Всегда ли выгодно досрочное погашение ипотеки?

Согласно статистике, подавляющее большинство ипотечных заемщиков планирует погасить кредит досрочно. Получается это далеко не у всех. Но действительно ли выигрывает заемщик при досрочном погашении кредита?

Как мы платим

На первый взгляд, ответ очевиден: чем быстрее кредит окажется выплачен, тем раньше с заемщика спадет бремя ответственности и тем меньшую сумму он заплатит банку в виде процентов. В большинстве случаев это так, но если с первым аргументом не согласиться трудно, то со вторым – выгодой от сокращения процентов – иногда можно поспорить.

К досрочному погашению ипотечного кредита, то есть внесению дополнительной, сверх ежемесячного взноса, суммы, полностью или частично покрывающей кредит, прибегают многие заемщики из числа тех, у кого в бюджете появляются свободные деньги. Квартиру, освобожденную от обременения ипотекой, можно продать, обменять, подарить или сделать в ней перепланировку, если раньше этому препятствовал банк.

«Заемщики прибегают к досрочному погашению ипотечных кредитов очень часто, если говорить о частичном досрочном погашении, – говорит пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров. – Впрочем, случаи, когда заемщик в течение года гасит долгосрочный ипотечный кредит, также довольно часто происходят в практике нашей работы. Точный процент заемщиков, которые уже при оформлении кредита планируют его выплатить досрочно, высчитать сложно. Но часто люди, улучшая свои жилищные условия, берут ипотечный кредит, чтобы иметь возможность спокойно и без спешки продать имеющееся у них жилье. После чего досрочно погасить либо большую часть кредита, либо вообще весь кредит целиком».

Досрочное погашение кредита действительно позволяет экономить, в первую очередь на процентах по ипотеке. Дело в том, что сегодня подавляющее большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов имеют аннуитетную систему внесения ежемесячных платежей. Это означает, что банк сразу высчитывает общую сумму, которую заемщику предстоит выплатить при данной процентной ставке в заявленный срок кредитования, и делит ее (тело кредита, то есть деньги, которые получает заемщик, плюс проценты за использование кредита) на общее количество месяцев, в течение которых клиент банка будет пользоваться кредитом.

Чтобы понять этот механизм, можно обратиться к стандартному калькулятору досрочного погашения. Предположим, что заемщик взял в ипотеку 1 млн рублей на 10 лет по ставке 12% годовых. При таком сроке кредитования процентами он заплатит банку около 720 тыс. рублей. Чтобы узнать размер ежемесячного взноса, банк к телу кредита (1 млн рублей) прибавляет проценты (около 720 тыс.) и делит на срок кредитования в месяцах (120 месяцев). Получаем 14 350 рублей – таков будет ежемесячный платеж.

В любой из 120 месяцев этот платеж будет состоять из части основного долга по кредиту и части процентов. Причем в первые годы заемщик будет выплачивать преимущественно проценты по кредиту, основная же часть тела кредита останется на последние годы. Так, в первый месяц заемщик заплатит 10 тыс. рублей процентами и лишь 4350 рублей в счет уплаты основного долга. Постепенно доля тела кредита в ежемесячном платеже будет расти, а доля процентов – сокращаться. Но происходить это будет медленно. Через год, на 13-й месяц ипотеки, заемщик заплатит 4900 рублей в счет погашения основного долга и 9450 в счет уплаты процентов. Выходит, что за первый год заемщик заплатит лишь около 55 тыс. рублей в счет погашения основного долга и около 117 тыс. рублей в счет уплаты процентов. При таком расчете доли тела кредита и процентов в ежемесячном взносе станут примерно равными на 51-й месяц использования кредита, то есть через 4 года и 3 месяца после оформления ипотеки.

Выгода налицо

Именно этой особенностью аннуитетных платежей объясняется выгода частичного досрочного погашения кредита: при внесении досрочного платежа средства идут исключительно на погашение основного долга, после чего вся схема ежемесячных платежей пересчитывается: сокращается либо срок кредитования, либо ежемесячный взнос. В любом случае частичное досрочное погашение кредита ведет к уменьшению основного долга, а значит, и уменьшению суммы процентов по кредиту. Например, если заемщик из вышеописанного примера внесет 100 тыс. рублей в 13-й месяц кредита (например, получив налоговый вычет или сэкономив на отпуске), то как результат он сможет сократить либо ежемесячные платежи до 12 800 рублей, либо срок кредитования с 10 до 8,5 лет. Многие банки предлагают один из способов на выбор заемщика, а в условиях получения кредита сразу оговаривают условия досрочного погашения. Некоторые банки оставляют этот выбор за собой. Однако подсчеты показывают, что сокращение срока кредитования более выгодно для заемщика.

С другой стороны, заемщики, для которых ежемесячный платеж по какой-то причине стал финансово трудным (например, после смены работы, покупки автомобиля или рождения ребенка), часто прибегают к сокращению размера ежемесячного взноса.

В последние годы вносить досрочные платежи стало удобно и не затратно. Многие заемщики еще помнят не такие далекие времена, когда за внесение досрочного платежа банк накладывал штраф. Получить материальную выгоду тут было практически невозможно, заемщик выигрывал только время.

С 2011 года правила игры на рынке кардинальным образом изменились. Пункт 4 статьи 809 Гражданского кодекса РФ был дополнен правилом: «В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

В упомянутом пункте 2 статьи 810 ГК РФ говорится: «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно». С этого момента из кредитных договоров пропали статьи о введении штрафных санкций за внесение досрочного платежа.

Вопрос переплаты

Многие эксперты отмечают, что в последнее время у заемщиков вырос интерес к вопросу переплаты при оформлении ипотечного кредита. И хотя решающим фактором при выборе программы по-прежнему остается размер процентной ставки, все чаще клиенты банков интересуются суммой переплаты.

Переплата напрямую зависит от срока кредитования и процентной ставки: чем они ниже, тем переплата меньше. Но если сильного разброса в размере ставки на рынке нет, то срок кредитования предлагается самый разный, от 5 до 30 лет.

Конечно, пятилетний ипотечный кредит может позволить себе далеко не каждый заемщик: для этого нужно иметь либо высокую зарплату, либо внушительный первоначальный взнос, который сможет обеспечить небольшую сумму кредита. Самые популярные ипотечные кредиты берутся на 10-15 лет.

Если рассмотреть кредит на 1 млн рублей под 12% годовых на предмет переплаты, то за 5 лет она составит 330 тыс., за 10 лет – 720 тыс., за 15 лет – 1 млн 160 тыс. рублей, за 20 лет – 1 млн 640 тыс., а за максимальный срок, предлагаемый большинством банков, 30 лет, переплата кредита размером в 1 млн составит 2 млн 700 тыс. рублей.

Стоит ли игра свеч? На самом деле нет. Вопреки кажущейся выгоде (раз срок кредитования большой, значит ежемесячный платеж – маленький), такие кредиты бессмысленны. За счет 30-летнего срока набегает огромная переплата, которая распределяется на все 360 месяцев. Ежемесячный взнос при таких условиях составит 10 300 рублей, тогда как при 20-летнем кредите – всего на 700 рублей больше, 11 000, а при 15-летнем – 12 000. То есть переплата в 1700 рублей в месяц позволяет заемщику сократить срок кредитования вдвое, с 30 до 15 лет.

Финансовый подход

Бывают ли ситуации, когда погашать ипотечный кредит досрочно невыгодно? Как ни странно, да. С экономической точки зрения не очень выгодно погашать досрочно кредиты, «перевалившие» за половину срока кредитования. В последние годы выплаты кредита основная часть процентов уже отдана, и экономить, отказывая себе в других тратах, особого смысла нет. С другой стороны, быстрая инфляция за годы выплаты кредита способна сделать некогда ощутимый ежемесячный взнос практически незаметным для семейного бюджета. В этом случае экономисты советуют смело погашать остаток кредита и освобождаться от ипотечного бремени. Если же эти средства можно использовать для чего-то действительно нужного семье, есть смысл оставить все как есть и отдать остаток долга на растерзание инфляции.

Сумма, которая сегодня кажется заемщику максимально возможной для ежемесячных выплат, через 5-7 лет станет менее существенной: причиной тому все та же инфляция, да и зарплата заемщика, скорее всего, вырастет. Поэтому экономисты не советуют, отказываясь от полноценной жизни, пускать все средства на досрочное погашение кредита, даже в первые годы кредитования. С финансовой точки зрения куда более грамотно будет пустить их на организацию бизнеса или обучение, одним словом – инвестировать. Время и опыт, говорят они, не купишь ни за какие деньги.

Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:

По данным ипотечного отдела нашего агентства, заемщики прибегают к досрочному погашению кредита в 4 случаях из 10. Это довольно большой процент, и обусловлен он изменением финансового положения в лучшую сторону, а также перестраховкой на случай изменения этого положения в худшую сторону. Имеющаяся у нас информация позволяет утверждать, что по меньшей мере 15% всех заемщиков заранее знают о том, что погасят свой кредит раньше срока его окончания.

В соответствии с действующим законодательством, при досрочном погашении кредита заемщик должен предупредить банк за 30 дней, однако лидеры рынка ипотечного кредитования разрешают гасить кредит уже на следующий день, без уплаты какого-либо штрафа.

С нашей точки зрения, при теперешних экономических реалиях и среднегодовом официальном проценте инфляции в пределах 7% выгоднее не осуществлять досрочное погашение кредита, так как реальный коэффициент инфляции намного выше и рыночная стоимость объекта на момент погашения ипотеки позволит не только отбить проценты, но и получить «навар».

Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate:

Наверное, больше 90% наших покупателей, приобретая недвижимость при помощи ипотечного кредита, планируют погасить его досрочно, как можно быстрее. То есть ипотеку всегда берут «с запасом». Стремления избавиться от обременений и по возможности сэкономить понятны. Как правило, ипотеку берут на 10-15 лет и стремятся ее погасить в два раза быстрее.

Еще несколько лет назад за досрочное погашение ипотеки нужно было выплачивать значительный штраф, поэтому это не всегда было выгодно покупателю. Сейчас такой подход незаконен, поэтому при наличии финансовой возможности заемщик может воспользоваться досрочным погашением.

Если говорить об ипотеке на элитную недвижимость, то здесь все обстоит немного иначе. Состоятельный человек, беря ипотеку, осознает, что условия банка будут для него более выгодными, чем если он, условно говоря, будет вынимать деньги из бизнеса. Поэтому здесь досрочно ипотека гасится реже. Как правило, покупатель делает достаточно строгий расчет с точки зрения рентабельности.

Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar:

Заемщики практически всегда прибегают к услуге досрочного погашения ипотечных кредитов, поскольку это выгодно по многим причинам. Во-первых, это приводит к уменьшению переплат, во-вторых, за время выплаты долгосрочного кредита у заемщика, как правило, увеличивается доход, что позволяет ему погасить задолженность. Есть еще целый ряд причин, но это все зависит от ситуации конкретного заемщика. В среднем ипотечный кредит заемщики гасят за 7 лет, хотя первоначальный срок может составлять 15 лет. Как показывает статистика, около 70% потенциальных клиентов банков заранее знают о том, что смогут раньше погасить кредит. Тем не менее, выплаты им удобнее делать более маленькими ежемесячными платежами, и остаются риски сокращения денежных потоков. Некоторые банки даже рекомендуют брать кредит на больший срок, поскольку это не очень обременительно.

По закону досрочно погашать кредит можно уже с первого дня, никаких ограничений не существует. Основным критерием при выборе ипотечной программы остается процентная ставка, хотя сумма переплаты также играет немаловажную роль.

Источник: БКН.РУ