Прогнозировать развитие ситуации с недвижимостью на 2009 год было легко. С одной стороны, очевиден был пузырь на рынке с неадекватными ценами. С другой — спрос в прошлом году резко сократился: инвесторы ушли, ипотека сжалась, начались увольнения и сокращения зарплат. В этой ситуации рынок мог пойти только в одну сторону — вниз. Так и произошло.

2010 год — принципиально иной, он полон неопределенности. Недвижимость уже подешевела, и сегодня на главный вопрос «достиг ли рынок дна?» нет ясного ответа. Особенностью нынешнего года для рынка недвижимости является то, что жилье может как продолжить дешеветь, так и немного подорожать. Причем сценарий зависит не столько от баланса спроса и предложения, сколько от результатов макроэкономической стратегии США. Если будет продолжаться инфляционный сценарий с накачкой мировой экономики ликвидностью, то деньги будут обесцениваться, и на этом фоне недвижимость может дорожать. Если же произойдет переход на дефляционный сценарий и деньги окажутся в дефиците, то недвижимость может подешеветь.

Тренд года: падение цен

В 2009 году резко упали цены на московские квартиры. Падение составило более 30%: с $6 тыс. за 1 кв. м до $3,9 тыс. Сильно обесценилась земля сельскохозяйственного назначения в Подмосковье — в некоторых случаях уценка была до 70%. Ставки на аренду офисов снизились на 30–50%, причем спрос упал примерно в шесть раз. В Москве уже появились офисы, которые их владельцы сдают почти задаром — за коммунальные платежи плюс небольшой довесок. Аналитики считают, что в ближайшие несколько лет офисы строить больше не надо: рынок перенасыщен.

Падение цен вызвало шок у игроков рынка: еще бы, до этого почти десять лет недвижимость только дорожала. Застройщикам, кажется, понадобилось целый год, чтобы прийти в себя, оценить ситуацию и начать выстраивать какие-то новые механизмы. В целом же в 2009−м произошел переход от рынка продавца к рынку покупателя.

Проект года: жилой комплекс «Марфино»

Для меня самый знаковый проект прошлого года — это «Марфино». С точки зрения архитектуры и градостроительства это чудовищное поражение — два эволюционных шага назад. Почувствуйте разницу: до кризиса застройщик «Ведис групп» проектировал с английскими архитекторами кварталы среднеэтажной застройки — эдакий вариант «сталинской» семи-восьмиэтажной застройки, но на другом витке эволюции и с современными градостроительными штучками. В кризис проект упростили до безобразия: стали просто строить обычные панельные многоэтажки.

Но «Марфино» интересно не этим кризисным опрощением. В то время как все девелоперы держали цены, соглашаясь на разовые продажи, «Ведис» пошел навстречу покупателю. Он стал продавать квартиры всего по 70–80 тыс. руб. за «квадрат» на ранней стадии строительства и за полгода продал 4 тыс. квартир. С помощью этого эксперимента было найдено дно рынка. Стало понятно, что продажи экономкласса у других застройщиков стоят только из-за их жадности и при адекватных ценах спрос существует.

Можно сказать, что застройщик нашел и новую концепцию девелопмента — бизнес на обороте, на быстром строительстве (панельные дома) и быстрых продажах, без привлечения дорогих кредитов. До кризиса девелоперы ориентировались на высокую маржу, теперь все больше из них идут путем «Марфино». «Ведис» применил в «Марфино» и еще одну новацию — стал продавать квартиры с отделкой. Покупатель может выбрать один из четырех предложенных вариантов отделки, а если ему ни один не подходит, то цена на квартиру будет ниже указанной в прайс-листе. И хотя злые языки говорят, что отделка «авангард» не сильно отличается от «классики», для рынка это шаг вперед.

Формат года: поселки с землей без подряда

В 2009 году в ближнем и дальнем Подмосковье стало лавинообразно расти количество поселков, где можно приобрести земельный участок без подряда. Пару лет назад это были штучные предложения, а сейчас один застройщик может предлагать чуть ли не по десять таких проектов. Владельцы земельных участков пошли на это не от хорошей жизни: коттеджи ныне продаются плохо, да и кредитов на строительство сегодня не получишь. Продавая просто землю, они резко увеличивают ликвидность своих объектов, так как земля стоит намного дешевле домов.

Цены на землю могут быть весьма демократичными — к примеру, $10–12 тыс. за сотку на 20−м километре Новорижского шоссе. Правда, у формата «земля без подряда» есть одно существенное ограничение: приобретать такие участки весьма рискованно. Дело в том, что схема предполагает два этапа. На первом происходит сделка с землей, а на втором — девелопер на собранные деньги строит инженерные коммуникации и дороги. Так вот, есть большой риск того, что, собрав деньги, девелоперы «забудут» о своих обязательствах. «Соблазн распродать участки и сразу выйти из игры для меня как застройщика очень велик», — честно признавался мне один достаточно серьезный девелопер. Несерьезные компании, очевидно, изначально рассчитывают «кинуть» покупателя.

Есть и другой риск. За демократичными ценами часто стоит ужасно «кривая» юридическая схема сделки. Вот как, допустим, продаются участки в одном из наиболее известных подмосковных проектов 2009 года. Вместо купли-продажи земли покупатель заключает договор соинвестирования поселка. Пункт о сроках подведения коммуникаций в нем не прописан, также там нет ни слова о гарантиях или штрафных санкциях. Со стороны продавца участником сделки является не компания, владеющая землей, а просто одна из фирм холдинга. В общем, если в результате такой сделки абсолютно бесправный покупатель получит землю с коммуникациями, это будет чудом.

Удача года: не начавшаяся волна дефолтов по ипотечным кредитам

В конце 2008 года было очевидно, как высок риск массового невозврата ипотечных кредитов и изъятия квартир. Прошло несколько волн сокращений персонала, в том числе в банках, СМИ и девелоперских компаниях. Многим оставшимся сотрудникам зарплату сократили и стали задерживать. При этом величина ежемесячных выплат по даже скромным московским квартирам могла быть под 70–90 тыс. руб. в месяц. Ряд моих знакомых год назад были на грани нервного срыва: доходы резко сократились, запасов почти нет, а банки на реструктуризацию кредитов не соглашались.

Если бы начались массовые дефолты, этот процесс принял бы нарастающий характер. Банки начали бы массовое изъятие недвижимости и потом стали бы продавать эти квартиры, предложение жилья с дисконтом на рынке резко возросло бы, как результат — дальнейшее снижение цен. Дальше — больше: с падением цен на недвижимость ряд заемщиков оказался бы в положении «размер кредита больше стоимости квартиры». В этом случае даже состоятельные заемщики бросили бы платить по кредитам. Вслед за этим — новая волна изъятий недвижимости, аукционов, снижения цен и т. д. У нас этот сценарий, слава богу, не реализовался — спасибо высоким ценам на нефть. Да и вообще ипотечные заемщики в России оказались «хорошими», они стараются платить до последнего.

Операция года: продай квартиру и сыграй на понижении

В конце 2008 года было очевидно, что цены на московские квартиры будут падать. Те смельчаки, кто отважился продать жилье, чтобы подождать и купить уже в конце 2009−го, сильно выиграли. Я знаю пару человек, у которых это получилось. Правда, чтобы совершить такую операцию, кроме смелости нужно было еще сочетание двух факторов. Первое — квартира должна быть свободной (продавать жилье, в котором обитает собственная семья, — слишком высокий риск). Второе — везение в поиске покупателя.

Настроение года: выжидательное

Покупатели весь 2009 год ждали. Было ощущение, что цены по-прежнему высоки, особенно по соотношению цена—качество. Выжидательная позиция застройщиков иной природы: они не знают, что делать. Кризис нанес сразу несколько ударов. Девелоперы потеряли финансирование: банки не хотят кредитовать их и под 20% — слишком велики риски. Они потеряли покупателей-инвесторов: как только рост цен прекратился, те ушли с рынка. Теперь построить дом на средства покупателей, привлеченные на стадии котлована, невозможно.

Девелоперы сегодня живут надеждой, что надо подождать до весны — и все наладится: банки возобновят кредитование и опять начнут давать недорогую ипотеку, а покупатели вновь бросятся скупать недвижимость.

Процесс года: банки берут под контроль девелоперов

Крупнейшие девелоперы неожиданно оказались самым уязвимым звеном. В тучные времена лидеры рынка вели рискованную финансовую политику: набрали кредитов, напокупали большое количество стройплощадок в надежде на бесконечный рост рынка. Сейчас эти компании ведут напряженные переговоры с банками по реструктуризации кредитов, теряя большие куски бизнеса.

Группа ПИК, весной имевшая долг почти 45 млрд руб., уступила 45% акций Сулейману Керимову, владельцу «Нафта-Москва», за помощь в реструктуризации долгов. Год для компании мог бы считаться успешным: она получила госгарантии на 14 млрд руб., реструктуризировала долги с большей частью кредиторов. Теперь кредиты девелопера стали длинными, и год-полтора застройщик может не выплачивать процентов по ним. Впрочем, история не закончена: уже в январе последний кредитор (Номос-банк) потребовал нового обеспечения под кредит $276 млн — блокпакет акций и личные гарантии от акционеров.

Части девелоперов пришлось расстаться с контрольными пакетами акций. Так, 51−процентный пакет акций компании «Дон-строй инвест», которая занималась жилыми проектами застройщика, переходит ВТБ за символические 500 руб. и урегулирование долга $500 млн. Также банку достался контрольный пакет акций «Системы-Галс»: за них он заплатил символические 60 руб. (долг девелопера только перед этим банком около $700 млн).

Девелоперы отдают за долги и проекты. Альфа-банк в зачет долга забрал у Mirax Group площади в башне «Федерация», а у МИАН сразу три здания. Сбербанк получил 75 тыс. кв. м жилья в проектах Capital Group «Город яхт» и «Город столиц». Очевидно, что банки и дальше будут брать девелоперов и их активы под контроль. А вот что банки будут делать с этими активами, пока непонятно.

Лопнувший пузырь года: проекты городов-спутников Москвы

В принципе и до кризиса в эти мегапроекты не очень верилось. Они воспринимались как яркая оболочка для спекулятивных операций с землей в особо крупных размерах. Идея действительно красивая и смелая: скупить колхозные картофельные поля, сделать ряд проектных работ, получить какие-то разрешения, дать красивое название «Цезарь-Сити» и дорого продать эти же поля российскому олигарху или западному фонду.

До кризиса реализовать такой план никому не удалось. Часть мегапроектов заморожена до лучших времен. Часть растворилась почти полностью, оставив следы только в информационном поле. Один из самых продвинутых мегапроектов А101 вместо строительства полноценного пригорода с жилыми кварталами, офисными и торговыми центрами «опустился» до распродажи участков в коттеджных поселках без подряда.

Вырастет или упадет?

Девелоперы пугают, что без новых строек цены неминуемо поползут вверх. Однако вряд ли это произойдет: в предыдущие годы был накоплен огромный пул инвестиционных квартир и коттеджей, которые сейчас их владельцы вынуждены продавать. Расчеты говорят, что при сохранении текущего уровня спроса и отсутствии новых строек вся эта недвижимость будет раскуплена не раньше чем через пару лет.

Если говорить о московском рынке жилья, пожалуй, наиболее перегретым выглядит сегмент бизнес-класса. И дело не только в том, что такой «бизнес» (огромные монолитные плохо построенные дома с квартирами больших площадей и некоторыми элементами дизайна) в Европе сочли бы некачественным «экономом». Важно, что в 2009 году квартиры этого сегмента подешевели менее всего — в среднем на 15%. Владельцы держат цены, но продаж очень мало. Для того чтобы их снова начали покупать, уценить их надо еще на 20%.

Новостройки класса премиум подешевели за год на 35%, и сейчас их предложение в большей степени соответствует спросу. При этом трудно сказать что-то определенное о самых дорогих объектах типа Остоженки. С одной стороны, цены в этом районе были абсолютно неадекватными качеству. С другой — несмотря на кризис, деньги у олигархов есть, да и концентрация капитала в России очень высока. Тревожным звоночком для российской «элитки» является резкий рост продаж иностранной недвижимости в период кризиса. Это говорит о том, что представители элиты делают ставку на Европу, где гораздо лучше жизнь, да и риски ниже.

Самый перспективный сегмент — это экономкласс. Люди, которым нужны такие квартиры, никуда из России не денутся, спрос здесь устойчив. Впрочем, сам экономкласс должен измениться: в частности, должны резко уменьшиться площади квартир — девелоперы, которые это реализуют, будут на коне. Хитом рынка могут стать студии площадью 23–30 «квадратов», которые вполне устроили бы одиноких москвичей.

Можно предположить, что продолжит дешеветь земля. Кризис «доказал» очевидную вещь: земли даже в Подмосковье очень много. Могут оживить рынок государственные деньги, которые будут вкачиваться в ипотеку в 2010 году через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но здесь надо помнить, что в Москве программы АИЖК не действуют (рынок был перегрет и без государственных кредитов). А вот на квартиру в Подмосковье взять ипотечный кредит под 10% годовых в рублях, наверное, станет возможно.

Алексей Щукин