Субъекты и объекты

До кризиса на рынке недвижимости было много «призрачных» объектов, которые находились только на бумажной стадии проектирования. Кризис расставил все точки над «i». На первый план на рынке выдвинулись объекты с достаточным финансированием, с необходимым пакетом документов, но применимые к новым условиям. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, кто и как из игроков рынка пережил кризис в статье «Посткризисное время. Часть 1. О героях».

Для многих проектирование началось задолго до кризиса, для кого-то в кризис, однако, вывод объектов и их реализацию в «смутное время» многие решили перенести. Однако, как и везде, здесь не обошлось без исключений. На рынке недвижимости нашлись те, кто взвесив все за и против, рискнул вывести свои новые объекты именно в кризис, предполагая, что формат объекта будет наиболее актуален именно в этот период.

Smart выход
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже не раз упоминал о востребованном сейчас среди покупателей квартир понятии «комфорт-класс». Еще один термин, связанный примерно с теми же характеристиками жилья, но на загородном рынке вывела ГК MOZAIK Development. Термин называется «смарт-формат».

В мае 2009 года стартовал проект сетевых поселков под общим брендом Smartville. Он ознаменовался запуском первого поселка, расположенного на 43 км Дмитровского шоссе под названием «Смартвилль Дмитровка». Поселок расположен на площади 55 Га, здесь будет построено 322 домовладения. Концепция Smartville объекты европейского качества по цене эконом-класса. Все дома в поселке быстровозводимые и строятся по немецкой каркасно-панельной технологии в течение, буквально, 60 часов. В домах оптимизированная планировка, учитывающая все необходимое, но не предусматривающая излишеств (даже веранду здесь будут делать лишь по желанию заказчика). Дома сдаются с наружной отделкой «под ключ» и под чистовую внутреннюю отделку. Их площадь от 95 до 200 кв.м. Стоимость домовладения (с землей) сегодня составляет от 3,2 до 10 млн.р. С начала продаж цены в «Смартвилль» увеличивались только один раз, в феврале этого года (на 5%). Идея бренда – умная экономия, когда затраты уменьшаются путем снижения издержек и за счет рационального использования ресурсов, а не за счет качества. Например, для снижения себестоимости жилья в поселке не будут проводиться оптоволоконные линии (для Интернета). Каждый житель будет решать для себя необходимость в цифровой связи по-своему. Но все необходимые элементы инфраструктуры (охрана, дет- спортплощадки, магазин) здесь есть. Девелопер предполагает, что примерная стоимость обслуживания поселка составит 5000 руб. в месяц.

«Мы применили современные быстровозводимые технологии домостроения, сумев, таким образом, избежать рисков незавершенного строительства самой большой проблемы для объектов недвижимости кризисного периода», говорит Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development.

Еще одним успешным шагом в становлении известности бренда стало плотное взаимодействие ГК MOZAIK Development с деловым сообществом. Компания организовала проект «Кризисная лаборатория Mozaik», в рамках которого организовывались круглые столы для участников рынка и журналистов, на которых обсуждались общерыночные проблемы и возможности их решения. Одним из результатов этих встреч стал общий проект ГК с «Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС). В поселке «Смартвилль Дмитровка» на 3,5 Га будет проведена выставка-ярмарка технологий малоэтажного строительства «Свой дом», где экспонатами будут готовые дома. Аналоги таких выставок проходят в Австрии (Blaue Lagune) и в Финляндии (Asuntomessut), в России такая выставка пройдет впервые. Участники выставки из России и из-за рубежа должны представить экономичные (не дороже 30 000 руб. за 1 кв.м.) энергоэффективные дома. Во время самой выставки экспонаты можно будет приобрести по цене от 11 000 р. за кв.м (без учета стоимости земли, которая составляет примерно 176 000 р. за сотку).

Финансирование проекта «Смартвилль Дмитровка» велось из собственных средств ГК MOZAIK.

Своими силами
Рискнул запустить в кризис свой проект и концерн «КРОСТ». В октябре 2008 года в подмосковной Коммунарке началось строительство нового ЖК «Эдальго». Шесть жилых корпусов проектировались совместно с финскими и немецкими архитекторами. Объект застройщик позиционировал как доступное жилье, обладающее свойствами статусного дома. Старт продаж в ЖК открылся ценами в 50 000 р. за 1 кв.м. «На тот момент потенциальные покупатели подходили к выбору жилья настороженно: покупали квартиры либо в уже построенных домах, либо на последней стадии строительства, рассказывает Марина Резвова, заместитель генерального директора, директор Департамента недвижимости Концерна «КРОСТ». Строительство жилого комплекса «Эдальго» шло в соответствии с четким графиком, в результате чего мы наблюдали растущий интерес к этому объекту. В месяц совершались 40-45 сделок».

В сложившейся ситуации была верно выбрана технология строительства, позволявшая, как говорит эксперт, в срок возводить объект, а именно полносборное крупнопанельное домостроение. На объекте проходит минимум сварочных работ, их заменяют неразъемные бетонные и болтовые соединения. Принцип такого строительства схож с конструктором LEGO, где в результате соединения типовых конструкций получаются различные по структуре дома и выразительные кварталы. Первый раз цены в ЖК поднимались в мае 2009 года на 30%. А сейчас стоимость 1 кв.м. составляет уже примерно 82 000 руб.

Вообще концерн «Крост» успешно пережил кризис. В мае 2009 года в Сходне открылся новый бетонный завод концерна, а также продолжалось строительство завода «Мажино-2» по производству сборного железобетона. В компании провели ряд антикризисных мер. «Мы оказались без поддержки банков — это была основная проблема всех девелоперов. Нас это очень сильно стимулировало, потому что мы должны были рассчитывать только на собственные средства – нужно было выстроить систему управления таким образом, чтобы каждая копейка, которая попадает в расходную часть, была эффективна. Никаких лишних расходов мы не несли – фактически каждое платежное поручение контролировалось первыми лицами компании», рассказывает Марина Резвова.

Кроме того, в компании стремились максимально удержать сотрудников. Несмотря на размер концерна, здесь удалось сохранить до 85% всего кадрового потенциала компании. Это сплотило коллектив и увеличило эффективность работы. Зарплаты сократились, но, чтобы сохранить баланс, сотрудники получали социальные пакеты.

irn