Пленум Верховного суда России готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости. Документ придется как нельзя кстати. С начала года число дел, связанных с оспариванием собственниками кадастровой стоимости недвижимости, возросло на 30%, по данным "Юридического центра адвоката Олега Сухова". "Мы видим как минимум двукратное увеличение обращений к нам бизнеса на предмет определения рыночной стоимости объекта для последующего оспаривания результатов кадастровой оценки в суде по сравнению с предыдущим годом. Наиболее часто оспаривается кадастровая стоимость земельных участков и офисных зданий", - рассказал "РГБ" Станислав Новиков, партнер компании ФБК Grant Thornton.

В суды устремились собственники земельных участков, столкнувшиеся с резким ростом налоговой нагрузки. "Сегодня по-прежнему очень много собственников недвижимости заинтересованы в справедливой оценке их имущества. Нельзя сказать, что суды перегружены такого рода делами, но их объем существенен и продолжает расти, - говорит Тимофей Ермак, старший партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры". - Более того, собственникам недвижимости часто приходится выходить в суд и с требованиями, например, об обжаловании размера начисленных налогов на их имущество, и с другими исками, связанными с последствиями завышения кадастровой оценки объектов".

Во многих регионах резкое повышение кадастровой стоимости земли стало реальным препятствием для развития бизнеса. Некоторые предприятия оказались на грани закрытия из-за возросшего налогового бремени. В непростой ситуации оказались и застройщики, которые запаслись землей впрок. "Ко мне обратился подмосковный предприниматель, владеющий несколькими земельными участками под малоэтажное жилищное строительство. Если в 2014 году размер земельного налога за принадлежащие ему наделы не превышал 1 млн руб., то после кадастровой переоценки земли он вырос до 10 млн руб. При этом реальная рыночная цена участков оказалась существенно ниже их кадастровой стоимости, на которую ссылаются налоговики", - рассказывает адвокат Олег Сухов.

Кадастровую стоимость земельных участков оспаривают чаще всего, так как в этом заинтересованы не только собственники, но и арендаторы, арендная плата которых зависит от показателя кадастровой стоимости, добавляет Екатерина Денисенко, старший юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы "Клифф": "Тем более что не все объекты капитального строительства, относящиеся к торговым центрам, офисным зданиям и складским помещениям, были включены в список объектов капитального строительства (ОКС), налог на которые оплачивается исходя из кадастровой стоимости".

Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью связаны с тем, что при массовой кадастровой оценке невозможно оценить индивидуальные особенности каждого конкретного объекта, в связи с этим не подлежат учету многие факторы, влияющие на уменьшение рыночной цены земельного участка или здания. "Один общий коэффициент стоимости квадратного метра может применяется как для участков на берегу озера с хорошей транспортной развязкой, так и для участков, расположенных недалеко от мусорной свалки", - говорит Денисенко.

Большие расхождения между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной ценой можно объяснить и несовершенными методами оценки, и усредненными показателями кадастровой стоимости, которые использует Росреестр, отмечает Тимофей Ермак. Зачастую кадастровая оценка производилась с использованием массовых методов оценки, которые не гарантируют точного "попадания". "В некоторых случаях расчетные модели не могут учесть индивидуальные особенности того или иного объекта, в результате происходит некорректная оценка. Это особенно видно на слаборазвитых рынках, например, при отсутствии какой-то более-менее репрезентативной выборки по аналогичным объектам, - поясняет Станислав Новиков. - Часто при проведении кадастровой оценки стоимость бывает завышена в результате ошибок, связанных с неправильным определением видов разрешенного использования земельного участка, вследствие чего стоимость может отличаться в разы".

Есть еще методологические вопросы, связанные с проведением массовой оценки. Так при определении кадастровой стоимости ОКС, по крайней мере в Москве, не была убрана стоимость прав на земельные участкипод объектами недвижимости. Также при проведении оценки сумма НДС включается в кадастровую стоимость объекта. "Получается, что налог будет уплачен с суммы НДС, что является некорректным. Вычитание стоимости прав на земельный участок методологически оправдано, ведь существуют два реестра объектов: реестр прав на земельные участки и реестр прав на ОКС. С земли платятся свои платежи, а с ОКС - свои. Оставляя стоимость прав на землю, в частности аренду, а это преимущественный вид права в Москве, в рыночной стоимости ОКС, получается, что земля облагается платежом дважды (арендная плата + налог на имущество с ОКС, в стоимость которого входит также стоимость прав на земельный участок под ним). Эта проблема возникла из-за того, что изначально оценка кадастровой стоимости планировалась для введения единого налога на недвижимость", - говорит Новиков.

Оспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комиссиях при Росреесте, либо в суде. По словам Сухова, спецкомиссии удовлетворяют менее 50% обращений. Около 15-20% жалоб отклоняются под предлогом непредставления тех или иных документов. "Вероятность оспорить кадастровую стоимость в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра очень низкая: для принятия ими решения требуется единогласие, однако комиссии не приходят к единогласному решению и отклоняют заявления о пересмотре результатов кадастровой стоимости", - поясняет Кирилл Лобанов, партнер адвокатского бюро "Шабарин и партнеры".

Несмотря на то что комиссии более половины заявлений о пересмотре отклоняют как необоснованные, обращение и полученный отказ позволяют лучше подготовиться к судебному разбирательству и добиться снижения кадастровой стоимости недвижимости на 20-30% уже в суде, подчеркивает Алексей Каширский, адвокат КА "Вашъ юридический поверенный": "Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает один месяц с даты его поступления. В судебном порядке возможность снижения кадастровой стоимости достаточно велика: в 2014 году суды рассмотрели 6190 судебных исков, из них 4164 удовлетворены, 968 находятся на рассмотрении и лишь в удовлетворении 728 отказано".

Обсудить в форуме

www.irn.ru

____________________________________________________________________________________

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И КЛИЕНТОВ:
На портале reestr.rgr.ru расположен Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РФ.
Поиск агентства недвижимости осуществляется по названию компании, населенному пункту или субъекту РФ
Поиск специалиста (риэлтора) осуществляется по фамилии, названию компании, населенному пункту или субъекту РФ