Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
26.02.2015

Растет число дел по оспариванию кадастровой оценки

Пленум Верховного суда России готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости. Документ придется как нельзя кстати. С начала года число дел, связанных с оспариванием собственниками кадастровой стоимости недвижимости, возросло на 30%, по данным "Юридического центра адвоката Олега Сухова". "Мы видим как минимум двукратное увеличение обращений к нам бизнеса на предмет определения рыночной стоимости объекта для последующего оспаривания результатов кадастровой оценки в суде по сравнению с предыдущим годом. Наиболее часто оспаривается кадастровая стоимость земельных участков и офисных зданий", - рассказал "РГБ" Станислав Новиков, партнер компании ФБК Grant Thornton.

В суды устремились собственники земельных участков, столкнувшиеся с резким ростом налоговой нагрузки. "Сегодня по-прежнему очень много собственников недвижимости заинтересованы в справедливой оценке их имущества. Нельзя сказать, что суды перегружены такого рода делами, но их объем существенен и продолжает расти, - говорит Тимофей Ермак, старший партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры". - Более того, собственникам недвижимости часто приходится выходить в суд и с требованиями, например, об обжаловании размера начисленных налогов на их имущество, и с другими исками, связанными с последствиями завышения кадастровой оценки объектов".

Во многих регионах резкое повышение кадастровой стоимости земли стало реальным препятствием для развития бизнеса. Некоторые предприятия оказались на грани закрытия из-за возросшего налогового бремени. В непростой ситуации оказались и застройщики, которые запаслись землей впрок. "Ко мне обратился подмосковный предприниматель, владеющий несколькими земельными участками под малоэтажное жилищное строительство. Если в 2014 году размер земельного налога за принадлежащие ему наделы не превышал 1 млн руб., то после кадастровой переоценки земли он вырос до 10 млн руб. При этом реальная рыночная цена участков оказалась существенно ниже их кадастровой стоимости, на которую ссылаются налоговики", - рассказывает адвокат Олег Сухов.

Кадастровую стоимость земельных участков оспаривают чаще всего, так как в этом заинтересованы не только собственники, но и арендаторы, арендная плата которых зависит от показателя кадастровой стоимости, добавляет Екатерина Денисенко, старший юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы "Клифф": "Тем более что не все объекты капитального строительства, относящиеся к торговым центрам, офисным зданиям и складским помещениям, были включены в список объектов капитального строительства (ОКС), налог на которые оплачивается исходя из кадастровой стоимости".

Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью связаны с тем, что при массовой кадастровой оценке невозможно оценить индивидуальные особенности каждого конкретного объекта, в связи с этим не подлежат учету многие факторы, влияющие на уменьшение рыночной цены земельного участка или здания. "Один общий коэффициент стоимости квадратного метра может применяется как для участков на берегу озера с хорошей транспортной развязкой, так и для участков, расположенных недалеко от мусорной свалки", - говорит Денисенко.

Большие расхождения между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной ценой можно объяснить и несовершенными методами оценки, и усредненными показателями кадастровой стоимости, которые использует Росреестр, отмечает Тимофей Ермак. Зачастую кадастровая оценка производилась с использованием массовых методов оценки, которые не гарантируют точного "попадания". "В некоторых случаях расчетные модели не могут учесть индивидуальные особенности того или иного объекта, в результате происходит некорректная оценка. Это особенно видно на слаборазвитых рынках, например, при отсутствии какой-то более-менее репрезентативной выборки по аналогичным объектам, - поясняет Станислав Новиков. - Часто при проведении кадастровой оценки стоимость бывает завышена в результате ошибок, связанных с неправильным определением видов разрешенного использования земельного участка, вследствие чего стоимость может отличаться в разы".

Есть еще методологические вопросы, связанные с проведением массовой оценки. Так при определении кадастровой стоимости ОКС, по крайней мере в Москве, не была убрана стоимость прав на земельные участкипод объектами недвижимости. Также при проведении оценки сумма НДС включается в кадастровую стоимость объекта. "Получается, что налог будет уплачен с суммы НДС, что является некорректным. Вычитание стоимости прав на земельный участок методологически оправдано, ведь существуют два реестра объектов: реестр прав на земельные участки и реестр прав на ОКС. С земли платятся свои платежи, а с ОКС - свои. Оставляя стоимость прав на землю, в частности аренду, а это преимущественный вид права в Москве, в рыночной стоимости ОКС, получается, что земля облагается платежом дважды (арендная плата + налог на имущество с ОКС, в стоимость которого входит также стоимость прав на земельный участок под ним). Эта проблема возникла из-за того, что изначально оценка кадастровой стоимости планировалась для введения единого налога на недвижимость", - говорит Новиков.

Оспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комиссиях при Росреесте, либо в суде. По словам Сухова, спецкомиссии удовлетворяют менее 50% обращений. Около 15-20% жалоб отклоняются под предлогом непредставления тех или иных документов. "Вероятность оспорить кадастровую стоимость в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра очень низкая: для принятия ими решения требуется единогласие, однако комиссии не приходят к единогласному решению и отклоняют заявления о пересмотре результатов кадастровой стоимости", - поясняет Кирилл Лобанов, партнер адвокатского бюро "Шабарин и партнеры".

Несмотря на то что комиссии более половины заявлений о пересмотре отклоняют как необоснованные, обращение и полученный отказ позволяют лучше подготовиться к судебному разбирательству и добиться снижения кадастровой стоимости недвижимости на 20-30% уже в суде, подчеркивает Алексей Каширский, адвокат КА "Вашъ юридический поверенный": "Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает один месяц с даты его поступления. В судебном порядке возможность снижения кадастровой стоимости достаточно велика: в 2014 году суды рассмотрели 6190 судебных исков, из них 4164 удовлетворены, 968 находятся на рассмотрении и лишь в удовлетворении 728 отказано".


Обсудить в форуме

www.irn.ru

____________________________________________________________________________________

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И КЛИЕНТОВ:
На портале reestr.rgr.ru расположен Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РФ.
Поиск агентства недвижимости осуществляется по названию компании, населенному пункту или субъекту РФ
Поиск специалиста (риэлтора) осуществляется по фамилии, названию компании, населенному пункту или субъекту РФ

 

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка