06.02.2009

Мировой финансовый кризис по-разному влияет на различные сегменты рынка недвижимости. В целом же, по мнению аналитиков рынка, падения цен ожидать не стоит. Возможна лишь их небольшая корректировка.

Кризисы, как известно, считаются нормальным экономическим явлением. Россия знавала кризисы и похуже нынешнего: стоит вспомнить 1998 г., когда обвалилась вся экономика страны. И хотя стоимость жилья тогда упала почти на 30%, в дальнейшем цены только росли.

В 2004–2005 гг. был непростой период, когда россиянам обещали «доступное жилье». Такая PR-кампания привела к возникновению отложенного спроса – долгое время люди ждали снижения цен на квадратные метры. Когда эти надежды не оправдались, граждане ринулись скупать жилье. Что, конечно же, привело к очередному скачку цен.

Ипотека в застое

Принимая во внимание опыт прошлых лет, многие специалисты рынка спада цен не прогнозируют. Однако многим застройщикам все же придется пересмотреть приоритеты своей работы.

Зависимость рынка недвижимости от ситуации в банковском секторе экономики очевидна. Однако в ситуации кризиса последнего проявляется она по-разному.

После того как ипотека стала одним из наиболее востребованных механизмов приобретения жилья, спрос на него стал зависеть в том числе и от лояльности банков к заемщикам. В последнее время покупательная способность росла пропорционально увеличению количества выдаваемых населению кредитов на приобретение недвижимости.

В нынешней ситуации финансовые учреждения все более неохотно предоставляют деньги на покупку жилья – возросшие требования к заемщикам свели на нет мечты многих россиян, желавших улучшить свои жилищные условия. Соответственно спрос на жилье сократился, хотя к понижению цен пока не привел. Немного дешевле стали стоить лишь квартиры на первичном рынке. Правда, далеко не у всех застройщиков.

На фоне сокращения количества покупателей уменьшаются и возможности строительных компаний – с начала января стоимость банковских кредитов для них возросла почти на 4% годовых. Не исключено, что в условиях дефицита финансирования многим застройщикам придется заморозить часть своих проектов, а это, в свою очередь, сократит объем предложения на рынке.

Какая из этих двух тенденций будет доминировать – пока не ясно. Не исключено, что одновременное уменьшение спроса и предложения уравновесит ситуацию. По крайней мере, резких колебаний стоимости жилья в ближайшее время не предвидится.

Инвестиционная составляющая

Во втором и третьем кварталах текущего года ценовая ситуация на рынке недвижимости практически не менялась. Потеряв значительное количество своих сбережений, вложенных в паевые фонды и ценные бумаги, инвесторы обращают все большее внимание на рынки жилья обеих столиц, где недвижимость наиболее ликвидна.

Само собой, такая ситуация повлияет на цену квадратных метров. Если спрос начнет расти за счет активизации инвестиционного интереса к недвижимости, это неизбежно приведет к росту ее стоимости.

Кроме того, потребность петербуржцев в квадратных метрах будет возрастать. Поэтому снижение спроса со стороны нуждающихся в улучшении условий проживания – явление временное и в долгосрочной перспективе не способно понизить стоимость жилья.

Немаловажное влияние на рост цен оказывают и психологические факторы, и так называемый отложенный спрос. В нормальных условиях развития рынка увеличение стоимости жилья всегда опережает инфляцию. Однако как только цены на недвижимость начинают ползти вверх быстрее обычного, квадратные метры становятся товаром весьма дефицитным. Опасаясь дальнейшего роста, многие, кто откладывал покупку жилья «на потом», начинают в спешке воплощать свою мечту в жизнь, из-за чего стоимость жилья подскакивает и продолжает расти до тех пор, пока волна «отложенного» спроса сойдет на нет.

Предположения и факты

Стоит отметить, что психологический фактор влияет не только на покупательскую активность, но и на поведение застройщиков. В условиях кризиса одни из них занимают выжидательную позицию, замораживая реализацию некоторых своих проектов. Другие же, наоборот, стараются оптимизировать процесс работы, сокращать издержки и принимать другие меры для того, чтобы безболезненно продолжать свою деятельность.

Кроме того, в настоящее время многие инвесторы прорабатывают возможность перераспределения своих средств – деньги направляются на реализацию проектов жилищного строительства. При этом работа по возведению объектов коммерческой недвижимости зачастую замораживается.

По большей части благодаря поддержке со стороны городской администрации ситуация на рынке недвижимости Петербурга пока продолжает оставаться стабильной и вряд ли изменится в худшую сторону.

Власть и бизнес уже договорились совместными усилиями решать вопросы, возникающие сегодня в условиях кризиса. В частности, если застройщик не сможет справиться со своими обязательствами по реализации того или иного проекта, город будет выкупать участки, компенсируя понесенные компанией затраты. А затем – строить на них жилье для очередников или выставлять такие земли на торги.

Петербургские строители будут помогать друг другу и собственными силами. Об этом договорились члены ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». В случае возникновения форсмажорных обстоятельств небольшие компании планируют передавать свои объекты крупным застройщикам, которые смогут дать гарантию того, что проект будет реализован.

Кризисная сегментация

Вышеуказанные процессы характерны для рынка жилья в целом. Однако каждый его сегмент реагирует на кризис по-разному.

Больше всего кризис влияет на жилье эконом-класса. Ведь именно на такую недвижимость люди чаще всего берут кредиты. Кроме того, зависимость застройщиков от банковских кредитов при реализации крупных проектов массового строительства гораздо больше, чем у тех, кто строит элитное жилье.

Загородный рынок недвижимости является более стабильным и практически всегда демонстрирует более равномерный и прогнозируемый рост цен. Хотя не исключено, что многие заявленные проекты вряд ли будут реализованы в ближайшее время. Проблема в том, что участки под строительство большинства из них не обеспечены объектами социальной и инженерной инфраструктуры, а ведь из-за дороговизны банковских кредитов далеко не каждый застройщик может взять займ на эти цели.

Элитное жилье подвержено кризису меньше всего – доля приобретаемых с помощью ипотечных займов объектов не превышает 5% от их общего числа. При этом такое жилье является одним из наиболее ликвидных товаров для инвесторов, поскольку обладает высокими потребительскими свойствами.

Потеряв большие деньги из-за падения стоимости ценных бумаг, многие инвесторы обратили свои взоры на другие способы вложения средств. В этой ситуации некоторые внимательно присматриваются к жилью – товару весьма консервативному, стоимость которого практически не подвержена сильным колебаниям. Цена недвижимости растет всегда, что делает этот актив одним из лучших способов капиталовложений.

Однако в условиях нестабильной финансовой ситуации необходимо доверять свои деньги лишь крупным и годами проверенным строительным компаниям, имеющим поддержку на уровне городской администрации. Ведь именно таким структурам гораздо легче реализовать свои проекты – им охотней дадут кредит, а в случае каких-либо трудностей такие компании могут рассчитывать на поддержку власти.

И напротив – небольшие фирмы в данной ситуации подвержены опасности разорения.

В то же время не стоит сбрасывать со счетов изменившуюся структуру покупателей.

Те, кто хотел приобрести квартиру или дом с «нуля», оплатив их полную стоимость, с замораживанием программ ипотечного кредитования уходят с рынка. Тем самым формируется отложенный спрос, хотя его природа отлична от того, который наблюдался три года назад: в 2005 г. не было такого колоссального разрыва между стоимостью жилья и покупательской способностью населения.

Для исправления нынешней ситуации нужно, чтобы возможности граждан соответствовали ценам на недвижимость. Или наоборот – чтобы стоимость жилья опустилась до уровня покупательской способности. И пока непонятно, какая из этих двух тенденций победит.

Мнения

Сергей Бобашев, руководитель отдела исследований и аналитики группы компаний «Бюллетень недвижимости»

Кризис – понятие для рынка недвижимости в большей степени эмоциональное, нежели способное привести к каким-либо серьезным изменениям. По сути же кризис на обычных покупателях жилья никак не отражается.

Действительно, многие банки заморозили свои ипотечные программы, что приводит к снижению спроса. Однако эта тенденция характерна лишь для первичного рынка жилья, где цены будут постепенно снижаться до весны. Что касается готового жилья, то объем сделок по его купле-продаже не уменьшится.

Нынешний кризис повлияет лишь на структуру спроса – люди будут приобретать жилье меньшей площади. Однако количество сделок вряд ли сократится.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Сегодня на рынке недвижимости пересеклись две тенденции.

С одной стороны, за девять месяцев текущего года цены на жилье выросли почти на 40%, что привело к оттоку покупателей.

С другой – на рынок недвижимости оказывают влияние макроэкономические факторы и тенденции, связанные с проблемами финансового рынка. В первую очередь это кризис банковской ликвидности и связанная с этим тенденция уменьшения объема инвестиций в различные отрасли экономики, в том числе – на рынок недвижимости.

Проблема затронула и рынок ипотечного кредитования: многие теперь не имеют возможность получить займы. Хотя до недавнего времени каждая пятая сделка, связанная с приобретением жилья, проводилась с помощью заемных средств.

Кроме того, уменьшилась доля инвесторов-спекулянтов, вкладывающих средства в недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи. За счет только этих двух групп объем платежеспособного спроса снизился на 40%.

До конца года существенных изменений на рынке недвижимости ожидать не стоит.

В среднесрочной перспективе произойдет коррекция цен в пределах 20%–30%, что в дальнейшем приведет к резкому увеличению стоимости жилья.

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов

При кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц. Но до этого дело не дойдет. Безусловно, российский рынок недвижимости попал в зону турбулентности, но своевременные меры правительства должны хотя бы отчасти смягчить ситуацию. Вероятность системного кризиса – мала, 3-5% не более. Кто первыми разорится из застройщиков, так это те, кто работает не по 214-ому закону, а в надежде на средства дольщиков. Это также и те, кто необоснованно увлекался кредитованием и сейчас не рефинансируются, и еще те, кто увлекался дешевыми западными кредитами. При условии, что подобные еще и ведут агрессивную политику входа в регионы, выбирают много пятен под застройку – нечего их жалеть, они знали, на что идут. Устоит тот, у кого есть материнский капитал из компаний других отраслей.

С учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, я считаю, что девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика. Наиболее вероятный сценарий состоит в том, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие 1-1,5 года, и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. Некоторое снижение цен в начале 2009 г. возможно, но оно не будет ни существенным, ни длительным. К концу 2009 г. начнется новый цикл роста цен.

Наталья Пронина, заместитель руководителя отдела исследований Knight Frank Russia

Что такое кризис? Это рост стоимости заемных средств, удорожание строительства, сокращение объема предложения и, как следствие, рост цен. Покупатели получают рост ставок по ипотеке, происходит сокращение платежеспособного спроса – это мы видим уже сейчас. На строителей влияние кризиса более отсроченное. Наш прогноз таков, что в краткосрочной перспективе мы увидим коррекцию цен из-за нестабильной ситуации, уже в 2009 наступит этап стабилизации, а затем снова начнется рост цен. По элитному жилью – вопреки ожиданиям и паническим настроениям рост сред цен за сентябрь составил 2-2,5% , с начала года – рост 15%. В 2007 в начале на элитном рынке точно также было замедление – никто не паниковал, ведь перед этим было 90% роста. Сейчас мы пришли к выводу – если в первом полугодии был серьезный рост, то сейчас - «турбулентность» закономерна.

Источник - www.urbanus.ru