоимость предложения загородных объектов на территориях до 30 км по Щелковскому шоссе варьируется, по данным компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», от 1,2 до 150 млн руб. Примером начальной стоимости может служить щитовой домик площадью 45 кв. м на участке шесть соток в дачном некоммерческом партнерстве «Родниковые пруды» в городе Лосино-Петровский. А вариант недвижимости по высшей стоимости — это, например, предложение четырехэтажного кирпичного коттеджа в Загорянке площадью 1040 кв. м на участке 32 сотки, где, ко всему прочему, построен и дом для прислуги — 125 кв. м, а также организована парковочная зона на десять машино-мест.

«В общей сложности в продаже на рассматриваемом территориальном отрезке находится более 985 домовладений: 64% приходится на квартиры, которые можно приобрести всего в трех проектах — «Варежки-2», «Анискино», «Восточная Европа»; 20,8% в структуре предложения занимают участки без подряда», — отмечает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting.

Приведем несколько примеров загородной недвижимости на рассматриваемой территории. Поселки Воскресенское и Полесье, входящие в комплекс «Воскресенское — Полесье» (29 км от МКАД), можно отнести к бизнес-классу. «Воскресенское» — проект, выдержанный в единой архитектурной концепции, а в «Полесье» можно строить дом своей мечты по индивидуальному проекту.

В 16 км от МКАД строится КП «Загорянка парк». Территория поселка находится в окружении заповедника «Лосиный Остров». Здесь предлагаются дуплексы площадью от 136 до 172 кв. м на участках от 2,6 до 8,5 соток. Цены начинаются от 5,3 млн руб.

На таком же расстоянии расположен кластер малоэтажной застройки «Лосиный парк». На территории возведены 26 малоэтажных домов, выполненных в едином современном стиле, дуплексы различных площадей и планировок, дома по индивидуальным проектам. Из окон многих домов открываются виды на сосновый лес, имеется собственный выход к водоему. Минимальная стоимость квартиры без отделки составляет 2,1 млн руб., участка площадью 11,5 соток — 5,5 млн руб. Дуплексы площадью от 122,5 до 162 кв. м продаются по цене от 5,3 млн руб.


Достопримечательности направления
Громковские курганы расположены в 1,5 км к северо-востоку от деревни Громково, на левом берегу реки Пруженки, притока реки Вори. Из 39 курганов сохранилось 38. Их высота составляет 1–2 м, диаметр — 4–13 м. Самые древние археологические памятники Щелковского района относятся к развитому и позднему неолиту. В курганном могильнике под Громково было найдено витое кольцо древнерусского периода.

* * *

Старая Слобода — деревня в Щелковском районе (28 км от МКАД), на правом берегу Барских прудов. В деревне расположена изба Субботиных, а также кирпичный часовенный столб, построенный по проекту 1905 г. На противоположном берегу прудов находится летний храм во имя Гребневской иконы Пресвятой Богородицы, откуда раньше начинался крестный ход, доходивший до часовни. Этот обычай был возрожден в 2009 г.

* * *

Усадьба «Гребнево» — архитектурно-парковый ансамбль, в который входят церкви и дома, конный двор и целый ряд хозяйственных объектов. Он расположен в 30 км к северо-востоку от МКАД, в непосредственной близости к Фрязино. История комплекса отсчитывается с XVI в., когда эти владения принадлежали оружничьему царя Ивана IV. Это место известно в связи с периодом Просвещения: сюда регулярно приезжали такие видные его деятели, как Г. Р. Державин, В. А. Жуковский, И. Ф. Богданович, А. Н. Радищев, М. М. Херасков и Н. И. Новиков.

www.irn.ru

Вернуться к списку статей
© 2008–2017 Гильдия риэлторов Московской области.
Все права защищены.
  Яндекс.Метрика