05.10.2012

Аттестованные специалисты Гильдии риэлторов Московской области принимают активное участие в рубрике вопросов-ответов в различных СМИ. Для журнала "Ипотека и кредит" на вопрос о том, возможно ли взять ипотеку без первоначального взноса, рассказали Манченко Константин Иванович, генеральный директор АН "Теремок" (г.Пушкино) и Марочкина Светлана Владимировна, заместитель директора ООО "Кредит-Центр недвижимость" (г.Раменское).

Взять ипотеку без первоначального взноса так же трудно, как построить дом без фундамента. По крайней мере, если речь идет о действительно выгодном кредитном предложении.

Взнос преткновения

Сейчас ипотеку способна «потянуть» далеко не каждая российская семья. «Это действительно так, — подтверждает депутат Госдумы РФ Андрей Крутов. — Воспользоваться сегодня коммерческой ипотекой могут лишь 10–20 %». Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с администрациями регионов практикуют разные виды льготной ипотеки, но процент ее пока слишком низок.

При этом причина недоступности жилищных ссуд заключается не только в высоких процентных ставках, но и в необходимости внесения первоначального взноса. Впрочем, так было не всегда: до кризиса многие банки охотно выдавали кредиты людям без собственных накоплений, а вот сейчас они в большинстве своем рисковать не хотят. «Коммерческие банки чаще одобряют ипотечные кредиты при наличии у вас первоначального взноса, — сообщает эксперт по недвижимости компании „Кутузовский проспект“ Николай Храмов. — Хотя все для каждого индивидуально. Если у вас квартира находится в хорошем месте, она ликвидная, а рынок не падает, а растет, то при небольшом сроке кредитования вам могут дать кредит и без собственных накоплений или при минимуме их». «Сегодня находятся такие банки, которые позволяют оформить ипотеку на всю стоимость приобретаемого жилья, то есть заемщик не должен вносить собственные средства», — согласен генеральный директор АН «Теремок» Константин Манченко.

Манченко Константин Иванович, генеральный директор АН "Теремок"

Правда, за такую «опцию» придется заплатить. Так, в банке «Советский» можно взять кредит в размере полной стоимости квартиры, но лишь при полном пакете страхования и под высокую ставку — 17 % годовых. Это на 2 % больше, чем при взносе в размере 30 % от стоимости жилья. Кроме того, не стоит забывать и дополнительных расходах: единовременная плата за оформление сделки в этом случае составляет 8 % от суммы кредита при среднерыночном тарифе 1–2 %.

Как показывает практика, при отсутствии первоначального взноса вероятность погашения заемщиком долга сокращается. Поэтому кредитные организации, реализующие ипотечные программы с низким взносом, стараются подстраховаться разными способами. Так, Сургутнефтегазбанк принимает в качестве обеспечения, помимо имеющейся в собственности клиента недвижимости, поручительство двух физических лиц, платежеспособных юрлиц или залог высоколиквидных ценных бумаг.

Интересный метод кредитования предлагает банк «Возрождение». В нем действует программа «Социальная ипотека», где кредиты выдаются в рамках национального проекта «Доступное жилье гражданам России» при наличии соответствующего соглашения между банком и местной администрацией. Эта программа позволяет учитывать бюджетные субсидии, которые могут быть направлены как на компенсацию части процентной ставки, так и использованы в качестве первоначального взноса за приобретаемое жилье.

На правах рекламы?

Давайте немного пофантазируем и представим, что банки начали в массовом порядке выдавать кредиты на жилье без первоначального взноса, без залога, поручительств и под разумные проценты. Думаете, в таком случае ипотека сразу станет доступна всем? Вовсе нет. Дело в том, что даже при таких идеальных условиях заемщику не обойтись без предварительных накоплений. Ему нужно будет оплатить страховку, регистрацию сделки, получение наличных, услуги риэлтора, комиссию банка. Все это выльется в 3–8% от суммы сделки, то есть примерно в несколько сотен тысяч рублей.

«Так что ситуация с нулевым первоначальным взносом на ипотечном рынке кредитования сегодня выглядит, скорее, как хитрый маркетинговый ход банков для привлечения клиентов, — считает председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин. — Таким образом в нелегкой конкурентной борьбе банки привлекают к себе клиентов. Но если все просчитать, то может оказаться, что условия, где банк предлагает взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом будут даже хуже, чем там, где своих средств у вас должно быть не менее 15–20%».

Правда, есть ситуации, когда ипотека с нулевым взносом может оказаться довольно выгодной. «Продукты без вложения своих средств на рынке действительно есть, это не только рекламный ход банков, правда, с одним очень большим "но". Для того, чтобы получить кредит на покупку квартиры с нулевым первоначальным взносом, нужно уже иметь в собственности какую-нибудь недвижимость, которую можно заложить банку. Обычно по таким продуктам банк берет в залог два объекта недвижимости — имеющийся и тот, который приобретается за счет кредитных средств», — рассказывает руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. Однако учтите, что в этом случае вы получите кредит в среднем в размере 70% от стоимости залогового объекта, поэтому лучше, чтобы приобретаемая недвижимость была несколько дешевле, чем закладываемая.

Связанные одной цепью

Марочкина Светлана Владимировна, заместитель директора ООО «Кредит-Центр недвижимость»

Первоначальный взнос и ставка по кредиту похожи на сообщающиеся сосуды: чем больше один показатель, тем меньше другой, и наоборот. «Если банк предлагает вам кредит без первоначального взноса, то нужно всегда помнить, что процентная ставка в данном случае будет всегда выше, так как выше риски банка», — поясняет заместитель директора компании «Кредит-Центр недвижимость» Светлана Марочкина.

«Если говорить о банках, у которых ставка зависит от размера собственных средств, то минимальный размер собственных средств подразумевает самый высокий размер процентной ставки», — подтверждает Ирина Кажикина. Впрочем, величина ставки зависит не только от суммы первоначального взноса, но и от срока займа, а также от банка, который его выдает.

А ну-ка накопи!

Итак, первоначальный взнос при ипотеке чаще всего необходим. Но как на него накопить?

Прежде всего, стоит устроить финансовый семейный совет и подумать, каким образом можно уменьшить или стандартизировать свои траты, чтобы откладывать каждый месяц определенную сумму. Лучше всего, если кто-то возьмет на себя роль бухгалтера и будет методично учитывать все доходы и расходы. Кстати, неплохие программы для ведения семейного бюджета можно найти в интернете, так что велосипед изобретать не придется. Проанализировав расходы за первый месяц, будущие заемщики поймут, на чем можно сэкономить. Еще один хороший способ начать делать накопления — сразу после получения зарплаты раскладывать деньги по специальным конвертам с разными названиями («питание», «развлечения», «коммунальные услуги», «сбережения», «непредвиденные расходы и т. д.).

Естественно, что накопленные с таким трудом деньги не нужно держать под подушкой — в этом случает их просто «съест» инфляция.

Некоторые аналитики предлагают «спасать» сбережения, вкладывая их в золото или акции. Но такой способ хорош лишь для финансистов-профессионалов или энтузиастов, готовых посвятить отслеживанию биржевых курсов существенную часть свободного времени. Здесь, конечно, можно довериться специалистам, только не стоит забывать, что на фондовом рынке можно не только выиграть, но и проиграть. Рынок же акций непредсказуем, а брокеры не волшебники, они не могут сделать так, чтоб вы всегда оставались в плюсе. И даже стоимость золота, в которое раньше все время призывал вкладывать аналитик фондового рынка Степан Демура, сегодня тоже уже начинает понижаться.

«Самый лучший и надежный инструмент для накопления — это строительно-сберегательные кассы (ССК)», — уверен депутат Госдумы Иван Грачев. По мнению эксперта, такой способ сбережений выгоден не только членам ССК, но и государству. К сожалению, в России закон о стройсберкассах так и не принят.

Еще один вариант сохранения «жилищных» сбережений — это «приобретение квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК), где первоначальный взнос не требуется, — говорит Светлана Марочкина. — Однако риски здесь достаточно высоки, поскольку собственником квартиры до выплаты определенного пая является кооператив, соответственно, есть опасность того, не является ли кооператив очередной финансовой пирамидой».

Закон о ЖНК принят, но, по мнению Андрея Крутова, он накладывает много разного рода ограничений, так что не только накапливать, но даже состоять членом кооператива людям не совсем выгодно. Кроме того, до сих пор на рынке немало не совсем честных организаций, которые сулят своим пайщикам манну небесную. Полулегальная схема работы ЖНК дает возможность обогащаться только его председателю, для всех других людей она чревата потерей сбережений. Поэтому, прежде чем выбирать данную модель накопления, нужно хорошо подумать.

Не стоит забывать и о самом безопасном способе «спасения» денег от инфляции — банковском вкладе. Причем иногда можно открыть депозит именно в том банке, где вы планируете взять кредит. Например, в некоторых банках есть такой продукт как «Вклад в ипотеку». На это счете «клиент может разместить собственные средства, которые будут использованы для покупки недвижимости, — поясняет руководитель департамента ипотеки компании "Миэль-Недвижимость" Кристина Хмель. — В то время, пока банк рассматривает кредитную заявку, а клиент занимаетесь подбором подходящего варианта жилья, деньги на вкладе копятся. К тому же, вкладом можно и пользоваться, расходуя средства на нем до размера неснижаемого остатка, либо наоборот, пополнять счет». Правда, максимальный годовой процент по таким депозитам невелик — всего 3,55% в рублях.

В двойном размере

А почему бы не взять кредит на первоначальный взнос? Если вы читаете форумы о недвижимости, то наверняка уже не раз сталкивались с подобными предложениями. Доморощенные «эксперты» советуют получить «потребзаем», а потом быстро, пока он не отразился в кредитной истории, оформить ипотеку. Конечно, случается, что такие «номера» проходят. Но те, кто так поступает, должны помнить, что потребительские «ссуды» дороги. И обслуживать их и в то же время погашать ипотеку — удовольствие весьма сомнительное и очень накладное для бюджета заемщика. Вы уверены, что сможете потянуть эту «ношу»? Вы решили, что будете делать в случае дефолта, если у вас уменьшится зарплата или возникнут непредвиденные расходы? Только тогда, когда ответы на эти вопросы известны, вы можете смело брать кредита на первоначальный взнос.

Требуется помощь?

Иногда в нелегком «ипотечном деле» вам способствуют специалисты — риэлторы и ипотечные брокеры. Они могут помочь разобраться в многообразии кредитных программ и выбрать среди них самую оптимальную. «Я считаю, что работа профессионального ипотечного брокера состоит в том, чтобы уберечь клиента от получения чрезмерно обременительной ипотеки», — подчеркивает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

«Профессионалы всегда подскажут, как себя вести в той или иной ситуации, — добавляет руководитель департамента ипотеки компании „Домус финанс“ Сабина Хамитова. — К примеру, если у вас нет собственных средств, но есть собственность (квартира, дом и т. д.), то можно оформить ипотечный кредит под залог имеющийся недвижимости. Банки также рассматривают и залог третьих лиц. Например, если непосредственно у заемщика в собственности ничего нет, но есть у его родственников или друзей».

Но учтите, что риэлтор или ипотечный брокер поможет вам только в том случае, если сам является профессионалом. Не стоит нанимать человека по случайному объявлению в интернете. Лучше воспользоваться рекомендациями знакомых или обратиться в проверенную компанию.

Верная формула

Наверное, самая правильная формула получения ипотеки такова: при наличии 50% первоначального взноса получить кредит на оптимальный срок (обычно он равняется 15 годам). При этом тратить на погашение кредита нужно не более 50% от совокупного дохода семьи.

Помните, что ипотека — это финансовый инструмент и им надо уметь пользоваться. Никогда не спешите. Для начала проконсультируйтесь у специалистов, всё просчитайте и только потом принимайте решение.

Помните и о том, что выплачивать кредит вы должны четко по графику. Даже небольшая задержка вызывает недовольство банковских служащих. И это еще в лучшем случае! В худшем — вас ждут немаленькие штрафные санкции. Задержка выплат может привести к тому, что вместо 15 тысяч рублей вы будете должны уже банку 25.

Конечно, бывают случаи, когда люди сходят с «кредитной дистанции», так как им становится просто нечем платить. На 100 % от этого не застрахован никто. В таком случае имеет смысл сразу обращаться в банк и улаживать вопрос. Ни в коем случае нельзя бегать от кредитора, затягивая у себя на шее долговой узел.

Вениамин Вылегжанин
Журнал "Ипотека и Кредит",
№ 4 (29) июль-август 2012