Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
01.02.2010

Подмосковное «дно»

Как свидетельствуют эксперты, загородный рынок оправился от кризисного шока: специальные акции проходят успешно, спрос понемногу увеличивается, весной ожидается рост цен.

Тренды

В целом по рынку ценовой минимум пройден в августе-сентябре, потом падение остановилось. Спрос растет: в октябре-ноябре число сделок в 2-2,5 раза превысило показатели января, сообщает Дмитрий Халин, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills. «С осени 2008-го цены упали на 30-50%. Сейчас мы отмечаем повсеместное улучшение», — говорит Константин Смирнов, коммерческий директор УК «Светлый город». Экономсегмент стал еще более востребованным. В последнее время бюджетные поселки появляются на всех направлениях, даже элитных. Так, на Новой Риге вышел комплекс «Новорижский». Предлагаются как дома с подрядом на строительство, так и участки без (10 соток — 3,1 млн руб., или $100 тыс.). Дом площадью 153 кв. м с участком 10 соток, стоит 5 950 тыс. руб., или $191 800.

Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечает сокращение средней площади участков во всех сегментах — с 24-25 до 14-15 соток; в экономкатегории — с 15 до 8-15 соток. «По ценам самым доступным остается восток, — рассказывает К. Смирнов. — Квадратный метр в многоквартирном комплексе на начальном этапе стоит от 30 тыс. руб. (ЖК «Светлый город»), в готовом доме — от 55 тыс. руб. (ЖК «Затишье»). За коттедж бизнес-класса просят от 5 млн руб. (ЖК Papillon). Самое дорогое многоквартирное жилье представлено на северо-западе, в Красногорском районе: от 90 тыс. руб. за кв. м». Как отмечает Д. Халин, с августа бизнес- и премиум-класс практически перестали дешеветь: «С начала года средняя стоимость коттеджей премиум-уровня снизилась на 26%, бизнес-категории – на 32%, таунхаусов – на 30%».

В ожидании уступок

Но неужели со стабилизацией ситуации покупатель лишится скидок? Отнюдь. «Можно подтвердить сохранение главной тенденции года: цена может быть значительно снижена под конкретного клиента. Исключение составляют качественные объекты до $2,5 млн и дома в поселках, удачно завершивших специальные акции», — рассказывает Евгений Иванов, управляющий партнер компании «ЗАГОРОДЪ». Наибольшие дисконты можно получить в крупных комплексах, уверен Д. Халин. Как правило, там достаточно коттеджей, приобретенных для перепродажи. Сейчас между частными инвесторами и застройщиком возникает конкуренция, вынуждающая последних идти на существенные уступки реальному покупателю.

Многие девелоперы активно развивают практику рассрочки — фактически это те же скидки. Например, компания «Красивая Земля» дает возможность купить участок, внеся сразу лишь 50% — а остальное выплачивать полгода (такой вариант вполне можно назвать одной из форм дисконта). Однако многие землевладельцы уже начинают готовиться к новому сезону, предупреждает Артур Хахоков, директор по продажам фирмы «Красивая Земля». Они не устраивают акций, дожидаясь конца зимы — начала весны, чтобы вывести свои объекты по более высоким ценам.

Аренде здесь не место

Год назад шли разговоры о том, что в отсутствие продаж многие поселки будут сдаваться в аренду. «Подобные проекты появляются, но их мало – нам известно не более пяти, — говорит Д. Халин. — Кроме того, на 5-10% возросло предложение съемных домов в уже построенных комплексах, предназначенных для постоянного проживания». Однако тенденцией это не стало. «Количество поселков, возведенных специально под сдачу внаем, с кризисом не изменилось: 25-30 единиц (не считая частных арендодателей), — утверждает А. Архипов. — Данный сегмент практически не развит, поскольку строить комплекс целиком под аренду нерентабельно. На реализацию проекта из 20 домов уходит до нескольких миллионов долларов. С учетом средних ставок срок окупаемости может составить не один десяток лет».

Неготовый же поселок и вовсе очень сложно переориентировать на аренду — а плохо продающиеся комплексы чаще всего находятся на далекой от завершения стадии. «Представьте, сколько надо потратить средств и времени, чтобы довести проект до ума. И еще неизвестно, когда вложения начнут приносить доход, — рассуждает Е. Иванов. — Есть примеры отдельных домов, которые строились на продажу, а потом стали предлагаться внаем. Но это совсем другая история».

Без подряда

Застройщики нашли другой «аварийный выход» – продавать землю без подряда. «С конца прошлого года таких вариантов стало больше на четверть, — говорит Д. Халин. — При этом основные игроки данного сегмента понимают, что спрос стабилен, а вот предложение в ближайший год может увеличиться в 1,5-2 раза». По его словам, в среднем Подмосковье (30-70 км от МКАД) уже несколько месяцев участки становятся дороже — на 10-20% с начала лета, что во многих случаях позволило застройщикам полностью компенсировать падение конца 2008-го — первой половины 2009-го. По наблюдениям А. Хахокова, в дальнем Подмосковье (70-80 км от МКАД и далее) кое-где цены продолжают снижаться, но в других проектах они растут.

«Осенью соотношение стало меняться в пользу значительного увеличения числа продаж именно в дальнем Подмосковье. Сейчас на средние и дальние районы области приходится не менее 70-80% спроса, — свидетельствует А. Хахоков. — Причина проста: там намного дешевле, чем поблизости от МКАД, и рост цен меньше, чем в среднем Подмосковье, — примерно 3-10% с начала лета». Сегодня хороший участок без подряда площадью 8-10 соток в 50 км от МКАД можно приобрести за 500-600 тыс. руб., тогда как в зоне 15-20 км на эти деньги купишь лишь 2-3 сотки.

Прогнозы

Как уверяют риелторы, элитка на престижных направлениях уже дорожает — кое-где на 15-20%, отмечает Е. Иванов. Объясняется это тем, что некоторые застройщики, продав в ходе осенних акций достаточно домов, смогли немного поднять цены на оставшиеся. «Вторичный рынок в ноябре-декабре также был стабилен. Более того, ряд объектов от частных застройщиков благодаря реструктуризации кредитов стал дороже», — добавляет эксперт. Таким образом, предпосылок для снижения нет.

Ну а что будет с экономклассом? «Возросший спрос на квартиры в жилых комплексах и дома в коттеджных поселках приведет к дефициту уже весной. Это связано с тем, что в период кризиса многие стройки были заморожены, реализуемые проекты единичны», — прогнозирует К. Смирнов. С этим согласны все специалисты. Земля, по их оценкам, тоже будет дорожать. Новый виток роста цен мы увидим весной, с наступлением традиционного сезона «охоты на участки».

Автор статьи: Янна Гамер

domania.ru
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка