В 2002 году в России вступил в силу закон, отменивший лицензирование риэлторской деятельности, и с этого момента агентом по недвижимости в нашей стране мог работать любой человек. Таким образом правительство продемонстрировало свою лояльность к бизнесу, фактически предоставив карт-бланш мошенникам и черным риэлторам. Вот уже 12 лет профессия риэлтора не имеет легитимного статуса, по сей день к риэлторам нет требований относительно образования и профессионального опыта. Возникшая анархия в риэлторском деле до сих пор приносит свои плоды, и пожинают их, как правило, наши соотечественники, попавшие в руки псевдопрофессионалов.

Однако контроль над деятельностью риэлторских компаний в России ведется. Указом Президента Российской Федерации от 1 ноября 2001 года № 1263 «Об уполномоченном органе по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» был создан Комитет Российской Федерации по финансовому мониторингу. В 2004 году комитет был преобразован в Федеральную службу по финансовому мониторингу. В быту - Росфинмониторинг. Сфера полномочий данной организации очень широка: от надзора за финансированием терроризма до контроля деятельности мелких ИП в России. Действует Росфинмониторинг согласно 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Сегодня контролирующая деятельность Росфинмониторинга (РФМ) представляет реальную угрозу для развития риэлторского бизнеса в России, особенно это касается малых компаний и агентств, работающих в регионах. Требования этой организации к профессиональной квалификации предпринимателя и его сотрудникам, документообороту, отчетности о сделках с недвижимостью, сроках сдачи необходимых сведений слишком жесткие, а штрафы за нарушение слишком высокие. МИНИМАЛЬНЫЙ штраф – 200 тыс. руб., а получить его можно за малейшую погрешность в оформлении внутренних инструкций агентства. Изначально РФМ контролировал только «организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества», а летом 2013 года «под прицел» попали и индивидуальные предприниматели. В чем же заключается контролирующая функция Росфинмониторинга в отношении риэлторов, и чем на деле оборачивается для них этот контроль?

На пути предпринимателя Росфинмониторинг возникает уже на этапе регистрации ООО или ИП. Юридическое лицо, занимающееся риэлторской деятельностью, обязано встать на учет в Росфинмониторинге в течение 5 дней. И уже тут могут появиться сложности следующего характера: например, ваши документы о регистрации выходят из налоговой через 4 дня, и за 1 день учредителю агентства недвижимости дополнительно к обычным процедурам, сопровождающим регистрацию юрлица, необходимо успеть отправить документы в РФМ.

Дело в том, что территориальные подразделения РФМ есть далеко не в каждом городе. Особенно актуально для региональных компаний. Например, ближайший офис РФМ для челябинских риэлторов находится в Екатеринбурге. Расстояние – 200 км. «Своими ногами» и почтой можно не успеть, для чего предусмотрена подача документов заказной почтой. Для этого в присутствии нотариуса заполняется и подписывается специальное заявление. Согласитесь, что бюрократия начинает давить на риэлтора уже с первых дней существования его маленького бизнеса? Но это только начало.

Документооборот в компании должен вестись в соответствии с требованиями РФМ. Для этого в агентстве недвижимости существует ответственное лицо, выполняющее функции по реализации 115-ФЗ. Сотрудник должен иметь высшее юридическое образование (что не каждому из собственников бизнеса бывает необходимо, а тем более, если это индивидуальный предприниматель) и регулярно проходить обучение на предмет ведения документооборота и отчетности согласно правилам РФМ. Обучение проходят и другие сотрудники 1 раз в год или 1 раз три года в зависимости от должности, а стоимость курса составляет 4-6 тыс. руб.

Самым простым и понятным пунктом требований РФМ к риэлторским организациям является отчетность по сделкам с недвижимостью на сумму свыше 3 млн руб. Закрыл сделку – отчитался. Сложность заключается в том, что отчет нужно сдать в день проведения сделки, а сделка порой заканчивается и в 8, и в 9 часов вечера, приходится ехать в офис и в электронном виде делать отчет, для чего на компьютере установлена специальная программа. Если в спешке допущена техническая ошибка, то отчет возвращается и считается поданным не в срок, а за это штраф!

Дальше начинается самое интересное – отчитываться риэлторы должны и по «сомнительным сделкам» независимо от суммы. А вот критерии «сомнительности» крайне расплывчаты. И довольно часто мнение о сомнительной сделке у риэлтора не совпадает с мнением инспектора. Например, случай, когда квартира за последнее время продавалась несколько раз. И эта фраза – последнее время – очень размыта в границах. Для инспектора перепродажа объекта в течение 300 дней кажется подозрительной, а риэлтору, проводившему сделку, ситуация знакома изнутри и кажется вполне себе житейской. За подобный недосмотр также можно получить штраф, о размерах которого упоминалось выше!

Также на риэлторов сегодня государство возлагает функцию по выявлению террористов и прочих преступников. Как это происходит? Агентства недвижимости подключены к базе, в которой есть сведения о террористах и других опасных личностях. Когда к нам приходит человек с просьбой о продаже квартиры, мы должны его проверить по этой базе. И ведь не факт, что человек совершит сделку через нас, но за крайне редкое обращение в базу также можно поплатиться.

Понятно, что Росфинмониторинг регулярно проводит проверки деятельности компаний на местах. Надо сказать, что эти визиты напоминают вылазки чекистов. Официальный план проверок РФМ нигде не опубликован. Проверка происходит спонтанно, а по уровню серьезности не уступает прокурорской. Инспектора изучают все договора с клиентами, по всем квартирам проверяют историю и документы-основания. По результатам проверки агентство может получить штраф за незначительное нарушение в сроках или формах отчетности, размер которого может быть губительным для небольшой компании или ИП. Надо сказать, что случаи оспаривания этих сумм в суде не известны!

Все вышеописанные требования к риэлторам могли быть оправданны, если бы контроль РФМ не был по факту излишним. Дело в том, что летом 2013 года Росреестр и Росфинмониторинг заключили соглашение об информационном взаимодействии с целью противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, и, соответственно, все сделки купли-продажи недвижимого имущества, в которых мы, риэлторы, и являемся посредниками, уже подлежат контролю Росреестром в рамках исполнения 115-ФЗ!

Кроме этого, о сделках по покупке квартиры отчитываются и банки, если используются кредитные средства или аккредитивный счет. Отчет должен быть предоставлен, в первую очередь, по сделкам на сумму более 3 млн руб. или подозрительным сделкам. Т.е. применяются те же критерии, что и для риэлторов.

Таким образом, мы насчитали тройное дублирование одной и той же информации. Возможно, вся эта схема реализует задачу «присмотра друг за другом» трех сообществ – банковской сферы, риэлторского сообщества и государственных регистраторов. И контроль, с точки зрения государства, совсем не избыточный, т.к. скоро появится и четвертый крупный «осведомитель» о сделках с недвижимостью – нотариусы, которые точно также будут выполнять 115-ФЗ.

При таком жестком подходе РФМ к риэлторам удивляет тот факт, что многие агентства недвижимости России, особенно периферийные, даже не подозревают о существовании этой организации, т.к. функции Росфинмониторинга и обязательства риэлторов перед ним открыто не публикуются. Получается, что Росфинмониторинг не стремится заявить о себе, предпочитая оставаться тайным инструментом влияния на риэлторский бизнес?! Таким образом в любой момент можно ликвидировать риэлторский бизнес в России - при таком раскладе 99,9% агентств или частных риэлторов после проверки просто закроются. В этом смысле ситуация напоминает судейство американских арбитров из НХЛ. Аналогия близка. Задача арбитра реагировать сразу на нарушения и предотвращать по возможности более крупные последствия. Но весь мир стал свидетелем, как о сдвинутых воротах объявили, только когда было выгодно это сделать.

Можно долго гадать, существует ли действительно какая-то реальная цель в такой ситуации или просто, как часто это бывает, когда-то решили риэлторов обязать подчиняться закону 115-ФЗ, а сейчас просто забыли вычеркнуть нас из списка. Но мы можем точно сказать, что из-за такого четырехуровневого контроля над гражданами в вопросах свободного распоряжения своим имуществом, тратятся бюджетные деньги, в несколько раз превышающие необходимые объемы для содержания Росфинмониторинга, анализа поступающей четырежды продублированной информации и исполнения контрольных функций.

Владеющий арифметикой на уровне начальных классов легко подсчитает, что выделяемый бюджет на исполнение федерального закона 115-ФЗ в части посреднических услуг с недвижимостью можно сократить вдвое! При этом можно сохранить и некоторое дублирование контроля для уверенности нашего государства. Для этого достаточно:

- вычеркнуть риэлторов из этой системы избыточного информирования о сделках;
- оставить нотариусам обязанность докладывать о сделках Росфинмониторингу в случае нотариального заверения сделок;
- освободить Росреестр от дублирования информации от нотариусов, а обязать сообщать лишь из тех случаев, когда разумные люди под руководством профессиональных риэлторов идут напрямую регистрировать свои права и сделки к государственному регистратору;
- а банкам оставить все делегированные уже сегодня полномочия в этом вопросе.

И такое полезное сокращение приведет к уменьшению бюрократии, из-за которой мы регулярно теряем очень много баллов в рейтинге экономик стран «Doing Business».

"Мегаполис-Сервис"