Январь наступившего 2012 года оказался на московском и российском рынке недвижимости довольно спокойным. Казалось бы, ничего удивительного в этом нет, на то он и январь, однако так бывало далеко не всегда. В прежние выборные годы, а именно в 2004-м и 2008-м, на первый месяц года приходился немалый скачок стоимости жилья, вызванный предвыборным ажиотажем, освоением предвыборных бюджетов, а также другими факторами. Но нынешний предвыборный сезон оказался аномальным как по причине нехарактерного сценария самой предвыборной гонки, так и сложной макроэкономической ситуации. Впрочем, о похожем развитии событий руководитель IRN.RU Олег Репченко предупреждал еще год назад, об этом можно прочитать в конспекте его доклада «Непривычная динамика цен на недвижимость: впервые за 20 лет».

Проще говоря, самые разные кипящие страсти от протестов против нечестных выборов до экономических проблем Европы и мира в целом не подогрели, а, напротив, остудили рынок недвижимости Москвы и России.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве подрос за январь на 0,6% и составляет чуть более 5.000$ за квадратный метр. Аналогичную статистику приводит и журнал www.metrinfo.ru – около 155 тысяч рублей за метр. На этом уровне цены на недвижимость в Москве топчутся уже с осени, и шансов на возникновение «президентского ралли», как это было в начале 2004 и 2008 годов, похоже, уже не остается. Недвижимость консервативна, и в нынешних условиях для консерватизма есть немало причин: это и непонятные макроэкономические перспективы, и напряженная экономическая ситуация в России и в мире, и непростая предвыборная ситуация, и высокая вероятность совершенно неожиданных политических и законодательных решений в условиях борьбы за власть.

Совершенно понятно, что в таких условиях любой человек, намеренный продать или купить квартиру, скорее всего, предпочтет занять выжидательную позицию, нежели торопиться «вскочить в последний вагон уходящего поезда», как бывало ранее. Именно это мы и наблюдаем сейчас – рынок недвижимости остановился на перепутье.

Динамика цен по типам квартир, а также по округам и районам Москвы тоже не отражает каких-либо закономерностей. Так, максимальный прирост цен за январь отмечен в двух совершенно разных сегментах: сталинские дома и хороший «кирпич» советской эпохи, а также панельные хрущевские пятиэтажки. Аналогично минимальный прирост стоимости жилья объединяет два совершенно разных сегмента: современные панельные дома, а также старые кирпичные дома и кирпичные пятиэтажки. По комнатности в лидерах двухкомнатные квартиры, а четырехкомнатные и многокомнатные – вообще в минусе.

Проще говоря, при отсутствии четкого тренда сейчас происходит «утряска» рынка – какие-то квартиры немного прибавляют цене, а какие-то могут и терять, хотя в среднем рынок оказывается немного в плюсе. Эти небольшие движения цен связаны во многом с локальной конъюнктурой рынка и индивидуальными свойствами той или иной квартиры.

Аналогичным образом в лидерах роста цен и в аутсайдерах присутствуют самые разные районы и округа – как дорогие и престижные, так и обычные спальные районы окраин. Так, в лидерах по приросту цен в январе оказались Северо-Западный округ и Западный округ. При этом Юго-Восточный округ в минусе, а Восточный округ и Центральный округ показали минимальный прирост.

В разрезе по районам Москвы лидируют по приросту цен Кунцевская, Войковская, Молодежная, Митино, Рижская, Алексеевская, Полежаевская, Беговая, Строгино, Крылатское, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Тимирязевская, Дмитровская и другие. По ним рост стоимости жилья за январь составил около 2%. При этом часть районов за январь оказалась в минусе, среди них: Петровско-Разумовская, Владыкино, Марфино, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Краснопресненская, Баррикадная, Улица 1905 года, Международная, Деловой центр, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Ясенево, Битцевский парк, Белорусская. Эти районы потеряли в январе около 1%.

В условиях «утряски» рынка изучать локальную конъюнктуру можно с помощью онлайн-сервисов, созданных аналитическим центром IRN.RU: «Динамика цен на квартиры по районам и округам Москвы», «Сравнение цен на жилье» и «Рейтинги районов по ценам на недвижимость».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на этот раз появления новых трендов можно ожидать, напротив, после выборов, а не перед ними. Сейчас на рынке недвижимости, как и в экономике и стране в целом, существует немало неопределенностей. И вопрос даже не в том, кого выберут президентом, а в том, на какие шаги ему придется пойти на этапе предвыборной гонки и после нее. По-прежнему на повестке дня стоят очень важные для рынка недвижимости законодательные и экономические вопросы, без определенности по которым ни продавцы, ни покупатели жилья, ни тем более инвесторы и застройщики не станут предпринимать каких-то активных действий.

Во-первых, это старый вопрос про рыночный налог на недвижимость: когда, как, в какой форме и на каких условиях он в итоге будет вводиться. Во-вторых, остро вставший в последнее время вопрос налогообложения доходов населения и пенсионных взносов, что напрямую влияет на реальные доходы людей и бизнеса, а значит, и определяет, кто и сколько сможет накопить на квартиру или платить по ипотеке. В-третьих, это сама ситуация с ипотекой, будет ли она усилиями властей и дальше делаться более привлекательной и либеральной, или же, напротив, макроэкономические проблемы приведут к ухудшению условий по кредитам. Не менее важны вопросы, связанные с тем, будет ли бюджет России профицитным или дефицитным, на какие нужды он будет расходоваться в большей мере, а на какие – в меньшей. Станет ли государство брать на себя еще больше социальных обязательств или, напротив, начнет их сокращать, в какой степени ситуация будет благоприятной для развития строительной отрасли и т.д.

Сейчас от разных кандидатов в президенты, а также от разных партий и общественных деятелей звучат самые разные идеи и предложения, в том числе довольно радикальные. Какие из них возобладают в процессе альянсов, компромиссов и просто стечения обстоятельств при формировании новой власти на следующие годы, пока предсказать довольно проблематично. Но очевидно, что всем, от опытных бизнесменов до обывателей, нужно понимание перспектив или хотя бы интуитивное ощущение, что ситуация стабилизировалась и новые правила игры установились.

И вполне логично ожидать, что такое ощущение должно сложиться вскоре после выборов. Поэтому и каких-то новых трендов на московском и российском рынке недвижимости также можно ожидать не ранее этого момента. А анализ возможного влияния всех указанных выше факторов неопределенности на рынок недвижимости подробно представлен в статье «Будет ли недвижимость тихой гаванью?».