Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
20.12.2010

Основные тенденции коммерческой недвижимости 2010 по данным агентства Rway

К концу 2010 года общий объем инвестиций, возможно, составит $4 млрд., а объем международных сделок – порядка 50% при растущем интересе международных фондов к российской коммерческой недвижимости: московский БЦ на Бахрушина ул. (ЦАО) «Бахрушин Хаус» был приобретен фондом UFG Asset Management.

Несмотря на то, что сектор офисной недвижимости остается доминирующим, на него приходится менее половины (48%) от общемирового объема сделок в I полугодии 2010 (по сравнению с 53% в I полугодии 2009), в то время как торговая, гостиничная и индустриальная недвижимости привлекают инвесторов, желающих диверсифицировать свои вложения.

Так, с начала 2010 сектор торговой недвижимости все больше привлекает внимание инвесторов. Несколько факторов стимулировали данный интерес. Прежде всего, возросшая доступность долгового финансирования, выразившаяся в большей готовности банков рефинансировать существующие торговые объекты и предоставлять кредит на строительство: одним из примеров является кредит в размере $100 млн., выданный банком Nordea австрийской компании Immofinanz Group на рефинансирование двух ТРЦ «Золотой Вавилон». Вторым фактором, на фоне восстановления потребительского сектора, стал пересмотр ритейлерами своих планов развития, который предполагает стабильность арендных ставок, а в некоторых случаях даже рост. Как обычно инвесторы начали проявлять интерес в первую очередь к завершенным проектам. Так, объектом первой с начала 2010 инвестиционной сделки в сегменте торговой недвижимости стал ТРЦ «Европарк».

Существующие объекты являются редким инвестиционным продуктом, поскольку продавцы качественных активов не готовы их продавать главным образом в силу отсутствия иных интересных возможностей для инвестирования. На рынке присутствует небольшое количество завершенных объектов торговой недвижимости, доступных для продажи, а цена объектов, имеющихся в распоряжении, необоснованна: или собственник запрашивает слишком высокую цену, или уровень долга по объекту велик, или присутствует фактор размытости собственности, что значительно снижает стоимость актива. Именно поэтому инвесторы начали проявлять интерес к строящейся торговой недвижимости. Несколько сделок со строящимися проектами были совершены недавно (примерами являются ТРК «Авиапарк» в Москве и ТРЦ «М5 Молл» в Рязани). Несколько сделок, находящихся на данный момент на стадии due diligence, это объекты на стадии девелопмента или редевелопмента.

Норвежская девелоперская компания Nordic Ltd. планирует строительство восьми торговых центров в крупнейших городах Краснодарского края. Первый ТРЦ «Нордик-Абинск» - начало строительства в I квартале 2011.

Американский девелопер Hines объявил о возведении крупнейшего в России аутлет-молла, который будет открыт в городе Котельники в Московской области к концу 2011. Еще один аутлет-центр в Москве строит компания Fashion House Development: в развитие проекта планируется инвестировать 92 млн. евро.

Компания AFI Development объявила об ускорении строительства своих новых объектов в России, включая МФК «Тверская застава». Масштабный проект девелопера ТРЦ Mall of Russia находится в завершающей стадии, открытие запланировано на декабрь 2010 года.

В ближайшие годы возрастающее денежное предложение будет конкурировать за ограниченное количество предложений для безопасных инвестиций, способствуя снижению ставок капитализации. Инвесторы продолжают концентрироваться на менее рискованных рынках Москвы и Санкт-Петербурга: 67% от общего объема завершенных сделок пришлось на Москву, 22% – на Санкт-Петербург и только 11% – на другие региональные города.

2010 год ознаменовался оживлением деятельности международных инвестиционных фондов недвижимости. Несколько фондов уже анонсировали свои инвестиционные планы и внимательно присматриваются к новым возможностям для осуществления капиталовложений в России.

Американо–британский холдинг Jensen Group в мае 2010 года объявил о создании фонда Jensen Russian Real Estate Fund II (объем привлеченного капитала $89 млн.), средства которого будут направлены в российскую недвижимость, главным образом, в Санкт-Петербург. Все это говорит о готовности инвесторов приобретать отечественные доходные проекты высокого качества.

Москва возглавила список европейских городов приоритетных для развития. Варшава на втором месте в этом рейтинге, и была упомянута 30-ью компаниями в качестве приоритетного направления (в 2009 году за нее проголосовало 36 компаний). Лондон, Париж и Франкфурт – лучшие города Европы для ведения бизнеса и по комфортности городской среды. Города Германии преобладают в списке 10 городов, в которых компании предпочитают работать. Бизнес-сообщество рассматривает города Европы по таким критериям как «лучший город для ведения бизнеса» и «город, в котором перспективно вести бизнес сегодня». В дополнение к общему рейтингу, 36 городов оценивались и по другим критериям: качество жизни, открытость рынка, доступность и качество персонала, стоимость офисных помещений, развитие телекоммуникаций и транспортной инфраструктуры.

Лондон снова признан лучшим городом Европы для ведения бизнеса, лучшие показатели по 6 из 12 основным критериям, включая открытость рынка, доступность квалифицированного персонала, развитая международная и внутренняя транспортная инфраструктура. Столица Великобритании сохраняет за собой первое место с 1990 года, тогда обзор был впервые опубликован. Брюссель возвращается на 4 место, улучшая рейтинг и обгоняя Барселону. Однако, у столицы Великобритании плохие оценки по затратам на персонал и офисную недвижимость и уровню загрязнения окружающей среды.

Немецкие города показали очень хорошие результаты в 2010 году. Дюссельдорф попал в десятку впервые, поднявшись на 5 пунктов. В результате 4 города из лучшей десятки представляют ФРГ – Франкфурт, Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф.

Основными факторами, влияющими на перспективы развития городов, недвижимости, инвестиций и экономики в целом, специалисты называют (на ближайшие 3-5 лет) следующие:
1. Новые возможности для продуктов и услуг на развивающихся рынках.
2. Изменение демографической ситуации и рабочей силы на фоне старения населения Европы.
3. Свободный доступ к рынку, клиентам и потребителям.
4. Доступность квалифицированного персонала.
5. Качество телекоммуникаций.
6. Транспортная доступность как внутри страны, так и с внешним миром.

Большинство корпораций рассматривают Москву как основной город для будущего развития. Рост ВВП и увеличение потребительских расходов – все это, в совокупности, важный стимул для расширения бизнеса компаний. Этот будущий спрос, считает Тим Миллард, генеральный директор Cushman&Wakefield в России, еще не нашел свое отражение на рынке офисных помещений, так что, какое-то время у арендаторов есть «окно», чтобы зафиксировать существующие и будущие офисные потребности по адекватным ставкам. Доходность инвестиций, скорее всего, будет резко сокращаться, хотя время для лучших инвестиционных сделок уже почти упущено. Страновые риски России после небольшого повышения во II квартале 2010 года остались практически неизменными. Продолжалось восстановление российского рынка кредитования в III квартале текущего года: кредитование коммерческой недвижимости стало более доступным, а объемы доступных долговых средств вновь создают конкурентную среду на рынке заемного финансирования. Хотя банковское финансирование стало доступным, компании продолжают прибегать к выпуску корпоративных облигаций: в III квартале их было размещено на 52 млрд. руб. больше, чем во II квартале. Этот механизм использовался и девелоперами, например, ОАО «Группа ЛСР» в сентябре 2010 разместила биржевые облигации на сумму 2 млрд. руб.

Рост интереса инвесторов способствовал снижению минимальных ставок капитализации в Москве в III квартале 2010. Ставки для торговых центров сократились до 10%, для офисов - до 9,5%. Ставки для складов в Москве сократились до 12%. В Санкт-Петербурге ставки снизились для офисов и торговых центров до 11,5% и 12%, соответственно, а для складов остались неизменными, составив 13,5%.

По данным Jones Lang LaSalle

rway.ru
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка