Рынок офисов продолжит свое падение и откатится по своим основным показателям на уровень 2003 года. Такой прогноз дают эксперты компаний "НЕОКОН" и PANORAMA ESTATE в своем первом отраслевом аналитическом отчете, написанном под руководством Михаила Хазина, известного эксперта в области экономики, специализирующегося на проблемах мирового экономического кризиса.

Именно в 2003 году, по мнению аналитиков, в экономике РФ началось формирование пузыря, расширение которого поддерживало рост спроса на офисную недвижимость в Москве и рост предложения офисов. В условиях кризиса этот пузырь начал сдуваться - как следствие, началось резкое снижение спроса на офисную недвижимость. В том, что рынок офисной недвижимости будет снижаться и дальше, эксперты "НЕОКОН" и PANORAMA ESTATE не сомневаются и дают два возможных сценария дальнейшего развития рынка.

Согласно первому сценарию, снижение рынка будет немногим ниже базового уровня, которым является 3 квартал 2003 года. Арендные ставки упадут еще на 20-25%, общее снижение по отношению к пиковым значениям составит 60-70%. В процессе снижения ставок предложение офисов будет держаться на стабильном уровне (возможно лишь его небольшое увеличение, связанное с достройкой офисов, находящихся на завершающем этапе строительства), а уровень вакантных площадей будет расти.

После снижения арендных ставок ниже базового уровня они стабилизируются и через некоторый период после начала кризиса (основываясь на опыте Малайзии и Таиланда, он может составлять 2-3 года), восстановление экономики приведет к их постепенному росту. Объем предложения офисов по-прежнему будет оставаться стабильным, а уровень вакантных площадей снизится.

Собственно говоря, по такому сценарию развивался азиатский кризис 1997 года на рынках офисной недвижимости Таиланда и Малайзии: в первые два квартала после начала кризиса произошло резкое падение ставок аренды на 60-65% (при росте уровня вакантных площадей в 2-3 раза), которые затем продолжили плавное снижение, сопровождавшееся увеличением свободных площадей. После этого начался слабый рост спроса на офисы, связанный с восстановлением экономики. Выход из кризиса рынка офисной недвижимости этих стран оказался долгим и тяжелым, несмотря на быстрое восстановление экономики.

Согласно второму сценарию, рынок офисной недвижимости достигает базового уровня и затем продолжает свое снижение, достигая минимально возможного уровня. "Это обусловлено тем, что в экономике РФ не наблюдается признаков восстановления, которое могло бы сначала стабилизировать спрос на офисы на определенном уровне, а потом способствовать его росту, - говорится в отчете. - Мировая экономика, в свою очередь, не дает никаких существенных положительных сигналов восстановления - внешних стимулов к увеличению спроса на офисную недвижимость также не наблюдается. Конкретные сроки восстановления российской экономики, которые в рамках нынешнего кризиса сильно зависят от выхода из кризиса мировой экономики, сейчас остаются загадкой. Отметим лишь, что оптимистичные прогнозы по ее росту в 2010 году представляются нам нереалистичными".

При таком развитии ситуации арендные ставки продемонстрируют долгосрочную тенденцию к снижению - нижней границей их падения станет уровень эксплуатационных затрат. При этом объем предложения будет стагнировать, а уровень вакантных площадей вырастет. Как и в предыдущем сценарии, возобновление роста спроса на офисы будет зависеть от темпов восстановления российской экономики - в случае долговременного отсутствия признаков выхода из кризиса экономики РФ спрос на офисную недвижимость будет держаться на минимальном уровне.

В отчете "НЕОКОН" и PANORAMA ESTATE сделан подробный анализ докризисного развития рынка офисной недвижимости Москвы, в котором эксперты выделили основные вехи (1999 - 2002 гг., 2003 - 2006 гг., 2007 - 3 кв. 2008 гг) и тренды. Обозначены также основные кризисные тренды, переломившие рынок и изменившие его как структурно, так и институционально. Аналитики разработали собственный Индекс спроса на офисную недвижимость, который позволяет прогнозировать изменение основных показателей рынка (уровень вакантных площадей и арендные ставки).

Обновление отчета планируется экспертами на регулярной основе, по мере появления на рынке новой информации. На основании этих данных будут уточняться сами прогнозы, появляться их более четкие очертания (очевидно, что с момента развития кризиса прошло немного времени для того, чтобы появился полный набор необходимых данных для построения максимально точных прогнозов).

Источник: Русская недвижимость