26.02.2014

Сдача в аренду торговой, офисной и складской недвижимости, как правило, приносит гораздо больший доход, чем сдача жилья. Что необходимо знать тем, кто хочет заработать на коммерческой недвижимости?

Инвестирование в коммерческую недвижимость – это один из наиболее выгодных способов инвестирования средств. Доходность коммерческой недвижимости часто намного выше, чем доходность жилья, а следовательно, расходы на её приобретение окупаются быстрее. Причём наиболее выгодной считается сдача нежилых помещений в аренду компаниям-арендаторам, а не их продажа, поскольку арендные ставки на коммерческую недвижимость достаточно высоки.

Однако для приобретения коммерческой недвижимости необходимы достаточно большие суммы, что делает этот рынок не слишком доступным для мелких инвесторов. Именно на инвестициях в коммерческую недвижимость зачастую специализируются профессиональные рантье, ведь управление такой недвижимостью требует времени, сил и знаний. Если же рантье не может или не хочет самостоятельно искать арендаторов для помещения и заниматься другими подобными вопросами, он может поручить это сторонней управляющей компании и просто получать свой доход, хотя это, опять же, требует вложения определённых средств.

Кроме того, для инвестиций рантье могут понадобиться заёмные средства, но нередко банки не выдают инвестиционные кредиты физическим лицам. Поэтому человеку, который серьёзно хотел бы инвестировать средства в коммерческую недвижимость, скорее всего, придётся либо открывать юридическое лицо, либо становиться индивидуальным предпринимателем.

Однако, если вы всё-таки решили стать профессиональным инвестором и получать серьезные доходы, вы можете использовать различные стратегии инвестирования и вкладывать свои средства в совершенно различные объекты, такие как торговые площади, офисы или склады. Цена коммерческой недвижимости и ставка аренды очень сильно зависят от того, является ли эта недвижимость офисным помещением, торговым павильоном или складом, а также от состояния здания, транспортной доступности и многих других факторов. Эти же факторы зачастую влияют на привлекательность помещения для арендаторов.

Офисы

Все офисные помещения можно разделить на несколько классов – A, B, C и D. При этом внутри категорий могут иметься подкатегории (А+, А-, В+). К классу А относятся дорогие офисы в новых бизнес-центрах или полностью реконструированных зданиях. Такие офисы, как правило, расположены в престижных районах, имеют хорошую транспортную доступность и парковку с достаточным количеством машиномест. Также подобные офисы имеют авторский дизайн, хорошую инженерную инфраструктуру и эффективную систему безопасности. Ставка аренды подобных помещений – от 35 до 50 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Класс В – это офисы с качественной отделкой, которые не так удачно расположены или находятся в более старых зданиях. В частности, к классу В относятся офисы в зданиях и особняках в центре Москвы. Стоимость аренды квадратного метра помещений такого класса составляет 25–30 тысяч рублей в год.

Офисы класса С располагаются, в основном, в административных зданиях и представляют собой помещения, переоборудованные под офисные. Они находятся в не очень престижных районах, часто не имеют удобного подъезда. Арендная ставка подобных офисов – до 20 тысяч рублей в год за квадратный метр. Класс D – это помещения без ремонта в старых зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями.

Как отмечают эксперты компании Colliers International, в 2013 году спрос на офисные помещения снизился на 10%, и сейчас темпы строительства офисов превышают существующую потребность в подобных площадях. Востребованными были помещения в развитых бизнес-районах, в частности, в районе «Москва-Сити», а также офисы класса В, на которые спрос традиционно высок. По мнению экспертов компании, в 2014 году спрос на офисы останется таким же, как и в 2013 году, и арендаторы будут очень осторожно подходить к вопросам переезда в новый офис. Таким образом, можно заключить, что офисные помещения, а в особенности помещения класса А, сейчас не являются очень хорошим объектом для инвестиций; если и стоит инвестировать в офисы, то помещения класса В пользуются гораздо большим спросом у арендаторов.

Торговые площади

Сейчас многих инвесторов гораздо больше интересует не офисная недвижимость, а торговая. В столице и области на рынок продолжают выходить новые бренды, и им необходимы торговые площади. Причём, как отмечается в исследовании Colliers International, рынок Московского региона ещё далёк от насыщения, и Москва обеспечена торговыми площадями даже хуже, чем Санкт-Петербург. В то же время доходность от сдачи в аренду торговых площадей уже в прошлом году достигла докризисных значений. Colliers International прогнозирует, что в 2014 году ставки аренды возрастут ещё на 5–10%.

Для начинающего инвестора приобретение больших торговых площадей вряд ли будет доступно. Но можно начать, например, с покупки небольшого павильона в торговом центре или помещения свободного назначения на первом этаже жилого дома, которое можно будет сдать в аренду под магазин, аптеку или парикмахерскую. Это можно сделать, обладая капиталом в 10–20 миллионов рублей.

Также можно приобрести квартиру на первом этаже жилого дома и переоборудовать её в нежилое помещение. Однако здесь стоит быть очень внимательным, поскольку такие квартиры сейчас часто продаются по завышенным спекулятивным ценам. Кроме того, на перевод помещения из категории жилого в нежилое, а также на ремонт и переоборудование понадобятся дополнительные средства.

Складские помещения

Ещё один вариант для вложения средств – это покупка и сдача в аренду складов. По мнению экспертов компании Colliers International, сейчас в Москве наблюдается дефицит складских помещений, при этом спросом и популярностью в прошлом году пользовались помещения рядом с МКАД. Средняя цена готовых помещений составляла в 2013 году 1 300 долларов за квадратный метр, цена строящихся складов – 1 200 долларов за метр.

Как отмечается в исследовании Colliers International, в прошлом году ставки аренды складов уже немного выросли, и возможен дальнейший их рост, из-за чего арендаторы могут переключить свое внимание на объекты, находящиеся на большей удаленности от кольцевой автодороги.

Однако, думая о том, стоит ли вкладывать деньги в складские помещения, нужно учитывать тот факт, что сейчас всё чаще девелоперы строят новые склады специально для конкретных компаний – для последующей продажи им, минуя посредников. И эта тенденция набирает обороты.

Источник: Квадратъ