ПОМОЧЬ КУПИТЬ-ПРОДАТЬ ЖИЛЬЕ?

ЗАЧЕМ? Я САМ

Для ответа на этот вопрос мы обратились к непосредственным участникам рынка недвижимости: покупателю и продавцу 1-к квартиры в Жуковском.

Первым мы опросили покупателя:

1. Когда было принято решение о покупке и с какой целью?
2. Какие были ожидания и где начали искать?
3. Если обращались в агентство недвижимости, заключали ли с Вами Договор и сколько стоили услуги риэлтора?
4. Когда купили квартиру, за сколько и каким образом?
5. В чем, на Ваш взгляд, полезность риэлтора?

Покупатель Михаил

Месяца три назад моя семья приняла решение о покупке однокомнатной квартиры, в которую переезжает отец из трехкомнатной квартиры с целью обеспечения дочери и ее новой семьи улучшенными условиями для проживания. Средства были собраны, обошлись без размена и ипотечных займов.

В ходе исследования рынка квартир мы обратились в одно жуковское агентство недвижимости, через которое ранее продавали участок, которому доверяем. Риэлтор, на мой взгляд, помогает значительно сэкономить время. В агентстве недвижимости нас сориентировали по предложению. Выбор квартир был достаточный, однако те квартиры, которые предлагались, были неоправданно завышены в цене. Мы рассчитывали на 1-комнатную квартиру в доме, построенном не более чем 25 лет назад, за 3 000 000 рублей. Но за эту сумму нам предлагали квартиры в хрущевках, где требовался основательный ремонт. Нас это не устраивало. Был один неплохой вариант, но опередили другие покупатели.

В агентстве пообещали, что будут следить за рынком предложения и держать нас в курсе дела, а пока мы можем посмотреть другие варианты в других агентствах недвижимости. Ни о каком Договоре речи и не было, поскольку мы пока ничего не покупали.

Новых звонков от риэлтора не поступало, я начал изучать объявления в Интернете самостоятельно. Пока занимался поисками, понял, что 70% объявлений на подъездах, в газетах, в почтовых ящиках, в сети – все это объявления, размещенные риэлторами, а не прямыми продавцами. На одном портале я обратил внимание примерно на 20 объектов недвижимости в пределах 3 150 000 – 3 200 000 рублей. Ездил, смотрел. Параллельно с самостоятельными поисками, вышли еще на частного риэлтора, знакомого семьи. Он предложил хороший вариант, однако купить через него не удалось, поскольку в процессе затяжных переговоров столкнулся с непрофессионализмом. Квартира подходила и отказываться от нее не планировали. Тогда я вышел напрямую на продавца и мы оформили сделку через агентство недвижимости, в которое изначально обращался.

Полезность риэлтора состояла бы в том, чтобы он мне помог в короткие сроки найти ту квартиру, которая бы мне понравилась и которую я бы готов был приобрести.

Далее мы опросили продавца:

1. Когда было принято решение о продаже и с какой целью?
2. Какие были ожидания и где начали искать покупателя?
3. Если обращались в агентство недвижимости, заключали ли с Вами Договор и сколько стоили услуги риэлтора?
4. Когда продали квартиру, за сколько и каким образом?
5. В чем, на Ваш взгляд, полезность риэлтора?

Продавец Алексей

О продаже однокомнатной квартиры задумался чуть более полугода назад с целью увеличения жилой площади, приобретения двухкомнатной квартиры в новостройке. Начал с ремонта: полностью поменял сантехнику, полы, выровнял стены, косметический ремонт. Квартира в 14-ти этажке на пятом этаже, в благополучном районе. Поизучал базы недвижимости «Кредит-Центра», «ЭКО-Строя», объявления на порталах недвижимости, понял для себя приблизительную стоимость, оптимальную для продажи и в конце мая выставил на сайт по цене 3 300 000 рублей. В базах недвижимости я видел цены и за 3 600 000 – 3 800 000 рублей, но реально осознавал, что это баснословные цены.

Звонки начали поступать сразу же. За неделю было около 10 звонков. Большая часть – риэлторы, предлагавшие заключить Договор, на что мне идти совершенно не хотелось. Не очень понятно, за что платить. Агентства уверяли, что таким образом я подтверждаю серьезность своих намерений. Два агентства приходили посмотреть квартиру, выставили в базу объектов недвижимости.

Были и прямые покупатели - две семьи, искавшие жилье, планировали купить по ипотеке, просили подешевле.

В течение этой же недели позвонил риэлтор, который сообщил, что у него есть реальный покупатель с реальными деньгами. Квартира покупателю понравилась. Дело шло к сделке, но уперлось все в Договор. Риэлтор, представлявший интересы покупателя, хотел заключить Договор и со мной. Предлагал мне передать аванс от покупателя, если я передам ему оригинал документов о собственности. Меня это не устраивало, я изначально не хотел, чтобы мои интересы по продаже квартиры представлял кто-либо другой. Покупатель затем вышел на меня напрямую, узнав телефон у риэлтора, предложил оформить сделку через известное ему агентство недвижимости, которое устраивало и меня.

Сделку успешно провели, квартиру продал за 3 200 000 рублей, появившиеся дополнительные средства пошли на покупку двухкомнатной квартиры в новостройке. Документы уже на регистрации.

На мой взгляд, агентство недвижимости необходимо для проведения сделки, для качественного ее оформления.

Из всего вышесказанного мы видим, что понимание услуги риэлтора различно. К услугам риэлтора обращаются, но для различных целей: одни для того, чтобы оформить сделку, другие, чтобы купить, продать, сдать или снять в аренду, третьи – для размещения объявлений на сайте, четвертые – еще для чего-то. Плюс ко всему важным является – обращение именно к профессионалам.

Нам стало интересно мнение специалиста рынка недвижимости по поводу того, что же все-таки из себя представляет риэлторская услуга, чем агентство недвижимости может быть полезно клиенту. Попросили прокомментировать действия риэлторов в ситуации с покупкой-продажей квартиры. Как действуют профессионалы? В этом нам согласился помочь Президент Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района Макаренко Александр Владимирович.

Макаренко Александр Владимирович Президент Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района, исполнительный директор ООО "ЭКО-Строй"

Качественная риэлторская услуга невозможна без глубокого знания и технологий проведения сделок.

Риэлторская услуга – это многоплановая услуга. Точное ее определение дано в Национальном стандарте «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские. Общие требования».

Если же вкратце описать, то услуга для продавца недвижимости заключается в организации спроса на его объект, обработки этого спроса и организации сделки с выбранным покупателем объекта. Проще говоря, оказывая услугу продавцу, риэлтор должен найти самого лучшего покупателя, сделать это в разумные сроки и организовать всю сделку «под ключ». А для покупателя услуга риэлтора заключается в подборе самого лучшего объекта, из имеющихся на рынке, который бы подходил под требования покупателя.

Непрофессионализм в работе риэлтора может обернуться и для продавца и для покупателя возможной потерей времени, денег, а также рисками, связанными с ошибками в документах, а то и потерей права собственности.

Пользуйтесь услугами квалифицированных риэлторов

Очень много на сегодняшний день людей, мнящих себя риэлторами. Эти люди пришли из других профессий: им не хватает ни знаний, ни навыков, ни квалификации. К сожалению, в ситуации, описанной выше, продавец и покупатель столкнулись с таким риэлтором. Он предложил свои услуги, но фактически их не оказал. Как минимум, в данном случае люди потеряли время, потратили собственные усилия. К тому же не факт, что сделка совершена по оптимальной цене. К сожалению, таких «специалистов» на сегодняшний день достаточно много.

Я бы рекомендовал для оказания риэлторской услуги выбирать аттестованных специалистов. На сайте Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района www.GRZR.ru есть список аттестованных специалистов Гильдии риэлторов Московской области. Эти специалисты проходят обучение, сдают экзамены, подтверждая уровень своих знаний для квалифицированной работы на рынке недвижимости. И обращаться лучше в сертифицированную компанию.

Договор защищает клиента

Договор нужен для защиты интересов клиента. Если клиент не заключил договор с риэлтором, разве он может рассчитывать на качественную услугу? Конечно, нет. Здесь надо понять, что нанимая риэлтора для решения своей задачи, рассчитывать на хороший результат можно только, если исполнитель обладает высоким профессионализмом, а его профессиональная ответственность обеспечена гарантиями. А как все это возможно без договора? К сожалению, сегодня на рынке недвижимости нашего региона еще встречается практика, когда риэлтор работает без договора, но это скорее анахронизм, чем нормальное положение дел. На рынке недвижимости, как в любом другом секторе сферы услуг действует правило «Мы оказываем вам услугу, вы нам за это платите». Бесплатной работы не бывает. Это иллюзии и потери, как для самих риэлторов, так и для их «бесплатных» клиентов.

В настоящее время в Раменском и Жуковском работает примерно 120 зарегистрированных агентств недвижимости. Качество работы у всех различное, уровень ответственности тоже различается. Договор необходим для того, чтобы зафиксировать все условия оказания услуги. Процесс продажи небыстрый. Только время экспозиции объекта недвижимости (срок от момента выставления объекта на рынок до сделки) составляет 1,5-2 месяца. А если мы говорим о 3-х комнатной квартире или объекте загородной недвижимости, то время экспозиции от 2 до 6 месяцев. За это время многое может поменяться. Договор помогает обеим сторонам четко помнить и выполнять все свои обязанности.

Риэлтор представляет интересы своего клиента

Риэлтор не может представлять интересы и покупателя и продавца одновременно, поскольку у них разные цели. Один хочет выручить как можно больше средств с продажи, другой хочет купить ту квартиру, которая ему нравится, по приемлемой цене. Но, это только до момента выхода на сделку. Если риэлтор был нанят продавцом и в результате его работы был найден покупатель и у данного покупателя нет своего риэлтора (такое случается), то с момента организации сделки фактически риэлтор работает в интересах обеих сторон, хотя по договору он, конечно, прежде всего обязан представлять интересы продавца. Но, в том и особенность работы риэлтора, в отличие от юристов, что он работает на конечный результат, а в данном случае в сделке заинтересованы и продавец и покупатель.

От редакции: подробнее узнать о содержании риэлторской услуги, о требованиях к агентам недвижимости и агентствам, о формах гарантий при совершении сделок с недвижимостью и т.п. можно на сайте www.GRZR.ru (Гильдии риэлторов Раменского и Жуковского)

Анна Крючева, журнал "Уютный метр"