На днях эксперты компании «СУ-155» заявили, что ограничение высотности строительства в Москве не повлияет на выгодность реализации проектов. Опрошенные Realestate.ru эксперты рынка уверены в обратном. Многие уверены, что сократится объем площадей на продажу, приходящихся на 1 га площади застройки на выходе проектов, а «нагрузку» соцобъектами снижать не будут. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Руководитель PR-службы группы компания «СУ-155» Роман Черниговцев:
На первый взгляд всем кажется, что реализация строительных проектов меньшей высотности перестанет быть выгодной, ведь затраты на строительство останутся прежними, а выручка сократится (поскольку на единицу площади квадратных метров будет строиться меньше, значит и меньше квартир на продажу). Однако снижение этажности не станет для крупных застройщиков фактором, отрицательно влияющим на инвестпривлекательность комплексного освоения территорий в Подмосковье. Но тренд на снижение этажности массового жилья может негативно повлиять на точечную и малую по площадям застройку».

По словам экспертов ГК «СУ-155», среднеэтажные дома (8-9 этажей) требуют меньше затрат на обеспечение домов техническими средствами: пожарными системами, лифтовыми хозяйством и т.д. В домах до 5 этажей те же лифты не нужны. «Девелоперы, обладающие собственными промышленными мощностями, смогут в приемлемые сроки перенастроить производство ЖБИ на изготовление большего количества изделий для цоколей и фундаментов, сократив производство стеновых панелей и перекрытий. В итоге, экономика производства, а с ней и себестоимость, сильно не изменятся», — отметили эксперты компании. Также возможно упрощение административных процедур.

ПРОВЕРЕНО

При низкой марже доход девелопера складывается за счет объема возводимого жилья

Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова заявила, что по их подсчетам, строить малоэтажные проекты экономкласса вблизи Москвы практически нерентабельно из-за высокой стоимости покупки или аренды земли и низкой плотности застройки. «С другой стороны, реализация комплексного малоэтажного строительства на удаленных территориях очень перспективна, так как при низкой марже доход девелопера складывается за счет объема возводимого жилья, что позволяет делать его доступным для широких слоев населения», — пояснила она.

«По расчетам специалистов нашей компании, для экономической целесообразности в малоэтажных городах должно жить не менее 20 тысяч жителей (500 га жилой застройки). При меньшем числе неэффективно подводить сети и строить питающие центры. Плотность застройки должна быть не менее 5 тысяч жителей на 1 га, поэтому нет необходимости строить жилые объекты выше 3 этажей. Эти показатели могут стать еще и ограничителями для возможного появления дорогого жилья», — делится данными Евгения Старкова.

Однако здесь очень важно государственно-частное партнерство в строительстве необходимой инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, внеплощадочных дорог и инженерии.

При проектировании и строительстве первого в России малоэтажного города-спутника Новое Ступино застройщику удалось сочетать 3 ключевых параметра – доступность жилья рядом с рабочими местами, комплексное развитие удаленных территорий и малоэтажное строительство. Благодаря этому проект был признан экономически целесообразным и получил государственную поддержку. Благодаря ГЧП были построены основные инженерные объекты, одобрено финансирование путепровода, который сократит время пути от Нового Ступино до Ступино или Москвы.

В рамках КОТ оптимально строить малоэтажное жилье

Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удаленных территорий наиболее оптимально возводить именно малоэтажные жилые объекты.

Генеральный директор СП RDI&Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал») Ирина Мошева заявила, что на показатели доходности, такие как IRR, понижение высотности влиять не будет, так как уменьшаются и расходы на строительство. Однако, прибыль и такой показатель, как NPV на сотку, по ее мнению, будут уменьшаться.

Ограничение этажности снизит доходность проектов

В свою очередь руководитель аналитического центра компании «Домус финанс» Александра Бирюкова считает, что ограничение высотности строительства, безусловно, повлияет на доходность проектов – она заметно снизится. «При меньшей этажности плотность застройки в целом по проектам будет ниже. Соответственно, сократится объем площадей на продажу, приходящихся на 1 га площади застройки на выходе проектов», - считает эксперт.

Исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области Сергей Рябчиков, тоже считает, что ограничение этажности снизит рентабельность проектов. «Сейчас все застройщики ждут реализации распоряжения губернатора области о понижении этажности строящихся домов. Возможно, идея была благая, но «нагрузку» объектами соцкультбыта никто уменьшать не собирается. А этажность, то есть количество продаваемых квартир, уменьшается. Таким образом, как обычно в нашей стране, благая идея руководства приводит только к подорожанию квартир для граждан».

По его мнению, покупательная способность граждан за последнее время практически не выросла, и такое решение может привести к очередному кризису в строительстве.

ВЫВОД

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что рентабельность небольших проектов упадет, а вот крупные застройщики могут перестроить свое производство и строительство так, чтобы почти не упасть в прибыли. Так что то, что говорят в ГК «СУ-155», по сути, верно в первую очередь для них, и еще для десяти «крупняков», а вот более мелким застройщикам, похоже, придется несладко.

Валентина Серова
www.realestate.ru