Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
14.02.2011

Первичный рынок жилья Московской области Строительство жилья

В Московской области расположено 378 муниципальных образований, в том числе:
• 36 муниципальных районов,
• 36 городских округов,
• 114 городских,
• 192 сельских поселений.

В каждом из этих муниципальных образований фактически сформирован свой рынок недвижимости, на котором ежегодно заключается до 60-80 тыс. сделок купли-продажи жилья.

По итогам 2010 г. Московская область уже седьмой год подряд остается лидером по вводу жилья среди субъектов РФ. По предварительным данным за январь-октябрь 2010 г. ввод жилой недвижимости в регионе составил 4,7 млн. кв.м, то есть порядка 12% от общероссийского ввода. При этом сданный в Московской области объем жилья оказался на 4,3% ниже, чем в аналогичном периоде 2009 г.

Напомним, что согласно более ранним планам руководства стройкомплекса Московской области в 2010 г. планировалось ввести порядка 6,75 млн. кв.м жилья.

Согласно предварительным оценкам агентства RWAY, в 2010 г. в Московской области будет введено порядка 7-7,5 млн. кв.м жилья. В 2011 г. эти показатели могут быть несколько ниже из-за необходимости наращивать объемы строительства жилья в других регионах России.

Объем предложения и объекты
К концу 2010 г. суммарный объем предложения на первичном рынке жилья Московской области составлял не менее 550 многоквартирных жилых домов в различных стадиях строительства. В течение 2010 г. на рынок жилья Московской области вышло несколько крупных масштабных жилых комплексов (в основном, эконом-класса). Новые предложения представляют собой как панельные, так и монолитные жилые объекты в различных поясах Подмосковья. В большинстве своем это объекты на начальных стадиях строительной готовности.

Справка:
ЗАО «Мосстройреконструкция» (предприятие Группы ЛСР) заключило инвестиционный контракт на строительство ЖК в Ленинском районе Московской области на земельном участке общей площадью около 60 га с ООО «Веркрос» (владелец прав на земельный участок). Согласно условиям контракта, на данной территории компания выступит застройщиком нового жилого микрорайона. Общий объем инвестиций в строительство нового микрорайона оценивается в 13646 млн. руб. Согласно условиям контракта, 85% всех продаваемых площадей в построенном микрорайоне будет передано в собственность ЗАО «Мосстройреконструкция» для дальнейшей реализации. Начать строительство планируется в 2011 г., застроить весь земельный массив – за 4 года. По предварительным оценкам, общая реализуемая площадь микрорайона составит 248 тыс. кв.м квартир и 100 тыс. кв.м нежилых объектов.

С начала 2010 г. рост числа новостроек в продаже составил порядка 27%. Столь значительное увеличение обусловлено двумя основными факторами: • Началом строительства новых объектов,
число которых в текущем году больше, чем в 2009 г.
• Значительным количеством квартир в уже введенных в эксплуатацию домах (как инвестиционные квартиры, так и первичные продажи от застройщика – темпы продаж на протяжении последних двух лет отстают от темпов строительства).

Таким образом, число продаваемых новостроек в Подмосковье по итогам 2010 г. может быть выше, чем в 2009 г., при условии, что все они поступят на рынок. Вместе с тем, на рынке есть много фактов свидетельствующих о том, что застройщики придерживают в своих активах часть построенного жилья, опасаясь очередного обострения кризиса. В зависимости от удаленности, к концу 2010 г. наибольшее количество новостроек традиционно было сосредоточено в ближнем Подмосковье (около 80%), а наименьшее – в дальнем (5-6%).

В зависимости от направления к концу 2010 г., традиционно наибольшее количество новостроек строится на Юго-востоке области (около 20%), также значительное число объектов представлено на Востоке и Юге области (16,5% и 17,6%). Наименьшее число новых объектов строится на Юго-западе Подмосковья (4,0%).

В зависимости от типа дома, в структуре предложения квартир в новостройках Подмосковья, наибольшая доля характерна для кирпичных домов – 40,6%. Значительной остается доля квартир в панельных новостройках – 33,6%. Доля выставленных на продажу квартир в монолитных домах традиционно самая низкая – 25,8%.

В зависимости от типа квартир структура предложения остается стабильной на протяжении последних лет. Лидером остаются малокомнатные квартиры (1- и 2-комнатные) – 37,4 и 36,6%. Доля 3-комнатных квартир составила 22,8%, а многокомнатных самая низкая – 3,1%.

В Подмосковье растет доля панельного домостроения. Как и на столичном рынке, в подмосковных новостройках всех сегментов уменьшается средняя площадь квартир. Традиционно, наибольшее число новостроек приходится на крупнейшие города ближнего и среднего Подмосковья – Балашиху, Подольск, Одинцово и Красногорск (в совокупности около 20% рынка). Среди лидеров также выделяются Люберцы, Химки и Железнодорожный.

Спрос и активность покупателей
В целом спрос на первичном рынке жилья Московской области остается на достаточно низком уровне, но он существенно выше периода острой фазы кризиса, когда сделки носили единичный характер. По информации крупных агентств недвижимости в октябре-ноябре число обращений в компании выросло более чем в 1,5 раза по сравнению с концом 2009 г.

В течение всего 2010 г. основной покупательский спрос сосредоточен в городах и поселках, расположенных недалеко от МКАД. Наибольшим спросом пользуются объекты эконом-класса. Об этом свидетельствуют активные продажи в ЖК «Ярославский», г. Мытищи, в ЖК «Красная горка», г. Люберцы, мкр. «Юбилейный» и ЖК «Левобережный» (г. Химки).

Цены предложения
По данным крупнейших участников рынка жилья Московской области, в последние месяцы 2010 г. цены оставались на прежнем уровне.

Цены на первичном рынке в течение 2010 г. снижались, в том числе, и за счет выхода значительных объемов жилья эконом-класса. В течение года на локальных рынках застройщики предпринимали отдельные шаги, направленные на повышение цен. В основном это было характерно для ближнего Подмосковья, динамика цен в дальнем Подмосковье в течение 2010 г. оставалась преимущественно отрицательной.

В целом за период с начала года цены в новостройках области снизились на 2-3% в рублях. В американской валюте снижение зафиксировано на уровне 3-4%.

Согласно собственному мониторингу Агентства RWAY в течение 2010 г. минимальные цены на первичном рынке жилья Подмосковья выросли на 3,4%, максимальные – понизились более чем на 10%.

Основные застройщики
Несмотря на финансовые сложности 2009-2010 гг., состав крупнейших застройщиков в целом сохраняется. Значительная часть типового жилья, возводимого в Подмосковье, приходится на четыре основных компании: СУ-155, ДСК-1, «Главстрой» и ГК ПИК.

В течение последних двух лет к ним добавилась компания «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, на каждом локальном рынке Московской области присутствует свой «местный» лидер. Так, для городов Раменское и Жуковский им является ООО «ЮИТ Дом».

В целом, в Московской области растет уровень конкуренции между застройщиками, который с большой долей вероятности приведет к сокращению компаний малого и среднего бизнеса.

Основные тенденции
В течение 2010 г. на первичном рынке жилья Московской области наблюдались следующие тенденции:
• Общий объем ввода жилья в 2010 г. оказался ниже показателей прошлого года
• В течение года на рынок выходили новые объекты – преимущественно эконом-класса
• Появились крупномасштабные проекты малоэтажного жилья
• Реальные сделки проходили с объектами эконом-класса меньших площадей
• Спрос остается на низком уровне, но он выше показателей 2009 г.
• Наибольшим спросом пользовались объекты эконом-класса на высокой стадии готовности
• Цены на первичном рынке в основном снижались

Выводы и прогнозы
Рынок жилья Подмосковья остается инвестиционно-привлекательным для застройщиков жилья за счет высокой концентрации российского капитала в Московском регионе. Именно это обстоятельство обеспечивает спрос, несмотря на высокие цены. Московские домохозяйства активно приобретают подмосковное жилье, и эта тенденция будет характерной для рынка в ближайшие годы.

С высокой долей вероятности в 2011 г. в регионе продолжится «разморозка» проектов и выход новых, в том числе, и от девелоперов Москвы.

Значительные изменения на рынке будут связаны с планами власти о скоординированном развитии Москвы и Московской области. Начало этому процессу будет положено в совместном решении транспортных проблем.

В течение 2011 г. на рынок будут выходить преимущественно объекты эконом-класса, что будет сказываться на общей ценовой динамике. Резкого изменения цен в ближайшие годы не ожидается, на отдельных рынках возможно снижение цен.

По материалам последних выпусков Бюллетеня RWAY.

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка